拓夫律师事务所（关于光源里棚户区改造项目）

光源里棚户区改造项目

第一部分：案情简介

位于西城区光源里五巷x号楼x层圈④-201号房屋因光源里棚户区改造项目在本案拆迁安置范围内，房屋所有权证证号为X京房产证西字第xxxxxx号，房屋登记时间为2012年1月16日，房屋面积为47.35平方米，房屋性质为住宅。

第二部分：可向拆迁人反馈的意见

鉴于2015年10月15日，北京市西城区人民政府官网公布光源里棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）。针对该意见稿被拆迁人有权针对下列方面提出意见：

一、 关于房屋征收补偿方案制定背景的问题。

根据《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》的相关规定，房屋征收部门应当按照公平的原则，会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案。

被拆迁人可要求方案制定方提供相关材料证明，其已经会同上述部门进行研讨，从而拟定房屋征收补偿方案。否则，应当重新拟定。

二、关于房屋征收补偿方案制定对相关法律法规和国家政策的理解问题。

法律法规规定是各级政府制作相关细则的依据。各有权机关应当根据上位法的相关规定，在认真阅读并理解后制定细则，而非照搬照抄。

（一）

根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的相关规定， 用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，各有权部分应当根据本区域的特点，结合实际情况制作细则。也就是说在什么情况下适用800元/平方米，什么情况下适用3000元/平方米。否则，该细则无任何意义。

被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。

（二）

在现行有效的法律法规、国家政策规定中没有查找到关于房屋的建筑面积与房改售房合同标明的面积、或实际使用面积不符时，应如何确定面积及补偿支付金额的相关规定。

本案公布的《光源里棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》中规定：“征收房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。”

并未对上述问题发生时如何解决作出明确具体的规定。可建议北京市西城区人民政府针对上述问题作出具体详尽的规定。否则，该细则无任何意义。

（三）

本案公布的《光源里棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》中规定：“本次征收范围内住宅类型分为成套楼、平房和简易楼”

可建议在该稿中明确解释政府对于该住宅类型的划分依据和意义。以便被拆迁人理解和认同。

（四）

根据《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》的相关内容，对在房屋征收范围内有本市常住户口，长期居住在自建房内，本人和配偶在本市行政区域内无其它正式住房以及重残、低保等特困的住房困难家庭，区、县房屋征收部门可以结合本地区实际情况给予特殊困难补助，具体标准由区、县人民政府确定，报市住房城乡建设委备案。”

结合本案公布的《光源里棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》的相关规定，选择货币补偿的被征收人可享受综合困难补助、平房、简易楼住宅困难补助及住房困难家庭补助，同时可申请购买定向安置房。

本次补偿安置方案中综合困难补助、住房（住宅）困难补助均是以公式的形式进行的计算，因此作为被征收人需要了解政府以此公式进行计算的法律依据是什么，建议在该稿中详细解释。以便被拆迁人的理解和配合。

“住房困难家庭补助：对被征收房屋为成套楼，建筑面积不足45平方米的，按以下公式给予住房困难家庭补助。住房困难家庭补助=评估基准价格×（45-建筑面积）×75%。

住房困难衡量的标准不能仅仅依据建筑面积进行判断，如一人户居住在45平米的房屋中与四人户居住在45平米的房屋中的困难程度显然不同，该细则规定明显不合理，建议在改稿中修改为以人均住房面积进行计算。

本案公布的《光源里棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》的相关规定，选择货币补偿的被征收人可享受综合困难补助、平房、简易楼住宅困难补助及住房困难家庭补助，同时可申请购买定向安置房。

被征收人如选择产权调换，就不能享受综合困难补助住宅困难补助及住房困难家庭补助？此规定在现行有效的法律法规、国家政策中未找到相应的依据，可建议删除或修改，细则规定不能违反上位法的规定，否则为无效条款。

本案公布的方案规定：被征收房屋按照“征一还一”的标准执行。三种不同的住宅类型的安置面积是不一致的，作为被征收人，被划分为成套房屋的被征收人安置面积是最低的，需要了解政府安置面积计算的法律依据是什么？

（五）

本案公布的《光源里棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》的相关规定，被征收人选择房屋产权调换的，征收人提供改建地段的房屋用于产权调换；回迁安置房屋产权性质为按照经济适用住房产权管理。

在现行有效的法律规定和国家政策中未发现回迁房屋应当按照按照经济适用住房产权管理的相关限制性规定。

被征收房屋为被拆迁人通过购买获得的私有财产，在进行处分时，可以随时进行转让、抵押。经济适用住房在进行处分时，受到相应限制，对被拆迁人在处分时影响很大，显失公平。可建议删除或修改。

根据2013年北京市发布的报告中可以看出“北京人均住房面积约30平米”，另一方面北京市通州区棚户区改造项目的回迁安置标准是人均购房面积为50面积。因此西城区人民政府房屋征收办公室发布的方案显然是低于这一标准的，不能解决群众的住房困难的问题，建议针对此点做出明确的方案，恳请北京市西城区人民政府房屋征收办公室考虑此点

3．回迁房屋与被征收房屋差价结算

（1）面积差价结算

本次补偿安置方案中规定：被征收人所选回迁房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分，被征收人按建筑面积，7000元/每平方米购买。

作为被征收人需要了解7000元/每平方米价格的计算来源？

四、其他补偿

1、临时安置费

本次补偿安置方案中规定：“按照被征收房屋建筑面积每平方米180元标准进行补偿，按月计算。放弃购买定向安置房或者购买的定向安置房为现房的，临时安置费发放期限为4个月；购买的定向安置房为期房的，临时安置费发放期限自搬家交房之日起至实际交房日期后的第4个月”

《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》：临时安置费标准由区、县房屋征收部门按照不得低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场月租金标准确定。实行货币补偿或者以现房进行安置的，临时安置费发放期限为四个月；以期房进行安置的，发放期限自搬家交房之日起至实际交房日期后的第四个月。

本次补偿安置方案中并未规定关于选择产权调换被征收人的临时安置费的发放标准及期限问题，建议针对此点做出明确的方案，恳请北京市西城区人民政府房屋征收办公室考虑此点

2、一次性停产停业损失补偿费

本次补偿安置方案中规定：用住宅房屋依法从事生产经营活动，按照工商登记部门核准的经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费。

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》

第八条用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。

各区县应根据该办法结合本地区实际情况确定什么情况下800，什么情况下3000？而非照搬照抄该办法，否则细则无任何意义

3、其他困难补助

《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》 ：“对在房屋征收范围内有本市常住户口，长期居住在自建房内，本人和配偶在本市行政区域内无其它正式住房以及重残、低保等特困的住房困难家庭，区、县房屋征收部门可以结合本地区实际情况给予特殊困难补助，具体标准由区、县人民政府确定，报市住房城乡建设委备案。”

本次补偿安置方案中并未对在房屋征收范围内有本市常住户口，长期居住在自建房内，本人和配偶在本市行政区域内无其它正式住房特困的住房困难家庭做出特殊困难补助的规定。建议针对此点做出明确的方案，恳请北京市西城区人民政府房屋征收办公室考虑此点

综上，建议当事人在征求意见期限将上述意见反馈给光源里棚户区改造项目指挥部各居民工作组。征求意见期限自2015年10月15日至2015年11月14日止。

被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件，通过资格审核的，优先给予住房保障，对被征收人直接配租、配售。建议当事人及时申请

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