进城落户有偿转让宅基地（宅基地可以有偿转让）

#为什么很多人开始在农村建房子#

摘要

从整体上看，农民与其他群体信息不对称，农民在土地等不动产交易中明显处于弱势：非公共利益的拆迁，农民接受公共利益补偿标准获得补偿；即使是公共利益的拆迁，多数农民并不知道土地补偿标准。地方政府土地财政化，实际上与农民信息对不称有重要关系。作者特作此文，供公众参考。

宅基地可以有偿转让，但应对宅基地价格进行评估

关键词 土地补偿费

国家制定土地补偿费的目的

住宅用地征地种类。以开发目的是否综合为标准，住宅用地征地可以分为单纯的住宅开发征地与综合开发住宅用地。前者主要是指，政府组织实施的扶贫搬迁和保障性安居工程建设用地；后者主要是指城镇建设用地范围内成片开发建设中的住宅开发出地。建设用地的范围早已被土地利用总体规划确定为建设用地，多数人不清楚土地利用总体规划而已，凡被土地利用总体规划确定为建设用地的，仅仅是开发时间的迟早问题。

修改土地利用总体规划的主要理由。《土地管理法》尽管规定修改土地利用总体规划须经原批准机关批准，但法律规定的修改的理由主要是能源、交通、水利等基础设施建设用地需要。地方政府在管辖范围内争取前途的立项，或者修建更多的公路或铁路，甚至为一个车站的设置地点争论，实际上是为了地方争取更多的建设用地；普通人对该用地的需要拆迁产生抵触情绪，从而轻易否定地方政府的做法，事实上是不了解土地总体利用规划的修改对一个地方有多久重要。

土地补偿费的分类。按土地用途不同，我国的土地补偿费可以分为农用地的土地补偿费与非农用地的补偿款。其中，农用地的土地补偿费根据省级政府公布的区片综合地价确定；而农用地以外的土地补偿费由省级政府直接确定。问题是，为什么土地补偿款由省级政府确定呢？法律规定的征地均为公共利益，国家必须在国家利益、集体利益与个人利益之间寻找平衡，否则公益等设施无法建设，例如，农村集体经济组织对交通设施用地等要价过高，公路等无法建造等。

国家制定土地补偿费的目的——为了公共利益

很多人热衷在农村建房的原因

法律并不禁止宅基地交易。农村村民基于其成员身份可以依法无偿取得宅基地的使用权，就修订前的《土地管理法》而言，法律也没有禁止过农民交易宅基地，仅规定了一个法律后果，即，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。有人就理解为，住宅可以交易，宅基地交易被法律禁止，修订后的法律对宅基地的交易作了明确规定：进城落户的农村村民可以有偿退出宅基地；农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

宅基地的性质。农村集体经济组织及其成员的宅基地为村庄规划内的建设用地，只要在村庄规划内，除了永久基本农田外，任何土地均能够评价为宅基地。农村村民并不理解宅基地的范围，因而村民申请宅基地困难；由于农村村民与其他主体的信息不对称，可能不理解建设用地的价值，村民往往以住宅的成本价进行交易，拆迁时，受让人取得丰厚的回报，就这就是很多人热衷在农村建房的原因。行政、司法实践认为宅基地交易为无效实际上保护农村村民的利益。

建立宅基地价格评估机构势在必行。根据文义解释，有偿退出宅基地并不是自由交易，而是有偿退回农村集体经济组织；没有宅基地价格评估机构，进城落户的农村村民能出宅基地的价格难以确定；农村集体经济组织出价太低，该宅基地可以流入市场。没有宅基地价格评估机构，农村集体经济组织及其成员由于信息不对称，在盘活宅基地时可能低价转让宅基地。法律既然规定农村村民可以有偿退出或者盘活宅基地，再禁止宅基地交易显然不适合；宅基地价格评估系统一旦建立，宅基地交易市场就可以有效保护农民的利益。

很多人热衷在农村建房的原因——拆迁补偿

宅基地补偿费的归属

村民宅基地可以“失而复得”。《民法典》规定，农村村民因自然等原因消灭了宅基地，村民可以依法重新分配宅基地；《土地管理法》在第四十八条第四款规定，村民有权选择“采取重新安排宅基地建房”的方式实现安置。作者认为，地方政府实施的合村并居（镇）是为了集体经营性建设用地入市，村民为了农村集体经济的共同利益，一般不宜选择重新安排宅基地建房的方式安置。

社会之所以没有建立宅基地评估机构，其主要原因可能是宅基地补偿费的归属，即，宅基地的土地补偿费究竟是归村民所有，还是归农村集体经济组织所有。对该问题的回答应当从农民的切身利益出发，而不能为了拆迁利益的分配。目前，农村集体经济组织随着家庭承包责任制的长期实施，该组织已被多数村民“淡忘”，村民实际上已不能通过组织的形式维护自身的利益。

《民法典》尽管规定农村集体经济组织为特别法人，实践中却少有地方设立该特别法人，其原因可能与基层的拆迁补偿实践有一定的关联性。村庄整体拆迁，如，合村并居（镇）等，在村庄规划内的土地事实上均为建设用地，农村集体经济组织倘若作为法人存在，该法人一定完全取得宅基地的补偿款；该法人未设立，村民仅能接受拆迁安置，剩下的建设用地可能有相关的拆迁人处置。

宅基地补偿费归村民所有较为合理。宅基地补偿费归村民所有，首先有利于低价出售农村住宅或者宅基地的农村村民，人们热衷在农村建房，多数人可能就是为了拆迁安置，住宅与宅基地分别评价，可以减少“热衷”在农村建房的人的“热情”；其次，宅基地补偿费归村民所有，可以实现农村村民户有所居，拆迁时，宅基地补偿费可以对出让人实现有限的安置；最后，宅基地补偿费归村民所有，可以减少非公共利益拆迁的“冲动”。

非公共利益的拆迁人，或者拆迁实施人之所以“热衷”于拆迁，多数情形下可能是为了土地出让费之间的“差价”；同时，为了公共利益的拆迁，对没有宅基地或者宅基地面积较少的农村村民，可以利用村庄规划内的建设用地进行补偿，从而使农村村民平等享有宅基地补偿费用。

宅基地补偿费的归属

@南京徐剑随笔