郑州土地拍卖（郑州）

土地市场作为房地产一级市场一直被视作市场变化的风向标。2021年2月集中供地新政来袭，土地市场进入了新的格局，未来房地产市场走向如何成为了关注的焦点。

根据郑州市公共资源交易中心数据显示，6月郑州挂牌出让55宗地块，总出让面积超250万方（合3800亩），总起拍金额高达385亿元，挂拍土地主要集中在6月3号。此外，6月22号、23号和28号也将有8宗土地分别进行挂拍。

与6月热闹的土地市场相比，5月的土拍不论是从土地数量还是热度上表现的异常冷清。据统计，5月郑州共有2宗地块以起始价成功挂牌出让，总面积136007㎡（合204亩），成交金额13.99亿元。

从去年下半年开始楼市政策加码不断，包括“三道红线”收紧房企融资渠道，到如今实行“两集中”制度加大土地供应力度、抑制地块出让价格过高，从而达到让房价降下来的目的，构建并推动房地产市场平稳发展的长效机制。

作为上半年唯一一次大规模补仓的机会，不少房企在积极“备货”，土地交易市场沉浸在前所未有的亢奋之中。

截止5月底，北京、南京、济南、长春、杭州、宁波等地完成了首批集中出让地块挂拍。6月3日郑州也即将迎来集中土地出让，对于郑州的楼市影响如何、55宗地块有哪些看点呢？

“零售”改“批发”，集中式供地改变了什么？

近年来在坚持“房住不炒”的定位下楼市政策进一步升级，稳地价、稳房价、稳预期使得房地产调控政策愈加明朗。

“两集中”的供地模式，可以说是一场土地供给“历史性”的改革，对于房地产市场来说也是一个重大变革，在市场下的众房企都不例外。

集中式供地改变了什么？

1.热点城市宅地供应节奏

以郑州为例，以往宅地供应以少量、多次进行挂拍，不错过优质地块的房企在拿地上“壕”不手软，更甚者出现多家房企“围猎”同一宗土地的可能。地价被大幅度太高、溢价率居高不下，为获取更大的回报，房价自然也不会低。

土地集中挂拍在有利于避免房企过度竞争，一定程度抑制了土地的溢价率。大规模的土地供应，使得房企的拿地资金较为分散，拿地的热情逐渐回归理性。

2.房企生存逻辑

适者生存，房企同样适用。

集中供地考验着房企的资金、研判和营运等综合实力，“三道红线”下杠杆率较高的中小型房企的生存空间被进一步压缩，资金实力较强、综合实力较强大的头部房企有了更大的发挥空间，优质地块被大房企收入囊中，小房企只能吃“剩菜”。

也可以说集中供地是一场强者之间的博弈，大鱼吃小鱼的游戏终究避免不了。

3.传统竞拍与融资难度

一年三次的挂拍改变了原有的土地供应方式，在以组织大量的保证金参与土地竞拍的环节上，整体资金实力成了房企在集中供地新政下拿地的重要因素。

加之，房地产行业面临融资渠道的收紧。在融资资源不变的情况下，中小型房企的融资难度会加大；在融资成本提高的情况下，房企结构会进一步得到调整。

集中供地下，城中村改造项目是“重头戏”

早期入驻郑州的头部房企在三环内开始了布局，后来者想要抢占奈何失去了先机，不少房企布局环郑区域以等待进入主城区的时机。

集中供地改变了郑州土地市场一度出现“僧多肉少”的局面。据统计，郑州6月挂拍的地块中宅地供应唱“主角”，除9宗地块为工业用地或商务用地外，其余均为城镇住宅用地，多以城改地为主，包括金水区的高皇寨、枣庄、庙李、沙门，管城区的姚庄郎庄、南曹，惠济区的老鸦陈，二七区的刘砦等28个城改项目开发用地。

聂庄、枣庄、张砦村杜岭村……以往城芯、金二环、三环稀缺来标榜的地块将不再“绝版”。

根据此次集中供地的地块上来推断，像老鸦陈、刘砦、姚庄郎庄、庙李这些城改地项目开发用地或许还将是原来的房企，如万科、亚星、新城控股、美盛，但世事无绝对、变化有常在，最终谁能将地块收入囊中拍后见分晓。

“粮仓”之争，置业者是否有利可图？

集中供地加速了房企的拿地策略，有的单打独斗、有的“抱团取暖”。目前郑州集中土拍还未开启，但从目前市场发展来看，大致分为三种即本土房企拿地、一线房企操盘共同开发，二是一线房企强强联合开展对抗战，三不论是本土还是外来房企均是“各玩各的”，可以说运营模式多样。

集中式供地可以说是房企的一场“大考”。

由于竞拍时间大致一样，所以房企拿地时间相近，各家推出项目和产品的时间也相差无几，新盘不断出现到时候将成为置业者说了算的买方市场。

房企要想卖得好，产品要打磨得更好，品质成了最为有效的竞争力。

对购房者而购房的选择余地增大，有利于满足自住需求，降低买房难度。

调控政策出台就是抑制楼市发展过热、平稳房价，谁又能说集中式供地不是呢？

6月郑州的55宗地块信息已释放，3号将有47宗地块上演“赶集式”挂拍，究竟花落谁家?