车库租赁合同（法院终审判决）

裁判要旨：开发建设单位其开发建设的目的为取得收益，而非使用，小区业主的使用与开发建设单位对自有车位的处置之间并不矛盾，并非为非此即彼的关系，开发建设单位在依法处置其享有权利的规划用于停放汽车的停车位时，应当同时受到优先满足业主需要的限制，在具备满足业主需要的条件下，设定不妨碍业主使用的处置模式。作为案涉小区业主，有权依据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条之规定，对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库要求优先满足使用。故案涉小区地下停车场中未处置使用权或所有权的地下停车位应向小区业主开放租赁。

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终17423号

上诉人（原审原告）：冯作良，男，1968年2月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。

被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区顺城大街206号。

法定代表人：孟令军，执行董事兼总经理。

被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司，住所地四川省成都市都江堰市彩虹大道南段599号。

负责人：孟令军，总经理。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘思源，北京市鑫诺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：成都天恒物业管理有限责任公司，住所地四川省成都市都江堰市文荟路1188号钱江丽坊20栋1-02号。

法定代表人：黄夏鑫。

上诉人冯作良因与被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司（以下简称华油公司）、成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司（以下简称华油都江堰分公司）、成都天恒物业管理有限责任公司（以下简称天恒物业公司）车位纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2021）川0181民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人冯作良的上诉请求：1.撤销原判，改判三被上诉人在都江堰市××街道办××社区××路40号××大道1号（福乐家园）小区7栋楼下-1层（地下）就近224号向上诉人持续提供停车车位租赁服务；2.改判三被上诉人拆除其安装在都江堰市××街道办××社区××路40号××大道1号（福乐家园）小区7栋楼下-1层（地下）停车场内车位上的地锁；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审中冯作良明确只要有地下停车位即可，不要求某一具体的地下停车位。

事实和理由：1.一审认定事实错误，一审判决刻意援引人防车位作为对比，而人防车位与独立产权车位不同，人防车位不存在“售”的问题。被上诉人并未提供其设置了30个临停车位的证据，事实上也没有30个临停车位，部分临停车位也是仅针对先前租赁车位未到期正常延续时所采取的临时措施，都随着租赁陆续到期而陆续加装地锁，该情节与本案没有关联性。

2.一审适用法律不当，《民法典》第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典物权编理解与适用》也明确指出，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

3.根据2007年1月1日起施行的《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》（政府令第131号）第19条规定，居民住宅区配套停车场对居民住户拒办包月停车的情形与前述不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务的法律适用是一致的。

华油公司与华油都江堰分公司共同辩称，1.上诉人的两项诉请系基于不同的民事法律关系，第一项诉请为争议车位租赁合同关系，第二项诉请为争议停车场内所有已安装地锁车位的物权关系，不应合并审理。

2.上诉人与华油公司、华油都江堰分公司之间不存在车位租赁合同关系，法律也未规定产权人与业主之间必须且只能通过出租方式约定产权车位的归属。本案争议车位系登记在华油都江堰分公司名下的产权车位，上诉人没有强制要求缔结租赁合同关系的权利。建设单位已经履行了《中华人民共和国民法典》第二百七十五、二百七十六条规定的义务，只要业主能够按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为业主的需要得到了“首先满足”。

3.关于上诉人要求拆除地锁的请求，因华油都江堰分公司为车位所有权人，有自由处分所有物的权利，上诉人无权就该行为提出任何主张。加装地锁是为了更好地管理，避免已购车位的业主车位被占用，公司也要考虑经济效益，短期出租增加管理成本，公司希望可以长期出租或出售。

天恒物业公司辩称，其系物业管理单位，接受开发建设单位的委托对地下停车场进行管理，但无权对地下停车场的车位进行出租或作出其他处置，只能根据华油公司的指示执行。根据《人民防空法》第五条的规定，开发建设单位作为投资人，对人防车位有管理权和收益权。

冯作良向一审法院起诉请求：1.判令华油公司、华油都江堰分公司、天恒物业公司在都江堰市××街道办××社区××路40号××大道1号（福乐家园）小区7栋楼下-1层（地下）就近（224号）向冯作良持续提供停车车位租赁服务；2.判令华油公司、华油都江堰分公司、天恒物业公司拆除其安装在都江堰市××街道办××社区××路40号××大道1号（福乐家园）小区7栋楼下-1层（地下）停车场内车位上的地锁；3.诉讼费由华油公司、华油都江堰分公司、天恒物业公司承担。

一审法院经审理查明事实如下，2018年12月28日，冯作良购买了都江堰××街道办××社区××路40号7栋××单元××层××号房屋,系该小区业主。期间于2020年6月1日2021年5月30日使用7栋负一层地下2号车库内车位，并向天恒物业公司交纳停车服务费1800元。2020年12月30日,华油都江堰分公司通过《公告》方式，告知对都江堰××街道办××社区××路40号负一层1号195个人防车位，以20年长租模式对外出租；对一层2号车库自有产权车位，采取只售不租模式，对外销售。另华油都江堰分公司承诺，该小区负一层车库已配备了30个临停车位。华油都江堰分公司为都江堰××街道办××社区××路40号负一层2号车库不动产权利人。

一审法院认为，本案系业主与开发商之间就车位的权属、使用产生车位纠纷，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地由于停放汽车的车位，属于业主共有。”，冯作良主张由于华油都江堰分公司单方宣称除人防车位出租外，对其自有车位“只售不租”违反法律规定，请求判决不得出售，应继续向冯作良出租，优先满足业主的需要。

一审法院认为，经审理查明，冯作良主张的7栋负一层地下2号车库内纠纷车位具有独立产权登记，属非占用业主共有的道路或者其他场地由于停放汽车的车位，华油都江堰分公司系车位所有权人。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定，华油都江堰分公司作为开发商及产权车位权利人，在车位处置过程中应当充分保障包含本案原告在内小区业主的停车需求，积极与业主沟通协商，通过出售、附赠、或者出租等方式，优先满足业主的需要。业主在车位出售、附赠、或者出租中的优先权区别于非小区业主，因案涉纠纷车位确属华油公司独立产权，双方可协商使用方式，但单方要求权利人强制签订租赁合同的请求，一审法院不予支持。

一审法院认为，华油公司作为案涉小区开发商，在出售自有产权车位时，应当积极与物业服务方合作，强化与小区业主委员会的沟通意识，充分利用自有产权车位外共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，优先满足业主有租有售的多样需求，提升服务水平及产品质量，避免业主与开发商、物业三方因车位的使用中因“只售不租”或“只租不买”的认识不同，产生纠纷。另对于冯作良主张拆除都江堰市××街道××社区××路40号公园大道1号（福乐家园）小区7栋楼下-1层（地下）停车场内车位上的地锁，系权利人产权车位处置并无不当。且该行为是否侵犯冯作良的民事权利，与本案非同一法律关系，一审法院不予确认。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五、二百七十六条之规定，判决：驳回冯作良诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由冯作良负担。

二审另查明，案涉小区的地下停车场分为1号车库、2号车库，中间由排洪沟分隔。2021年6月8日，华油都江堰分公司出具《关于小区车位情况的说明》，载明：1号车库建有人防车位195个，2号车库建有地下产权车位443个。两个车库各有15个车位作为临停车位使用。地面公共区域拟建设地上停车位约80个。小区已售、未售房屋合计726套。

二审中，华油公司、华油都江堰分公司陈述，目前小区人防车位长租处置及自有产权车位销售处置皆接近一半，其他未处置的车位空置没有使用。

本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，案涉公告虽发布在民法典实施之前，但冯作良对此提出异议，双方产生争议发生在民法典施行之后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”，本案应当适用民法典的规定。

本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、《中华人民共和国人民防空法》第五条之规定，开发建设单位对于建筑区划内的人防车位享有收益的权利、对登记在其名下的车位享有所有权，但该收益权与所有权在行使时应当首先满足小区业主的使用。开发建设单位其开发建设的目的为取得收益，而非使用，小区业主的使用与开发建设单位对人防车位的收益以及自有车位的处置之间并不矛盾，并非为非此即彼的关系，开发建设单位在依法处置其享有权利的规划用于停放汽车的停车位时，应当同时受到优先满足业主需要的限制，在具备满足业主需要的条件下，设定不妨碍业主使用的处置模式。本案中，冯作良作为案涉小区业主，有权依据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条之规定，对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库要求优先满足使用。

华油都江堰分公司确认案涉小区地下停车场中规划用于停放汽车的车位尚有接近一半空置，对其中人防车位要求业主以20年长租模式进行租赁，自有产权车位仅对外销售，虽华油公司、华油都江堰分公司称已安排2个地下停车场各15个临停车位，且已在地面施工设置80个临停车位，但地面停车位系占用公共区域面积设置，并非案涉小区建设时规划用于停放汽车的停车位，不属于《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定的车位，而根据案涉小区的房屋数量、规划的地下停车位数量与目前空置的地下停车位数量，案涉小区地下停车位并非不具有对外出租的条件。故案涉小区地下停车场中未处置使用权或所有权的地下停车位应向小区业主开放租赁。冯作良的该项上诉请求成立，本院予以支持。

因案涉地下停车位登记在华油都江堰分公司名下，由华油都江堰分公司实际控制，天恒物业公司仅系提供管理服务，故应由华油都江堰分公司与冯作良协商订立租赁合同。

关于冯作良要求拆除地下停车场全部车位上地锁的请求。首先，加装地锁本身也不导致停车位不能使用，加装地锁仅是一种管理手段；其次，在本院支持冯作良第一项诉请的情况下，冯作良关于要求租赁车位的需求已经得到满足，无需再就其他车位加装地锁提出异议，故本院对其该项请求不予支持。

综上，冯作良的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求、应当得到支持，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定，判决如下：

一、撤销四川省都江堰市人民法院（2021）川0181民初2550号民事判决；

二、成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司应按优先满足业主需求的原则就都江堰市××街道办××社区××路40号××大道1号地下停车场内未处置所有权或使用权的停车位向冯作良开放租赁；

三、驳回冯作良的其他诉讼请求。

一审案件受理费减半收取25元，由成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司负担；二审案件受理费50元，由成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司负担25元，冯作良负担25元。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长： 唐健

审判员： 孙睿

审判员： 郭静

二Ｏ二一年十月二十二日

书记员： 李喆