个人购房借款担保合同（高院）

作者：初明峰 刘磊 王瑞珂

裁判概述：

按揭银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向按揭银行履行偿还本金及利息的义务。

案情摘要：

1. 2013年6月5日，招行惠州分行与黄某婷及光耀集团有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定黄某婷向招行惠州分行申请贷款82万元用于购买光耀集团开发的案涉房屋，但该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。

2. 同日，招行惠州分行出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）捌拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。

3. 上述合同签订后，招行惠州分行将贷款支付至光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为75×××13的银行账户中。但经庭审查明，光耀集团有限公司就上述案涉房屋所开设的商品房预售款专用账户实际为44×××77。

4. 招行惠州分行在庭审中提交由黄某婷签名的《个人贷款借款借据》，该借据显示：“由黄某婷委托招行惠州分行将贷款转入光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户。”但黄某婷称，其在上述《个人贷款借款借据》签名时，内容是空白的，里面的内容并非是其本人填写。

5. 黄某婷诉至法院，要求招行惠州分行将82万元贷款存入账号为44×××77的商品房预售款专用账户，并要求法院确认招行惠州分行在履行上述义务前其享有拒绝向招行惠州分行还本付息的权利。一审法院判决黄某婷从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行还本付息的义务，二审法院予以维持，招行惠州分行向广东高院申请再审亦被驳回。

争议焦点：

黄某婷是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息？

法院认为：

本案中，招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。

由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

综上，招行惠州分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。

案例索引：

(2018)粤民申7516号

相关法条：

《民法典》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

实务分析：

关于按揭购房模式下，房产出现烂尾、存在不能交房的可能，购房者是否仍有义务偿还按揭贷款？实务中存在争议。笔者针对本问题曾结合最高院判例发布过分析文章《最高院：开发商违约致购房及借款合同解除，购房者无需再还贷款》，笔者在该文章中也援引了持相反观点的（2017）最高法民终683号判决进行对比分析。

但本文援引判例的情形相比上述两案则存在不同，本文援引判例不涉及解除合同的事实，而只是涉及按揭银行在发放按揭贷款中存在操作瑕疵的问题。在本文援引判例中，购房者从银行按揭贷款发放过程中存在过错的角度抗辩，其拒绝偿还按揭贷款的主张得到了法院的支持。笔者对本文判例观点持赞同态度，特推荐本判例。

在此，笔者从银行端提出风险提示：按揭贷款风险低，是部分银行机构的“压舱石”，在操作此类贷款时应当谨慎关注资金流向，严格按照规定操作贷款，避免因明知贷款资金流向不当而依然发放所造成的借款人、担保人免责等风险加大情形。