商业合同（商业租赁合同的几个风险规避技巧）

商业租赁合同作为一种商业合同，与一般的房屋租赁合同相比具有其特有的商业属性和商业目的，最为突出的就是商业地产更加注重招商和运营，而在此过程中，往往又存在许多常见但高频发生的风险和争议点。因此，在进行商业租赁合同审查之时，除了常见的合同条款外，还需要针对这些风险点进行专门的约定，以避免争议的发生。

一、 免租期的设置

免租期并非是一个法律概念，而是在商业租赁中形成的通用语。基于承租人需要对出租物业进行装修以及对承租人前期经营的扶持，几乎所有商业租赁合同中都会给承租人设置一定的免租期，在免租期内承租人无须承担租金。

虽然免租期的约定有利于商业地产的招商，但在商业租赁合同执行的过程中，往往会出现因承租人原因导致商业租赁合同提前解除或终止。而由于租赁合同中约定了免租期内承租人无须承担租金，故大多数情况下，出租人往往难以就免租期内商业地产的使用向承租人主张费用。

故而，笔者建议在租赁合同签订时，对免租期进行详细的约定，即在特定情况（如承租人违约等）下需要承租人承担免租期（或免租期的一部分）的租金，并对免租期的租金计算标准进行明确约定。

二、 装饰装修的问题

就商业地产而言，在出租后，承租人往往需要根据自身经营的需求对承租物业进行一定的改造或装饰装修。对出租人来讲，往往涉及到两个问题，一是如何对承租人的改造、装饰装修进行监管，二是合同解除或终止后装饰装修如何处置。

针对第一个问题，为了加强出租人对整体商业运营的管理和控制，笔者建议在租赁合同中明确约定承租人在进行改造或装饰装修前需要将相关方案报经出租人进行审批，出租人审批同意前承租人不能展开相关改造或装饰装修活动。同时，为了规避出租人的风险，建议同时约定出租人的审批同意不代表对承租人相关方案的任何保证或承诺，承租人仍需按照相关规定将方案报经相应政府部门审批或备案，并由承租人自行对其方案和改造及装饰装修部分承担全部法律责任。

针对第二个问题，实践中规模较大的商业地产运营方往往会要求承租人在交还承租物业时需要将承租物业恢复至清水状态或要求将全部装修拆除干净，而规模较小的商业地产运营方通常约定承租人在交还时仅需将承租物业清理干净即可（一般还会约定承租人有权拆除其投入的设施设备但不得破坏主体结构或主要装饰装修）。

从商业运营的实际情况来看，虽然清水状态的商业地产能够便于管理和新承租人的装修设计，但装修拆除往往会花费较多时间、新承租人也会因重新装修提出免租的诉求，这都会影响商业地产租赁流转的效率，相反，对于经营业态相同的承租人来说，上一任承租人基本完好的装修可能仅需要进行简单的改造甚至可以直接投入使用，大大节省时间和装修成本。故而，笔者建议在租赁合同中明确约定在合同到期终止或提前解除时，出租人有权选择要求以现状交还承租物业或要求承租人将装修拆除干净后交还承租物业，以此来掌握主动权，并根据招商规划或意向承租人的需求作出相应选择。

三、 关于消防验收和消防检查的约定

根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，消防验收和检查合格是商业地产能够投入使用和运营的必备条件，也是出租人取得租金的前提，因此，在商业租赁合同中对消防验收和检查问题进行责任划分就显得十分之必要。

通常来说，消防验收主要包括建筑物的消防验收、装饰装修的消防验收以及营业前消防检查三种。考虑到建筑物的消防验收是建筑物办理产权登记的前提条件，因而对商业地产而言，需要着重关注的是装饰装修的消防验收和营业前消防检查。

因此，为避免因消防问题导致商业地产无法使用或遭受相关行政处罚等而产生相关争议，建议在签订合同时，明确约定承租人为装饰装修的消防验收申报义务主体、营业前消防检查的义务主体以及日常消防维护检查的义务主体，并约定消防验收或检查不通过的法律责任和后果由承租人承担。

四、“强制收铺”条款的设计

在商业租赁中，常常会出现因承租人违约导致合同解除或合同到期终止或承租人擅自撤场而出现的承租人不交还或不配合交还承租物业的情况。

在此情况下，出租人往往面临两难选择，一方面，若出租人不主动及时收回出租物业，出租物业就会一直处于空置状态，不能重新进行招商运营，且根据法律规定，在承租人违约的情况下，出租人应当及时采取措施减少损失，否则扩大部分的损失赔偿不会得到司法机关的支持。因此，不及时收回出租物业，出租人的损失是巨大的且需要由出租人自行承担损失。另一方面，若出租人“强制收铺”，在承租人不主动配合的情况下，往往会因为留置在出租物业内的相关设施物品的价值如何确定、设施物品如何处置以及设施物品的保管责任由谁承担等问题产生争议，在此情况下，出租人可能会因收铺问题被承租人索赔或由此产生其他争议；若出租人通过司法途径起诉要求交还出租物业，则会面临因司法程序的时间较长导致物业被迫长期空置的风险，进而导致出租人就物业长期空置的损失部分无法进行索赔。

虽然，实践中越来越多的商业租赁合同明确约定了出租人有权“强制收铺”，但对于“强制收铺”的风险如何规避却没有太多的巧妙设计。因此，为尽量规避风险，笔者建议，在签订商业租赁合同时，可以在合同中作如下约定：一方面，在承租人未按期或按照约定交还承租物业时，出租人有权自行收回承租物业；另一方面，承租人应当在约定的交还承租物业期限内搬离放置在承租物业内的全部设施设备和物品，逾期未搬离的，视为承租人放弃相应设施设备和物品的所有权并交由出租人代为进行处置，由此造成的损失以及由此支出的处置费用均由承租人承担。

当然，在有以上约定的情况下，出租人在“强制收铺”的过程中仍需要做到全程录像，必要情况下，可以寻求通过公证的方式对收铺过程进行记录。对于承租人遗留的设施设备物品，综合考虑物品的价值、处置成本、另行存放的便捷性和经济性等因素确定处置方式，以尽量规避风险和争议。

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