无权处分合同（共有房屋部分共有人擅自签订征收补偿协议）

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在行政征收过程中，房屋的部分共有人未经其他共有人同意，擅自与征收部门签订补偿协议的，构成无权处分。对于无权处分的行政协议效力判定，虽无行政法上的明确规定，但不宜适用相关民事法律规范认定协议有效，而应以损害他人合法权益为由，认定协议无效。

【案情介绍】

阿玉与阿荣婚后生育儿子阿飞，后经法院判决离婚。阿玉又向人民法院起诉对88号房屋进行分家析产并作出民事判决，确认阿玉、阿飞、阿荣及其父母对该房屋合法部分各享有五分之一所有权，并就房屋的具体使用进行了分割。

近期，阿荣与新城建设投资有限公司（受区政府委托为案涉项目的补偿人）签订了征收集体所有土地房屋补偿安置协议书及一份补充协议，约定了对88号房屋全部应补偿面积的补偿、补贴费用，并约定由阿荣领取该房屋的全部补偿款。

补充协议第三条还约定，给予阿荣户内重大疾病人员一次性补贴计5万元，最终邹阿荣领取了补偿款1890800元。

对此，阿玉、阿飞不服，提起行政诉讼，请求确认阿荣与城投公司签订的案涉补偿安置协议及补充协议无效。

【律师分析】

在征收过程中，经常遇到被征收房屋系多人共有的情况，而部分共有人擅自处分房屋与征收部门签订补偿协议，导致其他共有人的权益受损。

对于这种情况，业界一般有三种不同的观点：第一种是应适用民法规则，适用无权处分的规定，合同有效，行为无效；第二种是未经追认合同无效；第三种是签订补偿协议与民事合同并不一样，不适用民事规则，无权处分协议系违法依法行政的基本原则，因损害第三人合法权益而无效。

实务中，律师可以通过第三种观点对未签订补偿协议的共有人的权益进行救济。

首先，行政机关在签订补偿协议时与普通民事主体不同，根据590号令与《土地管理法》相关规定，征收部门要对征收范围内的房屋权属等情况予以了解并公布，因此，行政机关有能力且有义务对被征收方情况予以充分了解。

通常无权处分发生是在行政机关调查过程中出现疏忽，或在充分了解之后依旧与部分共有人签订补偿协议，则是明知的主观故意，则行政机关无论哪种情况均应对无权处分的发生负有一定责任，则行政机关不属于善意第三人。

本案中，行政机关为了达到快速拆迁目的，通常与全部共有人协商不成情况下，则选择与部分共有人签订补偿协议，以此规避法律相关规定。

此举显然属于恶意串通，损害他人合法权益。行政机关是补偿协议的主导一方，应依法行政，并对该协议的合法性进行监督。因此在行政协议中对恶意串通的认定标准应低于民事合同。

行政机关只要知情并持放任的心理状态，即可构成。即便不存在串通，行政机关如果故意通过损害他人利益方式实现自身目标，行政行为的目的和手段严重不正当，也应属无效行为。

回归本案，案涉协议应认定为全部无效还是部分无效呢？

事实上，涉案协议应当根据共有物是否具有分割性判断。如可以分割处理，不与其他共有人权利存在冲突，则签订协议的共有人所处分的权利部分协议有效；如不可以分割，则协议应整体无效。但这种共同处分的要求是基于不动产存在的前提。

案涉房屋已被拆除，物权灭失，被征收人所享有的物权转为债权请求权或安置补偿职责请求权，则可以各自独立行使，不再共同行使。

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