房地产法论文（房地产税的影响及平衡点）

在前两章具体从契约和博弈两个角度阐述了房地产税平衡点存在的必然性，以及房地产税的制定原则。本章试图根据当前的实际状况，分析出一种假想的、可能的收税模式及细则，以供读者参考。需要说明的是，本文不试图探讨具体的税率，如果涉及税率或其他涉及税收的数字，仅仅为了阐述概念、说明问题，而非定义怎样的数是适合的。此外，笔者是从一种“合适”的角度进行分析，而不是从一种“应该”的角度，“合适”回答的是当下状况，其他政策不变，基本国情不变的情况下，怎样的房地产税更容易落入平衡点中；“应该”则需要考虑的更多且更为深远，是以发展性的眼光看待问题，目的在于配合更大的政策方针，这既超过了笔者非常有限的能力和经验，也超出了一篇一两万字的文章所能够描述的范畴。

笔者提出的房地产税的具体的措施可以归纳为三点，第一个是通过将房子的土地出让金折算成地价及地税，来抑制捂盘及炒房的效应，为土地财政“止血”；第二个是通过多重税制堵住过往及未来的各种各样的漏洞；第三个是通过有序的多种情况减免税条例来实现避免误伤。

本章分为3个小节，第一个小节描述房地产税的税种及减免以及相关概念。第二小节引入一个乌托城（可以理解为假想之城市）的概念来描述具体的房地产税逐步推出的方式及具体的执行方式。在本文精简之前，用的一系列数学式及案例来描述乌托城的政策，但考虑到篇章大小原因，笔者将之删除，而替代的是第三节中的一些小的案例来说明该政策下的计税方式。

另，由于实在不知道该怎么进一步压缩，本章节较长，因此可能需要读者有足够的耐心。

1 论房地产税的征收税种及减免

关于民用住宅，排除已存在的过户环节的税收，笔者假定房地产税分为具体的几个税种，进行征收：

(1)地税：征收对象为房企的增量住宅用地、延时开发的存量用地及民用住宅所占用地，即，以住宅的用地价值为基数进行征收。基数宜采用成交时地价——这是为了让过往已经交过土地出让金的房屋容易进行地税折算，在折算确立后，更容易制定出相应的财政止血方案（后文会进行具体阐述），而对于监督完善且信用较高的城市的包括新购二手房在内的新房，允许采用定期评估的方法确定征税的基数。税收金额为税收的基数与税率的积。

(2)房税（或名为建筑税）：征收对象为已经建成的住宅，即，剥离了住宅价值中的地价为税收基数，或者说，以住宅的建筑价值为税收基数进行征收。所述基数宜采用住宅建设时的成本计价，对于监督完善且信用较高的城市，允许定期评估的方法确定税收的基数。税收金额为税收基数与税率的积。

(3)高档住宅税：对于单价特别高或者面积特别大的住宅，可征收一定的高档住宅税。

(4)多套房税：征收对象为个人或企事业单位拥有的超出基本套数的住宅。基本套数个人或家庭为1套，特别情况下允许两套或更多，企事业单位为0套。多套房存在累进税率。

(5)空置税：征收对象为个人或企事业单位空置的住宅。也存在累进税率。

其中，多套房税和空置税是为了抑制炒房，具有惩罚性税收属性，换句话说，可能税率较高。其余的，税收适合于设计得较为友好且具有稳定性。

每套住宅都将在数据库里记录，并赋予属性。特别的，以上税种中，住宅的地税及多套房税存在住房属性标记，标记一般情况下不会随着房屋易主而改变，即使涉及拆迁，房屋属性标记也会转移到新的拆迁房中。所有税种存在有差别减免或退税的条例。

在房地产税的计算过程中，有必要引入一些住宅额外的数据，这些数据作为计算的中间概念、中间变量以及中间政策。他们有：

(1)住宅数据信息。 每个住宅都会被政府部门的数据信息，以方便管理。除了地段、交易价格、年限等传统信息外，还包含有该住宅的溯源房、多套房税的历史税率、所在地理位置，历史评估等数据。

(2) 套数合并。考虑到改善性居住及拆迁安置房状况，允许在某些符合条件对多套房进行合并计算。比如某夫妇原有一套住宅，面积较小，后因出于改善自住的目的购买了相邻的房屋，则该夫妇虽然名义上有两套相邻的住房，但可以记为一套，并不需要缴纳空置税和多套房税。特别的，如果发生了买卖，则拆迁溯源导致的合并不再有效。此外，租房方面，空置税的套数合并需要有限制。

(3) 已交地税比例。 该概念针对房地产税与现有的土地财政之间的过渡。目的在于逐步地将住宅地价下降到与工业用地价格同一水平，但是此后无论开发商还是需要以地税的形式逐年交税。但土地财政不能立即断，因为一刀切会让地方政府停摆，因此未来有相当长的一段时间，地税将有一定的比例，一次性的由开发商提交或由购房者提交，剩下的部分逐年缴纳。

(4)过户地税盈利寄存与补缴。 该概念主要用于堵住炒房漏洞。住宅的升值少部分是通货膨胀引起的，大部分是地段升值产生的，从财政的角度，如果炒房客将住宅买卖，赚的钱是原本应纳入城市基金的钱。如果该升值部分进行大比例的收税，也存在着问题，因为随着生活水平的提高，会有人需要换房，这种税收将阻止他们的计划；因此，可以将升值中的一定额度存入市政基金，该部分金额可以用于用于更换的自住房的支付（无论新房是否是在旧房售卖之前买入），涉及的比例取决于售房者卖时与买时的折算的地税总额之差。如果暂时不购买，可以得到基金的年息。但如果选择不购买直接取出，则需要补缴高额的税收甚至无法取出。特别的，需要杜绝地方保护主义，该设计目的在于抑制炒房，而非抑制正常的换房，如果住户换房产生在不同行政区之间，比如卖出成都的房，去贵阳买房落户，存在市政基金里的钱应该允许通过转移支付来为住户提供方便。

(5)多套房税传递效应。 旨在于进一步堵住多套房漏洞的措施。假设某炒房客有多套房，则这些多余的房子面临多套房税，即使某套房子过户给了其他手中无房的人，他人依然需要为该套房继续缴纳多套房税，但可以按下降一定比例。

(6)多余房产市政托管。允许个人或单位将多余的房托管给市政府指定的基金单位，进行房屋租赁市场的投放，以换取多套房税和空置税的优惠。优惠的方式可以有两种，第一种是托管房在计税过程中全部或绝大部分税种不再进行计算，该方法适合于长期托管；另一种是进行多套房税优惠及空置税、地税等其他税的免除，该方法适合于短期或不定期托管。同时，托管可以使得个人或户口的城市住房积分增加，积分可以用于额外的优惠。特别的，改善性换房的旧房托管优惠应大于炒房客的托管优惠。

在对房地产税产生税务管控的同时，也需要有税收减免的存在。同时应当允许地方政府根据本地自身的情况制定特殊的减免或退税条例。考虑到篇幅及个人精力的因素，本小节仅阐述一般情况下的、适合于所有区域的、具备过度性质的减免条例，以及虽然是长远的，但是旨在于抑制炒房、保障自住的房产税减免配合策略。这并非因为过渡性的减免条款不重要，而是因为本文关注的优先点在于如何完善过渡，另外若某一天土地出让金完全过渡到的房地产税，则有大量的、已经成熟政策可以参考。

减免可以分为针对性税种的减免以及总税额减免，前者的减免对象是个人或单位需缴纳的单个税种，后者的减免对象为所有税种的总和，减免的计算方法为:先计算每一个税种所需要缴纳的税款，再对单税种进行逐一减免计算，最后计算总额免，单税种及税费总额最低值为零。

为了更好地阐述房地产税减免政策，笔者先在此处说明一些减免税设计上的相关概念，这些概念未必是直接涉及减免，也可能是某些减免计算过程的中间概念及中间变量：

(1)土地出让金折算。 土地出让金折算本质上就是将旧房在规定年限内已交地税比例记为100%。类型为商品房、福利分房，或其他直接、间接缴纳过土地出让金的存量房，可以在土地证年限内免除房屋的地税。若存量房类型为拆迁安置房，则可以在溯源房土地证年限并按某种计算公式所获得的年限内减免房屋的地税，笔者认为一种较为可行的方法是：溯源房为有土地证的房屋，则安置房的地税免税年限为溯源房的截止日期，溯源房为符合规定的小产权房屋，则安置房地税免税年限为当地政府规定的年限，溯源房为不符合规定的小产权房或者不虽然符合规定但是有违章加盖的房屋，安置房不予地税免税或给予少量地税免税，若进行过交易，考虑到买主大概率的对于溯源房并不知情，则在原有的基础上增加一定量的地税减免优惠。

(2)住宅土地出让金与地税的转移。 允许断供的人申请将房子的土地出让金部分转移到地税部分，对房产重新评估。例如，张三因房价下跌或断供可能不得不卖房，在该政策出现后，他可以向市政府提出申请，最后通过评估及协商，将房价估值下调20%，这20%的金额由城市基金转移给银行，但减少了30年的土地证年限，也就是说，原本在70年内无需缴纳该房的地税，评估后只有40年。

(3)自住住宅申报及审核。在多套住宅的情况下，允许家庭以户口为单位申报一套自住用住宅，其余的房子进行多套房税计算，该过程需要经过审核，一般情况下，水、电、物业、手机信号等大数据可以作为审核依据，无需人为的进行审核。当下住房因买卖、继承等因素发生变更的情况下，需要重新审核。

(4)换房时限宽免。 指通过买卖、继承等行为导致自住房更换的，可以对新的住房进行一定时限的宽免。对于改善自住的人群，他们通常不会立刻卖掉旧的房子，如果新房是毛坯，则需要装修，在这种情况下，改善型自住者可以向政府申请装修宽免。考虑到购房及装修需要的资金状况，允许较长的时间内，免除新房的多套房税和空置税，但是，一旦新房出售，就需要进行审核，如果没有进行装修、水电使用数据接近于零，则需要补缴空置税和多套房税，并额外缴纳一定比例的罚金。

(5)自住住宅减免。 自住房，需要缴纳建筑税及高档住宅税（如果达到高档住宅的标准的话），但可以根据住房的人口进行面积减免。按照前文所述的“网开一面”的原则，住房人口计算应考虑生育优惠政策，且以人口最多时为准，使得让民众安居乐业，敢于生育。

(6)旧房出租审核。许多人在购买改善型住房后，出于户口等因素并没有卖掉旧有的房子，而是将其租出去，这种情况下，可以免除空置房税及限制在超过基数一套以内的多套房税减免。

(7) 购时自住性郊区房优惠政策。许多人愿意购买郊区的改善型住房，通常具有人口密度低，房价较低，住宅面积大等特征。这是未来房地产重要的支撑，因此，不仅需要对存量自住房进行优惠减免，还需要对新的郊区自住房进行优惠减免。此处，笔者强调“购时”及“自住”性质，“购时”意味着购买的时候属于郊区房，无论此后城市是否发展，该优惠政策都会持续，但是一旦进行交易，则需要按规则重新计算优惠；而“自住”则意味着炒房不在该优惠政策之内。涉及的税种为建筑税及高档住宅税。

(8)郊区房产投资优惠政策。 投资（非自住）郊区，允许对该套房进行多套房税和空置税的减征，但不宜直接免除，剩余的税额可以通过某些行为，比如以现金购买城市基金，将多余的房产给市政托管等获取积分，这些积分再获得郊区房产进一步税收优惠条件。

(9)流动人口优惠政策。 专门针对他流动人口特别是农民工提供的优惠政策，允许其在户籍所在地拥有一套房，在长期工作的地方拥有另一套房屋。两套房屋均免除多套房税及空置税。

(10)贫困、失业及长者优惠政策。 所述类型的人口，其自住房减少或免除总税额。

(11)区域特惠性的优惠政策。 比如某些城市，可能会对自住房的税额进行一次总的额度减免，可能是以阶梯的形式按比率减免，也可能是定期计算额度，一次性的减免。

现在，相关概念阐述完毕，但到此为止，仅仅是房地产税的概念阐述，由概念转变到现实的、具有可执行性的规则还需要进一步细化。这将是下一小节的内容。

2 更具体的房地产税推出步骤

为了说明方便，笔者在此引入一个城市，叫做乌托城。“乌托”一词本就意味着现实中不存在，乌托城中的所有的税收规定及涉及数字的概念，均是杜撰，特别是税率，年限等，在此处只是出于便利，因为数字相比于抽象的数学关系更容易理解。

假定乌托城处于南方的平原地带，仅存在少数丘陵，有较好的城市扩张地理条件，同时假定其经济处于中国的二三线城市水平，因为一线城市比较稀少，对其经济状况也使得他们对土地财政的依赖度低，四线城市通常产业状况不太乐观，人口流失严重，这些城市更应该进行产业发展，同时杜绝炒房。乌托城一般性财政收支不至于太好，但也不至于太差；太好，则房地产税的收取完全仅仅在于调节收入平衡；太差，则房地产税的收取会直接采取竭泽而渔的方式。更进一步的，假定乌托城的人相比于KTV夜店等消费享乐，他们更喜欢攒钱买大房子；此外乌托城并没有刻意地到其他城市里“抢人”，这比较符合大部分城市的领导层政策。乌托城的财政与现有大多数地方财政方式相同：有设立城市发展基金，土地出让金、彩票、以商业股份存在的城市资产均存入城市发展基金，这些基金多用于长远的投资，即，一次投入，使用的周期是几十年甚至更长，比如农田开垦、配套基建的建设等。而一般性财政收入只用于支出政府的公务员薪水，医院、学校的财政支持等一般性开支。在疫情等因素下，也面临着许多人买房断供，及消费行业受影响的情况。

第一步，在概念上确立过往地税。

所谓过往年化地税，就是将土地出让金折算为地税，目的在于抑制炒房，抑制土地出让金的流失。因此需要先确立折算地税的概念，也就是将土地出让金中一部分折算为地价，一部分折算为70年中每年应支付的地税（下文称为年化地税）。在计算出新房年化地税后，进一步地对二手房特别是升值的二手房进行年化地税折算评估。

确立了新房及二手房年化地税，可以起到至少3个作用：

第一个作用是确定今后炒房卖主得到的折算地税盈利额，乌托城规定除直系亲属继承以外的房屋过户行为，均需要重新计算年化地税，而原房主需要将折算出来的地税总额的盈利部分存入市政基金，如果要买房或者购买其他涉及地税或者土地出让金的商品，在涉及商品或土地出让金的额度内，可以用该部分市资金以一定的比例支付。

第二个作用是，解决了棘手的房贷断供及法拍房激增问题。既然确立了年化地税或者评估年化地税，则在一些人供不起房贷的时候，可以申请缩短土地使用年限，将缩短的年限与年化地税相乘，并将这笔钱返还给断供者或者银行，作为房贷还款。但是，缩短的年限会被记录到住宅数据中，此后无论是否交易，一旦到期需要按年缴纳地税。

第三个作用是民生工程的等价统计作用。虽然一般性财政收入和城市发展基金是城市财政的左口袋和右口袋，但不意味着可以算糊涂账，这些即涉及公平，也涉及效率——因为市场经济中，无理寸步难行。

在这一步，其他税费还未确定。但止住了大部分的炒房导致的税费流失。

第二步，根据地税及实时房价推出空置税和多套房税，以及多余房产市政托管。

该步骤，笔者假定乌托城空置税与房屋的过往年化地税或评估地税（后文简称为年化地税）的50%。而多套房税的征收方法为，个人根据情况可以指定一套或两套自住房，经过审核后，其余的房子按年化地税的一定比例上交多套房税，多套房税与购买时的年化地税挂钩，每年应上交的多套房税为涉及的房屋地税乘以某个纳税因子。笔者假定乌托城规定多出的第一套房税率为地税总额的20%，第二套为50%，此后每多一套房增加30%。

假定乌托城有急切地打击炒房行为的政策，则还会制定出多套房税的配合政策：为了避免多套房税的通过假过户避税，可以对住宅的多套房税进行标记，即使过户，新的房主也需要缴纳一半的多套房税，交易的之前，买家能在乌托城政府官网上查到相关信息。这也意味着，即使将房屋转手给名下无房产的亲戚朋友，继续进行实质上的炒房行为，也无法逃离多套房税，还需要额外交一笔契税；因此，多套房房主只能将多余的房交给市政托管，按房屋的地段、户型、是否装修进行出租，市政基金会给予多套房房主相应的积分，同时对多套房税进行减免，无论是否租出去，都会免除空置税。但是这里有一个特别的事项，就是许多人在买新房居住的时候，出于户口、学区房等原因并不会把旧房子卖掉，这些人明显不是炒房人群，因此需要甄别出来，如果自住房是比多余的房更迟入手，基本上可以判断房主手头上的一套多余房是曾经居住的房屋，或者拆迁溯源房是曾经居住的房屋，因此允许房东指定一套曾住房，有证据的情况下，可以指定多套，这些曾住房一旦被托管于市政，应该予以比炒房客的房屋更大的税收优惠和积分，即使不被托管于市政，也应该免除多套房税，但是不在空置税免除范畴之内。

额外的，为了避免误伤换房群体，笔者假定乌托城制定了关于换房者的特惠条例：对于不同类型（毛坯或精装）新购房的人群，涉及的年限内，必须完成搬迁，有旧房的，需将旧房售卖或托管于市政。此外，还需要一些补充条例，篇幅因原因不再叙述。

到此为止，房子的金融属性基本不复存在，炒房者不但无法赚取土地出让金中的地税部分，还难以逃脱多套房税或者空置税。明显的，如果有某夫妇想要通过离婚来多买一套房子用于炒房，则他们依然要面临空置税。相反，如果这对夫妇确实是要换房住，即使多买一套房，装修后入住，旧房用于出租或者托管于市政基金，也可以免于诸多税费，还能获得出租托管。

当然上述条例其实也有失妥之处，比如抵押房特别是工抵房，因此需要特别的优惠政策来实现精准征收免于误伤。篇幅原因，此处略过。

第三步，确立高档住宅税。

第三步可以与第二步同时实施，也可以互有先后。

高档住宅税的判断可以参考重庆模式，即，独栋别墅或者超过一定单价的房屋（重庆为部分地区的平均房价两倍）收取高档住宅税。

但在此，由于确立了年化地税的概念，也可以进行一些转变，将高档住宅税分为高档住宅地税和高档住宅房税。前者针对占用乌托城市区中心珍贵土地进行的征税规则，后者是针对将建筑盖为奢侈品的房屋进行征税。但平心而论，笔者认为后一种税的征收可能存在争议：如果占用了大量的市区繁华地段的珍贵土地，确实会影响一座城市的运行效率，收税也是应该的；但是把房子盖的漂亮一些，或者大一些，并不会对社会的效率产生影响，这个逻辑成立了，就将“高档住宅税”演变成了“眼红税”，这对一个国家理性是非常有害的，税收不仅仅是财政，还要考虑社会公理；况且，如果在有建筑税的情况下，住宅的建筑成本越高，那么其建筑税本身也会越高，故而发生税收重复。因此，此处仅仅考虑高档住宅税的地税方面，并不对高档住宅的建筑税进行征收。

假定乌托城对高档住宅定义是：购买时单位面积年化地税超过购时城区平均单位面积年化地税两倍的房屋，或者购买时年化地税超过城区平均房屋年化地税两倍的房屋，需要缴纳高档住宅税。

高档住宅税也是以购买时的年化地税为基数，或者以年化地税外加一定的比例住宅总价因子确定高档住宅税。但在此笔者假定乌托城采取的比较简单的方式计算高档住宅税。对于符合高档住宅标准的房屋，额外缴纳购时的20%年化地税即可。

但是，由于是对自住者而非炒房者开刀，且是在旧有契约之外的，应该配合一系列的减免政策；比如，对于能够证明自己收入降低的人群，予以减免，愿意更换房屋的，应当限时减免且予以搬家，装修等各种形式的换房帮助，换房导致买卖升值部分，也应当进行大的减税优惠，等等。

第四步：推出建筑税

为了简化问题，笔者假定乌托城的建筑税非常低，比如是成交时建筑评估价的0.25%，但几乎没有前述的人口减免条例之外的减免条例。这么假定最主要的目的在于笔者偷懒外加缩短文章长度，因为建筑税作为一种针对于所有住宅拥有者的税，而且是买房时不事先说明的，那么要么不推出，要推出就需要配合类似于断路器、年长者减免等模式——这将大大增加文章内容；另一方面，对于二三线城市而言，只要财务管理不算太差，仅仅用前文所述的地税折算外加二手房交易时折算的地税托管给市政基金这两条，就足够扭转财务赤字了，如果外加多余房产托管能减少的民生工程用量，则能进一步缩减财务，且对于单套面积大的房屋，市区的有高档住宅税的来对付，郊区的改善型住宅本来就是鼓励的内容，最后剩下的只有农村里一户人家建六七层高的豪宅，数量并不多。所以，如果假定乌托城是一个财务不算太差也不算太好的城市，完全没有必要收建筑税，这里颇有“强行加戏”的味道。

建筑税，或者房税，可以有两种方法进行评估，一种是仅仅评估建筑本身的成本；另一种是评估建筑本身成本和该建筑占用的小区的基建成本，这里采用第二种方法。一些人可能会问是否应该包含地段成本，地段成本也纳入建筑税，实质就是和地税重复，笔者不主张带有流氓性质的税收行为。

对于新房而言，由于开发商的账户是受监管的，建筑成本很容易计算；但是对于二手房，建筑成本就需要进行折算。

第五步：将增量的地块土地出让金逐步的转换为地税。

第五步理论上可以和第四步可以同时实施，放到第五步只是为了阅读与写作的方便。

前文讲过，土地出让金折算为地税的方式，其实是将土地出让金分成两部分，一部分是地价，与工业用等值，一部分是根据土地使用年限折算出来的地税。

旧有的住宅及已拍出但未建设的土地，土地出让金制度将继续有效，涉及的税务部分通常以折算的方式进行。而新的土地拍卖中，土地出让金被明确的分为地价和地税两个成分。在一开始，地税部分还是100%由开发商买单再转嫁到买主上，此后逐渐下降，比如，次年90%，再次年75%，直到最后比例将为0。剩余的部分由房屋所有者缴纳。此时，乌托城可以有限的对新房采用逐步放开了按评估交税的模式。需要注意的是，定期缴纳的地税可以是评估税收。但是出于大政府小社会的中国背景，乌托城可能需要出台一系列政策来保障市民不被税收的不确定性困扰，比如，类似于美国加州那样的2%限制。又考虑到中国的城市其城市基金规模庞大，监管相对就更容易规范，因此还可以出台一些一次多年上交的服务。此外，乌托城如果要保证这个过程不翻车，就要保证土地出让金与地税的比例在同一时间内，有不同地块是不同的比例的，可以及时的发现市场风向及政策漏洞及不足。

至此，从财政的角度，房地产的土地出让金模式已经转向了直接税模式。而整个财税计算模式，会以下图的流程进行。

3 一些虚拟案例

为了节约篇章，本小节尽量以少案例，但单个案例多内容的方式来举例说明。

（需要说明，本文为精简文，上述的案例只是为了说明房地产税概念。在计算过程中并不全面，特别是在地税折算这个过程中有漏洞，更具体的折算方法，可以参考笔者的原文。在必要的时候，笔者还将在有条件的情况下，单独写一篇文章专门论述计算。但考虑到笔者超级懒，外加精力确实有限，还是不要报以太大期望）

案例1：某拆迁房小区，涉及地块土地出让金估值为32亿，同地段同面积的工业用地换算为70年后地价为4亿，总建筑面积40万平方米。张三原有一套小产权房，于2000年建成，2010年征迁，2015年获得房屋，拆迁过程中为了多获得赔偿，张三违章扩建，最终在该拆迁小区获得了3套60平方米的住房，其中有两套在低层且相连，第三套在顶层，张三一家自己住在低层两套相连的房子内。经政府查阅历史资料并鉴定，张三在不违章扩建的情况下，只能获得150平方米的拆迁赔偿，而非180平方米的拆迁赔偿，因此每套房子有50平方米的地税抵免。李四有一套1980年的福利分房，也是于2010年征迁，2015年入住，获得的赔偿面积为120平方米，两套相邻，且与张三的第三套房相邻。楼房的建筑成本为2500元/平方米。

现在正式开始计算。

小区的年化地税折算为：(32亿元-4亿元)/40万平方米/70年=100元/平方米/年。在减免前，张三每年应缴纳的地税为180平方米×100元/平方米/年=18000元/年，李四的应缴纳额为：120平方米×100元/平方米/年=12000元/年。李四的拆迁房，其溯源房为福利分房，已交过土地出让金，故在没有征迁的情况下，有效期应到2050年，征迁时已经过了30年。于2015年入住，故还有40年的减免时效，即在2055年以前，可以以旧有的地税进行抵扣，其每年应缴纳的地税为12000元/年-12000元/年=0元/年，而张三是小产权房，经市政府决定，享有与福利分房及商品房同等的70年地税抵扣权利，但违章搭盖所获得的多出的赔偿面积不在其中，因此2075年以前，每年应缴纳的地税为：18000元/年-150平方米×100元/平方米/年=3000元/年。

而关于多套房税，张三与李四虽然手头分别有3套和2套，但因为溯源房均为1套房，均记为1套房，无需缴纳多套房税。

而关于空置税，李四由于两套房相连且自住，无需缴纳空置税。张三在第三套房不出租的情况下，需要缴纳空置税，空置税为年化地税的50%，为3000元/年。但如果将与李四相邻的房子租给李四，则三套房相连，均为实质性住人，不需要缴纳空置税。

而关于建筑税，假设张三人口最多时为三口之家，女儿于2009年出嫁，为2口之家。根据乌托市市区人均建筑面积45平方米的抵免。张三的房屋非买卖行为而是拆迁行为，故应按人口最多时计算，即可以抵免135平方米，大于现有的120平方米，故自住部分建筑税免除。但第三套房，即租给李四的房屋，需要缴纳建筑税，每年应缴纳的建筑税为，60×2500×0.25%=375元/年。李四一家人口为4人，故无需缴纳地税。由于是拆迁小区，且乌托市本城的人均居住面积均比较大，明显的不会达到高档住宅税的标准，无需缴纳高档住宅税。

案例2：张三的女儿婚后于2010年购买了一套180平方米的郊区房，她有一邻居，为一育龄夫妇，于2020年购买同类型房屋，此时该地区已经属于城市。计算二者的建筑税。

在建筑税减免上，张三女儿的夫妇可以计算为3人，郊区每人的建筑税减免额度为75平方米，则建筑税减免面积为225平方米，大于其住房面积，故完全减免。但其邻居在购买并入住时该小区已经划入市区，建筑税减免面积为每人45平方米。故需要缴纳45平方米的建筑税（180-45×3=45）。若某年政府重新规定每人减免面积上升到50平方米，则只需要缴纳30平方米的建筑税。

案例3：王五以220万元的价格购买了某商品房小区的100平方米新房，土地证为70年有效期，折算成的年化地税为200元/平方米/年，通过均摊，折算出该套房的基础土地价值为50万元，5年后该套房价格上涨到400万元，王五将其卖出。同时假定这五年物价不上涨，王五周边地段的工业地价也上涨100%。计算王五的地税部分盈利。

容易算出，王五在购买时，该套房折算的建筑成本为30万元，基础地价为50万元，年化地税为2万元，70年总额为140万元。5年后，建筑成本为30万元（这里暂不计算折旧），考虑到周边工业地价上涨100%，基础地价折算为100万元，因此剩余65年的地税总额是：400-30-100=270万元，对应的购买时的65年地税额度是2×65=130万元。因此在地税盈利上，有140万元需要存入市政基金，按盈利率计算，地税盈利率为51.85%。

进一步的，假设王五购买了原住房隔壁的一套50平方米的小房子，折算的65年地税是135万元，根据地税盈利率，其可以从市政基金中提取140万元×51.85%=70万元作为二手房的支付费用。但如果王五购买的是折算地税与原房屋相同或者更高的房屋，则王五的实质购买力不变。

这里需要补充一点，所有曾经存入到市政基金的地税盈利折算额，只能够以地税的形式，以地税盈利率的比例进行消费掉，否则存在漏洞。

后记

本文的原文仅在的40时间内写完，其内容和思考方式是以类似于论文的方式进行的，写作一部分参考了哲学形式的文风，在最后的几个小节中，由于赶工，导致文法趋向于口语化，严谨程度下降，也请大家谅解。作为一篇与专业论文内容相近，长度接近于学位论文的文章，肯定在不到40天内写完并发文是不妥的，只是房地产税这件事特别的急，所以匆匆起笔匆匆收笔，这是当笔者在10月23日晚上看到这个消息后，好几天内总感觉一种焦躁感，仿佛有人在催促着我思考一般。一篇文章，或者一种观点，一种学说，按罗素的说法，我们先需要像孩童那样，假设她是对的，完全接纳她；然后再假设她是错的，批判她，这样才能认知她。其实这种文章的写作也是这样，但时间紧迫，笔者仅仅用了第一种方法去思考，来不及批判。所以将批判留给读者。我欢迎任何理性的批判，但也仅限于理性的批判。特别的，我自己认为，我提出的乌托城房地产税策略是一种“宽容的苛政”，宽容，是指对自住者十分友好，苛政，则意味着难以理解，容易误伤；这种“宽容的苛政”是为了解决历史遗留问题，虽然我崇尚大道至简，但实在想不出什么方法，能做到即简单又很好与过往的政策及法律衔接，如果你有，请提出来。

此外，因本人超级懒，外加习惯单线程处事，即，专注一件事的时候就要把另一件事放在一边，所以在写作的这段时间里，原先其他的事停滞了。现在要到恶补原先工作事项的时间了，因此虽然欢迎读者以理性的方式私信或者公开留言，但未必能及时地回复读者。

另外，为了更具体解释地税折算的内容，后续还有一篇附文可以参考。