买卖不破租赁的法律规定（普法课堂）

《中华人民共和国民法典》

第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

该条就是人们耳熟能详的“买卖不破租赁”原则，它并不是一个法律概念，而是一种通俗说法，指的是：即使租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人也不会因此丧失租赁权。但“买卖不破租赁”并非绝对，租赁权并非在任何情况下都具有优先性，在一些情况下该原则是被限制使用的。

01 | 房屋在出租前已设立抵押权或已被人民法院查封的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

无论是抵押或法院查封，均需进行物权登记，即进行公示，而物权一旦公示即可发生物权变动和对抗第三人的法律效果，故在后取得租赁权的承租人不能以“买卖不破租赁”对抗因在先发生的抵押或查封行为而获益的善意第三人。

02 | 企业破产清算的

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地等作为破产财产，在破产清算时，租赁权人不能以“买卖不破租赁”突破相关法律所规定的优先清偿顺序。