工程保理案例（｜保理课堂）

市场简述

随着国内房地产行业的快速发展，对目前国内的房地产企业而言，融资成为众多房地产企业的重要需求。房地产项目开发具有其独特的特点，资金需求量大，周期长，涉及的关联方多。任何房地产项目都对开发商的融资能力提出了重大的挑战，而其融资能力的高低，是与房地产企业的融资途径多寡分不开的。因此，不断拓展新的融资途径是房地产开发企业永恒的话题。

目前，房地产企业主要的融资途径有自有资金、银行贷款、引入合作伙伴、建筑企业垫资、预售款等，其中，银行贷款占房地产企业融资的近六成。但是，随着银行风险控制的增强，商业银行对房地产企业贷款的控制日益严格。比如中国银监会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》将开发项目的资本金比例由20%提高到了35%，开发商越来越难以把银行作为开发项目的主要融资渠道。

同时，对商品房预售，国家采取了更为严格的监管措施，规定开发商在取得预售许可证之前不得以任何方式进行预售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金和预付款，打乱了许多开发企业的资金计划；引入合作伙伴虽然可以解决资金困难，但开发商在让利的同时还须放权，而且容易引发决策上的混乱；垫资虽然是建筑企业承揽工程的重要手段，但建筑企业毕竟能力有限，且垫资不仅带来工期和质量上的问题，还可能引发诉讼。因此，寻找新的融资途径，实现多元化融资是摆在每个开发商面前的严峻课题。

政策层面

近几年楼市火爆，开发商融资需求回升，但此前不少银行已收紧房地产领域的信贷额度，很多开发商只能转而通过理财等表外渠道寻求资金。2016年10月28日沪深交易所均发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，以落实国家关于房地产行业和市场调控的最新政策要求，对房企发行公司债进行分类监管，并明确指出“房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地”。

2016年11月3日，央行上海总部发布《关于切实落实上海市房地产调控精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

从基础资产来看，以应收账款为基础资产的房地产ABS产品规模占到74%，购房尾款ABS是其中典型的一种。国内首单购房尾款ABS出现在2015年12月，由上海世茂建设公司发行。在2016年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的资产证券化（ABS），但其他类资产证券化产品并未被禁。因而，房地产行业的基于应收账款的融资方式仍具有一定的市场空间。

案例---企业基本情况

某大型房地产企业（以下简称Y企业）为国内最大的住宅开发企业，经过30年的发展，在中国的业务已覆盖上海、北京、广东、浙江四大区域，并已进入香港市场。目前，Y企业43家一线公司的业务覆盖中国大陆65个大中城市。同时，其海外业务也扩展至加拿大、美国洛山机和新加坡。公司2016年全年实现销售面积2058.1万平米, 销售金额2668.8亿元，分别同比增长14.4%和21.5%，企业2016年销售再创历史新高，在行业内颇具领袖地位。

该企业目前对供应商付款方式有现金、商票、国内信用证、保理等，票据减少，保理逐步增加。该企业引进某合格保理商与PF银行、SH银行等银行开展保理融资合作。

Y企业保理产品涉及以下几个参与者：

1）大型房地产企业；

2）Y地产公司的合格供应商。包括：工程商、材料供应商、服务供应商（如设计、策划、苗圃）等；

3）商业银行；

4）保理公司。

业务模式

1. Y企业与保理服务商合作，通过在上海的保理商整合供应商与银行，由银行切割Y企业的授信额度给保理商（保理商可成为Y企业的服务供应商）；

2. 由保理商与银行合作，对Y企业的供应商叙做保理融资业务；

3. 保理商主要负责对分散各地的供应商营销、收集资料、与Y企业对接确认；

4. Y企业确认后直接向银行发函，保理公司把相应的合同、单证、发票等资料整理好提交给银行；

5. 银行见单放款至供应商（过保理公司账户），到期Y企业直接回款给银行。

（以上内容来自天逸金融俱乐部）

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