中顾网（在购买房屋时）

购买房屋对很多家庭来说，都是一件重中之重的大事，需要多方考量和审查，确保没有纰漏。买房者作为房屋的出卖方应该保证房屋的各项实际情况符合合同约定。作为买房人在购买房屋时，应该注意出卖人的哪些要点呢?律师对话第291期邀请到徐鹏程律师进行解答，接下来让我们一起看一下徐鹏程律师的对话内容。

一、 房屋出卖人的主体资格审查应注意哪些要点?

徐鹏程律师答：

(1)房屋出卖人的代理人，房屋的所有权人在出卖房屋签订合同时没有到场的，代出卖人签订房屋买卖合同的人，可能是拿着微信上发送的委托书或者短信等方式的委托书来代他签订合同。这个时候建议拿到书面委托书，验证确实是由房屋出卖人签字捺印的，在签订房屋买卖合同。

(2)房屋产权人，房屋产权人签订合同时，若该套房屋还具备共有人时，需要共有人同时在房屋买卖合同上签字。

(3)房屋出卖人为继承人，此时应注意继承是按照遗嘱继承还是法定继承的方式继承的房屋，出卖人是否具有完整的所有权，若发生法定继承时，还应考虑到房屋继承份额的问题，此时，建议先要求查看继承的公证文书。

(4)房屋出卖人为公司时，应注意并非加盖公司公章就可以买的，而是要涉及股东同意出卖该房屋的决定书等公司文件。

二、房屋出卖人都有哪些义务和权利?

徐鹏程律师答：

(1)按约定的数量(间数、面积等)交付房屋。这是出卖人一项基本的义务。即出卖人应该按照房屋买卖合同的约定，交付符合合同规定的面积或间数的房屋，否则就承担相应的民事责任。

(2)保证房屋所有权的转移。保证将所出卖房屋的所有权转移给买受人，亦是房屋出卖人的一项基本义务。

以下几种情况的房屋买卖一般不能保证房屋所有权的转移：

①出卖人不是房屋所有人;

②出卖人将产权人去向不明或房屋所有权正处在争议中的房屋出卖的;

③设有抵押权、典当权等他项权利的房屋，未征得他项权利人的同意情况下出卖的房屋;

④代理人超越代理权限或滥用代理权所进行的房屋买卖;

⑤出卖人在没有征得共有人同寻情况下把共有房屋出卖的;

⑥在同等条件下，承租人、房屋共有人主张优先购买权的情况下将房屋售与他人的;

⑦国家批准证用或拆除的房屋出售的，不能转移房屋所有权;

⑧违反有关法规规定出售房屋的。

出卖人的权利主要有：

(1)按合同约定的时间、地点和方式收取房屋价金。出卖人可以自己请求买受人交付，也可以诉诸法院请求追交，甚至可以因买受人未按规定交付货主而解除合同、合同解除的同时，出卖人有权要求买受人支付违约金和赔偿损失。

(2)出卖人有按规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。如果超过规定的时间买受人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损、灭失，出卖人不必承担责任。

三、房屋出卖人房产证原件在手上时，是否能够放心签订买卖合同?

徐鹏程律师答：

根据《物权法》及其相关司法解释的规定，建议要了解房屋的情况时，应要求房屋出卖人携带身份证到不动产中心打出该套房屋信息的表格，全面了解该套房屋是否具有查封、抵押等情况。

四、 已经出租的房屋可以购买吗?

徐鹏程律师答：

可以购买的，但是在购买房屋后，仍然需要等待租客租期届满之后，才可以正式取得房屋的使用权。

五、向房屋出卖人支付部分购房款后，才发现房屋不能过户的，应该怎么解决?

徐鹏程律师答：

在实践中，多数情况应该要求房屋出卖人解除房屋买卖合同退还已经支付的部分购房款，并且要求其按照约定承担相应的违约责任向买受人支付违约金，简单来说就是解除合同+退还购房款+违约金。

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