在明律师事务所咋收费（遇到腾退）

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说起腾退，大家既熟悉又陌生，熟悉的是在北京地区的房屋中，腾退是一种常见的拆迁方式，陌生的是无法从我国现行的法律规定中找出有关腾退项目的法律程序规定，遇到腾退，不知道怎么维权。

腾退的来源

腾退最早起源于北京地区的《绿化隔离带腾退办法》。北京市为了控制城市外延，避免城市“摊大饼式”的发展，按照1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中的要求，实行“分散集团式”布局。绿化隔离地区属于北京城市总体规划的有机组成部分，绿化隔离带腾退的拆迁方式也随之应时而生。

所谓“腾退”，其实是一个创设名词，这完全是为了规避法律强制性规定而自行创设的新概念。

要注意！我们的法律规定中并没有腾退的字眼。但腾退却成了城市、农村房屋拆迁中屡见不鲜的招式，在北京市的多个区域频频出现，目前已经形成与拆迁、征收三足鼎立之势。

腾退的流程

从我们看到的腾退项目颁发文件来看，集体土地上的腾退所依据的法律规范是《村民委员会组织法》，国有土地上房屋的腾退一般会明确参照国务院590号令，即《国有土地上房屋征收补偿条例》执行。

集体土地上房屋腾退的实施具体来说就是：村委会通过开会确定腾退方案，划定范围、规定时间、明确补偿金额，协商不成就通过帮拆的方式对村民房屋进行拆除。

一般来说腾退项目大多是以村委会为腾退人，宅基地房屋所有权人为被腾退人，直接以所谓的村民自治为由，经村民代表大会通过的腾退方案实施拆迁和补偿。

在腾退实施过程中并未办理正常房屋拆迁应具备的立项、用地规划、核发拆迁许可证等行政许可手续。村委会待房屋拆完、土地腾空完成后将土地出让给开发商从事非农建设。很明显，村委会进行的就是土地的一级开发，是一种土地收储行为。

国有土地上房屋腾退实际上是拆迁项目未取得合法的房屋征收手续，以腾退方式实施的协议搬迁行为。在2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定凡是涉及国有土地上的房屋征收该条例实施。

房屋征收必须经过市、县级人民政府作出征收决定及补偿方案，且在作出征收决定及补偿方案前，必须召开听证会等广泛征收被征收人的意见。如果拆迁项目不符合上述规定，未取得合法审批手续，为了尽快完成房屋拆迁工作，往往采取腾退的方式来执行。

怎么判断腾退是否违法？

腾退实际上是一种对集体土地的储备行为，是彻头彻尾的违法行为。根据《土地储备管理办法》的规定：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

腾退行为把本来应属土地储备中心范畴的工作变相交由村委会以土地腾退名义实施，规避土地征收程序。村委会腾退公告、腾退方案、致村民的一封信的方式，直接对宅基地上房屋实施腾退，是严重违反土地管理法和地方集体土地房屋拆迁管理规定的行为。

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