车库租赁合同（关于物业公司是否有权收停车费等问题汇总）

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一、物业公司是否有权收停车费

（一） 法律分析

停车费通常可以分为土地使用类的停车费和管理类的停车费。由于所有权人不同，那么可以委托物业公司收取费用的主体也就不同。1．如果车位的所有权归业主个人所有因为购买并签订车位买卖合同或者开发商赠送给业主的车位属于业主个人所有，物业公司无权收取土地使用费性质的停车费。但物业公司对车位进行了维护管理，所以可以针对车位单独收取管理费。提示：但是这个管理费的数额和收取的方式也并不由物业公司自己决定收取，而是应该由小区业主大会共同决定，然后业主大会可以选择委托给物业公司进行收费和管理。2．如果车位的所有权属于全体业主所有对于占用业主共有道路或者其他场所设立的停车位，物业公司在接受业主大会或业主委员会的委托后有权进行管理和收费。这里的停车费就包括了土地使用费和车辆管理费，收费标准应该由业主大会决定，收取的停车费可以按照物业公司与业主大会达成的协议进行分配。通常情况下，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有，物业公司收费后应当如实入账，收益主要用于小区的公共区域建设，同时应定期公开费用开支并接受监督。3．如果车位的所有权归开发商所有开发商将车位出租给业主，业主就享有了该车位的使用权，业主向开发商交纳车位使用费以及车位管理费，该费用的交纳数额和交纳方式由业主和开发商在租赁合同中具体约定。开发商可以委托物业公司代为收取停车费。4．如果车位的所有权归国家所有由国家与房地产开发企业共同出资或者房地产开发企业出资建设的人防车位，所有权归国家。具体而言，其人防车位的管理收益归开发商所有，开发商可以决定将车位出租给业主并收取停车费，该费用的交纳数额和交纳方式由业主和开发商在租赁合同中具体约定。开发商也可以委托物业公司代为收取停车费。

（二） 行动建议

1．对于权属不明确的车位停车费引发的纠纷，首先应该确认车位的权属，业主可以找业主委员会询问，或者找物业公司求证；2．在此过程中产生了停车费问题的纠纷时，先与物业公司协商，要求物业公司及时调整自己的不合理收费项目；3．向小区所在的街道办事处、居民委员会投诉，要求物业公司及时做出整改；4．根据《物业管理条例》的规定向住建局的物业管理部门举报，由住建局的物业管理部门责令物业公司限期改正，给予警告并处以罚款；5．如果业主与物业公司有约定仲裁协议的，可以申请仲裁，没有约定的，小区业主也可以单独或者联合起来向法院起诉。

（三） 证据收集

车位的所有权人不清楚，首先应该确认所有权归属，然后才能根据责任人收集不同对应的证据：1．车位的所有权归属的证据（证人证言、《物业服务合同》、租赁合同等）；2．物业公司未与车位所有权人约定私自收取停车费的证据（证人证言、通话记录、《物业服务合同》等）；3．物业公司将所有权人授权委托收取的停车费据为己有的证据（证人证言、通话记录、聊天记录等）；4．物业公司收费后费用开支不明的证据（物业公司未定期公开开支的情况的证人证言、微信记录等）。

（四） 特别提示

1．停车费通常有以下三种分类：（1） 管理服务费。就是提供车位管理和设施维护，不提供车辆保管服务，不对车辆失窃、损坏承担责任，收费相对较低。（2） 保管服务费。对车辆具有保管义务，如果发生车辆失窃、损坏，有赔偿义务，收费高。（3） 兼顾管理费和保管费。既提供车位管理和设施维护，又对车辆有保管义务，对车辆失窃、损坏承担赔偿责任。2．小区内的停车费实行市场定价。已成立业主委员会的小区停车费由业主大会或业主代表大会决定，未成立业主委员会的小区停车费由停车服务管理方与入住业主协商决定或在《物业服务合同》中约定。3．一般情况下停车费都是不包含在物业服务费里面的，因为并不是家家户户都有车，如果让没有车的住户也同样交纳停车费，那是不公平的，所以将停车费和物业服务费区分开，对于全体业主更加公平。4．物业公司想要调整小区内停车费标准，应当按照以下程序：（1） 公布小区停车费收取的盈亏情况。（2） 拿出调整方案，说明调价理由。（3） 与业主协商调整方案。设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，物业公司与业主委员会签署或变更《物业服务合同》；没有设立业主大会的，应当经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意方可签署或变更《物业服务合同》。（4） 公示收费项目和收费标准。新标准确定后，物业公司应当将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

二、物业公司是否有权租售停车位

（一） 法律分析

由于该车位属于业主个人所有，只有业主自己在不使用的情况下，委托物业公司代为租售停车位的情况下，物业公司才可以对停车位进行租售。

（二） 行动建议

如果物业在没有受业主本人委托的情况下租售了停车位，业主可以采取以下措施：1．先与物业公司协商，要求物业公司解除合同，给业主造成损失的，有权要求物业承担损害赔偿责任；2．向小区所在的街道办事处、居民委员会投诉；3．根据《物业管理条例》的规定向住建局的物业管理部门举报，由住建局的物业管理部门责令物业公司限期改正，给予警告并处以罚款；4．如果业主与物业公司有约定仲裁条款的，可以提起仲裁，没有约定的，也可以直接向法院起诉。

（三） 证据收集

无论采取哪一种措施，你都应该注意收集以下证据：1．车位的所有权属于业主的证据（证人证言、买卖合同、租赁合同等）；2．物业公司未得到该业主许可私自租售停车位的证据（证人证言、买卖合同、租赁合同等）；3．物业公司将租售车位的费用据为己有的证据（证人证言、通话记录、聊天记录等）。

（四） 特别提示

1．业主在跟开发商购买车位的时候需要注意，可以买卖的车位必须是可以办理产权证书的，如果车位不可以办理产权证书，就算业主和开发商签订的合同名称叫做《车位买卖合同》，车位的所有权也不归业主所有，仍然归开发商所有，业主拥有的只是使用权，相当于业主只是和开发商签订了一个长期租赁合同。2．业主与开发商签订《车位租赁合同》时需要注意的是，租赁的最长期限不可以超过20年，因为根据《中华人民共和国民法典》第705条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此租赁车位最长也就是20年，超过20年后不受法律保护，凡是开发商的车位租赁合同超过20年并且未向业主声明20年后不受法律保护的行为都是欺诈行为，业主可以请求双倍赔偿。

三、物业公司是否有权将公用绿地改建为停车位

（一） 法律分析

1．由于公共绿地属于全体业主所有，物业公司没有权利私自决定将公用绿地改建为停车位。如果确实需要将公用绿地改建为停车位的，那必须由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。提示：比如小区业主600户，面积6000平米，占面积2/3的业主同意：就是4000平米的业主；但是还得满足一个条件：4000平米的业主总人数得在400户以上。2．如果物业公司没有征得业主同意，就私自将其改为停车位，可以要求物业公司拆除停车位并且恢复绿地。3．国家对小区绿化面积也有相关规定，所以物业公司要将公共绿地改建成停车场，还要取得发改委或规划部门的批准。

（二） 行动建议

如果物业公司私自将公共绿地改建为停车位了，业主可以采取以下方式维权：1．可以找业主委员会，让业主委员会发出书面通知要求物业公司停止改建行为，并且将绿地恢复原状；2．也可以向相关部门比如房地局、消协、园林管理部门投诉举报，要求园林管理部门对物业公司进行处罚，并要求其将公共绿地恢复原状；3．如果业主与物业公司有约定仲裁协议的，可以提起仲裁，没有约定的，也直接向法院提起诉讼，要求物业公司停止侵权，将公共绿地恢复原状。

（三） 证据收集

无论采取何种方式维权，都要注意以下证据的收集：1．改建位置原本属于公共绿地的证据（证人证言、照片、视频等）；2．物业公司没有经过业主的同意私自改建的证据（证人证言、物业改建记录等）；3．小区业主与物业公司对改建绿地发生过争执的证据（证人证言、照片、视频等）；4．业主委员出面请求物业公司停止改建的证据（证人证言、协商记录等）。

（四） 特别提示

1．将公共绿地改建成停车位要遵循以下流程：（1） 由业主委员会召开业主大会，投票作出决定，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，才能做出将公共绿地改建为停车位的决定；（2） 通过相应的行政管理部门的审批；（3） 业主委员会可以委托物业公司代为改建停车位，如果需要收取车位使用费和车位管理费，也可以根据需要委托物业公司代为收取。2．由于公共绿地属于全体业主共有，所以改建的停车位也属于全体业主共有，那么公共绿地改建成停车位之后究竟要不要收费可以由全体业主决定，决定收费后业主委员会可以选择委托物业公司代为收取一定的费用，收取的停车费可以按照物业公司与业主大会达成的协议进行分配。通常情况下，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有，主要用于小区的公共区域建设，同时应定期公开费用开支并接受监督。

四、诉讼小贴士

（一） 管辖法院

1．被告住所地的法院；2．合同履行地的法院（一般就是小区所在地法院）。注意：被告的住所地是指该物业公司主要办事机构所在地。物业公司的主要办事机构所在地不能确定的，物业公司的注册地或者登记地为住所地。

（二） 起诉材料

1．证明当事人身份的材料（自然人提交身份证复印件或户口本复印件，法人提交营业执照复印件、法定代表人身份证明）；2．起诉状正本1份，并按对方当事人的人数提交副本（即对方有几个当事人就提交几份）；3．委托律师代为诉讼的，需要提交授权委托书和律师事务所的公函；4．委托非律师的其他人代为诉讼的，需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件。

（三） 法律保护期限

因物业问题产生纠纷的诉讼时效为3年，也就是权利人应该在知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起3年内提起诉讼，若目前已经超过诉讼时效，并且对方提出诉讼时效已过的，那么法院可能不会支持相应的诉讼请求。注意：在2017年10月1日之前诉讼时效就已满2年的，不再适用3年诉讼时效的有关规定。

涉及法律法规

[1] 物业服务收费管理办法（2003年版）[2] 中华人民共和国人民防空法（2009年修订本）[3] 国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知[4] 物业管理条例（2018年修订本）[5] 业主大会和业主委员会指导规则（2009年版）[6] 中华人民共和国民法典（2020年版）

涉及法律法规展开详细版

[1] 物业服务收费管理办法（2003年版） 第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。[2] 中华人民共和国人民防空法（2009年修订本） 第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。[3] 国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知 （七）住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。[4] 物业管理条例（2018年修订本） 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。[5] 业主大会和业主委员会指导规则（2009年版） 第三十五条业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。[6] 中华人民共和国民法典（2020年版） 第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。第二百七十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。