房地产法论文（经济论文分享）

3分钟速读论文概要

纽约联邦储备银行分析员在2016年发表的经济学论文《买或不买：房市中的消费者约束》以2015年纽约消费者期望调查为基础进行假设实验统计，研究首付比例、房贷利率等变化下，购房概率的变化，研究发现：

对于租房者，首付比例从20%降到0%时，购房概率上升40%，这是已有房产者的两倍

高储蓄、低债务、高收入人群普遍购买概率较高，而且首付比例降低对他们的购房刺激不强

已婚和受教育程度较高的被调查者普遍更有可能在任何假设的变化场景中购房

没有数据验证在房价波动地区，年轻家庭更愿意购房对冲风险

综述，首付比例相较于房贷利率对于买房概率影响更大，尤其是年轻和流动性约束更强的家庭。在市场均衡的框架下，一个有趣的现象是——如果首付比例过高，那么住房需求就会下降，进而导致房价下降，最终会是首付数额相对下降，所以首付在均衡状态下不会过低也不会过高。当然，低首付虽然可以提高住房拥有率但同时提高房贷违约风险，所以整体社会福利与首付的关系相对复杂，需要公共部门和金融体系慎重抉择。

流动性约束——各种因素的约束下使得实际消费比预期消费更低

背景介绍和统计方法

人们普遍认为购房者对买房需求行为的关键因素是能否拿到房贷以及房贷成本。但是，在经济学研究中，这一关键因素受到内生因素（如当时客观经济条件和购房者本身特征）的影响下，无法实现直接和准确的测量。为了解决这一问题，论文作者提出一套基于家庭调查的“实验”，即在不同的假设情景下，被调查者根据自身能力和意愿决定是否会在一年之内买房或是租房，即买房概率。这些假设情景包括不同的房贷利率、首付比例、非住房性收入，然后根据被调查者的本身特征（现有房产状况、财富、负债、年龄、教育等）不同，进而研究不同变量间的相互影响。

论文统计研究的数据来源，是基于2015年纽约消费者期望调查中，随机筛选的1064个样本作为被调查者进行的问卷。有一点需要注意，论文通过三种不同首付比例假设（20%，5%，0%有充足现金全额购房）分组控制潜在的序列效应。这样操作的原因是，根据以往研究发现，首付比例与购房概率的相关性非常高，尤其是对于正在租房且流动性严重受限的租客们。相较之下，房贷利率与购房概率的相关性仅在一个适度的水平。

序列效应——问卷时选项顺序不同可能导致被调查者的选择不同，属于统计误差范畴。

数据结果和统计分析

在全部样本中，首付比例为20%时，平均购房概率位44%；当首付比例降为5%时，平均购房概率上升到61%；当有充足现金时首付比例为0%，平均购房概率进一步上升到72%。这就意味着，首付比例在购房中是决定性因素之一。

进一步分析，考虑到被调查者的本身特征后，一些敏感的特征对购房概率变化影响很大。

对于租房者，首付比例从20%降到0%时，购房概率上升40%，这是已有房产者的两倍。但是，即使拥有充足现金，租房者仍然有20%概率不买房，这意味着小比例租房者存在天然租房偏好并对首付比例变化不敏感。

年轻的被调查者普遍购买概率较低，但对首付比例下降对购房概率的敏感性比整体样本更高。

高储蓄、低债务、高收入人群普遍购买概率较高，而且首付比例降低对他们的购房刺激不强。

现有房屋的产权拥有小于20%（房屋被抵押贷款）的被调查者普遍不会买下一个房子，这意味着强调现有业主的产权权益对交易量和房价影响很大。这一点可以延伸到中国的小产权房拥有者的购房行为分析。

还有一部分人天然对地产投资无偏好，所以对首付比例变化也不敏感。

除了首付比例变化以外，其他因素与购房概率的相关性也非常值得分析：

已婚和受教育程度较高的被调查者普遍更有可能在任何假设的变化场景中购房。

年租金的增长预期与购房概率密切相关，但对已有房产业主的下套房购房概率几乎没有影响。这其实与一般逻辑相悖，因为业主的第二套房主要应该是赚取租金，但实际情况看来并非如此。

并没有证据验证在房价波动地区，年轻家庭更愿意购房对冲风险。

综述，首付比例相较于房贷利率对于买房概率影响更大，尤其是年轻和流动性约束更强的家庭。在市场均衡的框架下，一个有趣的现象是——如果首付比例过高，那么住房需求就会下降，进而导致房价下降，最终会是首付数额相对下降，所以首付在均衡状态下不会过低也不会过高。当然，低首付虽然可以提高住房拥有率但同时提高房贷违约风险，所以整体社会福利与首付的关系相对复杂，需要公共部门和金融体系慎重抉择。

参考文献

Covert, T., Greenstone, M., & Knittel, C. R. (2016). Will we ever stop using fossil fuels? The Journal of Economic Perspectives, 30(1).

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