违约金2个月房租违法吗（国家表态）

鹿：你们的兴趣班还剩几个。

羊：你问的是因为疫情停了的兴趣班，还是因为双减停了的兴趣班。

鹿：你这么说的话，我终于知道你最近带着俩孩子出来旅游的时间都是哪里来的了。

羊：像我这样的家长和孩子有了时间，但是很多线下机构和房东可能有了很多坏账。

8月9日，中国民办教育协会就在其官网上，发出一份《中国民办教育协会发布校外培训机构房租有关问题的行业意见书》（下称《行业意见书》），重点概况为一句话：

“双减”机构要求退租的，房东不应收取“双减”机构一方的违约金，还要退还“双减”机构的押金和预付的租金。

全文如下：

根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》要求，现有学科类校外培训机构需要尽快转变业务模式或转行退出，众多机构原先承租的办学场所需要紧急退租，并将租金用于退还学费、裁减员工补偿等。但一些机构向协会反映出现退租困难并存在被要求支付违约金，且押金和已预付的租金无法退还等问题。

为此，协会经征求有关部门意见、实地调研走访，以及向参与立法人员、法学专家、专业律师等人士进行专门咨询，根据我国《民法典》之相关规定得出论证意见：在“双减”文件印发前，校外培训机构如已签订合同承租房屋，用于开展学龄前儿童线上培训或学龄前儿童线下学科类（含外语）培训、义务教育阶段学生和普通高中学生学科类培训的，可根据我国《民法典》第五百三十三条主张构成情势变更，并与出租方重新协商变更租金标准、租赁期限等，也可以与出租方协商提前解除房屋租赁合同。出租方不应将此视为违约，不应收取违约金，并应退还押金和所预付的部分租金。

据此，协会正式形成《中国民办教育协会关于校外培训机构房租有关问题的行业意见书》，并予以公开发布，供有关校外培训机构与出租方协商变更或解除办学场所出租合同时使用。意见书文件文本可点击下方附件下载获取。

中国民办教育协会

2021年8月8日

鹿：哇，凭什么。怎么房东突然成了冤大头的样子。

羊：根据中国民办教育协会的意思，凭的是“情势变更”。

邓懿媛书

1、情势变更

情势变更，就是合同签订以前的“情势”和合同签订以后的“情势”发生了“变更”。

从英美法系来说，情势变更被称为“合同落空”，这四个字比较清晰地概括了情势变更的实质内容。我想签订的合同主要目的，现在没法达成了，继续履行下去我会亏很大，于是法律给了我变更或解除合同的法定权利。

依照情势变更的法律属性，对照本次“双减”政策，即为国家对学科类培训机构开大刀的这个政策，是“双减”机构（承租方）所不能预见、不能承受、不可归责于该方的客观情况所引起的变动。如果仅要求“双减”机构（承租方）一方来承担这个损失，即会出现显失公平的结果。

这样的话，法律就会站出来，调整租赁合同双方在原本合同框架下的权利义务，减少“双减”机构（承租方）的义务，等于同时减少了房东的权利，以确保双方的利益均衡。

本次《民法典》比起《民法通则》时期关于情势变更的规定，有了一些进步。比如，删除了“不能实现合同目的”（否则，房子你还是可以用啊，只是你自己决定或者你被迫决定不能用于干你想干的行业，但是承租房子这个目的，你还是可以实现的嘛——降低了适用情势变更原则的门槛）；如某事件被定性为不可抗力，也可适用情势变更原则；增加了双方的再交涉义务，必须要与另一方协商解决（先自行讨价还价），《行业意见书》中“与出租方重新协商变更租金标准、租赁期限等，也可以与出租方协商提前解除房屋租赁合同”的出处就是典型的“再交涉义务”内容。

2、不可抗力

鹿：不可抗力和情势变更有什么区别呢？

羊：不可抗力：不能预见、不能避免、不能克服，比如自然灾害、战争、新冠疫情。

情势变更：不能预见、不能承受、不可归责于合同任意一方。

其实我觉得，这次的“双减”，更像不可抗力。但如果按照不可抗力的处理原则来处理本次事件，达不到国家想要的“解决显失公平”的目的。

鹿：那不可抗力的处理原则是什么？

羊：风险各担。如果按照不可抗力的原则处理本次事件，大概率房东会拿到比《行业意见书》当中的意见更多的赔偿。

3、《行业意见书》的效力

鹿：那法院和仲裁机构审理相关案件的时候，必须以《行业意见书》里的意见作为审判依据吗？

羊：理论上来说，不是的。

根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条：民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。

也就是说，法律、法律解释或司法解释、行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，才是裁判机构可以引用的来源。《行业意见书》的发布机构是一个国家一级社团法人单位，没有立法权，可以说里面的内容仅供参考。

作为同样适用了情势变更原则的另一重大事件——新冠疫情，则直接由最高人民法院出台了两个《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，这里面的内容，是法院判决的时候可以直接引用的。

因为”双减“涉及的深度和广度远远比不上新冠疫情，所以肯定不会有同规格的文件作为支撑，但是处在目前的一个特殊时期，理论上不能作为审判依据，不代表国家的意见就会与《行业意见书》相左。房东们，尽快想办法吧。

鹿：但是国家这样处理，不也显失公平么。凭什么国家做的决定，我房东就要承担损失？

羊：因为说到底，公平不是目的，维稳才是目的。

类似的事情就像交通事故当中的行人一方负全责，机动车一方也还是要承担10%的赔偿责任；运作了几十年的小区内私立幼儿园，说回收变普惠就回收，私立幼儿园前期的几百万投资靠着每个月每个孩子500多块的学费等着慢慢“收回投资”；明知自己有疾病还贪杯，故去后最后酒场上的人都要或自愿或被迫地掏出几万块十几万不等的“赔偿金”；赚来的高额利息是自己的，暴雷跑路的时候就睡政府门口，让国家给解决问题的各种小贷p2p债权人······

为什么让房东退钱，因为怕机构没钱退给家长、退给老师，万一引起社会群体事件那就不好了。房东嘛，牺牲一下好啦。

国家最近推出的许多政策都是为了三胎服务。遏制房价，降低课外补习费用，大幅减少民办学校学生数量与比例、高调宣传职业教育的好处与前景，增加寒暑假、课后的校内服务，后续肯定还有大刀阔斧的保障女员工生育、工作机制，增加托儿育儿机构等解决你不想生孩子的后顾之忧。

为什么国家让你生孩子？因为我们实在是没人了。没人怎么了？竞争压力变小了不是很好吗？

那是对于个人来说。但是对于国家来说呢？谁来充当廉价劳动力？谁来给30年后的你和这些政策制定者们赚养老金？没有人做支撑，“制造大国”、“基建狂魔”、高速增长的经济发展数据让谁来带动？下令“双减”的人们，你们的孩子停下补习了吗，以后要去上职高吗？

一件事情的好坏，从来都是分立场的。

从法理上分析《行业意见书》的内容，我可以理解一个协会对于自身的各个成员所遇到的问题，想要急切地、彻底地、不容置疑地解决的决心。

但是从这份文件的措辞上，以及这份文件所显示的内容来看，这就是一份威胁，想通过所谓官方之口告诉各位房东：

我们已经跟立法人员、法学专家、专业律师等人士咨询过了，这种情况不属于违约，你们赶紧退钱，能退的都退了。我们有专门的法律人士做后盾，你们打官司也没用。

2020年，我国新增人口为1200万。根据腾讯新闻显示，双减政策的实施让1000万从业者面临失业。

这些高学历人才都正值青年壮年，其中女性居多，他们应该处于最佳生育年龄，保守估计能产生300万个新生儿。

但因为准妈妈或者准爸爸们被时代无情地抛弃了，这300万个新生儿消失了。剩下的其他准备谈恋爱、结婚、生一胎、二胎、三胎的家长们，看到更加难以跨越的阶层障碍，更加昂贵且难以获得的优质教育资源，更加容易踏进悬崖的行业地雷，只能放缓自己的找对象、相亲、结婚、生育的步伐。

时代的滚滚车轮无法被阻挡，他会带领我们走向何方，我们只能迷惘地跟上。