法院拍卖房子的流程（法拍房避坑指南）

随着网络司法拍卖越来越火，越来越多的人开始接触法拍房。最近刚开始关注网络竞拍，法拍房的小伙伴们看这里了，让您了解：买法拍房保证金该怎么交？有哪些必须要知道的拍卖规则？延时5分钟到底是什么意思？为什么还有优先购买人？竞拍成功后需要做什么等

一.首次参拍注意事项

1）请仔细阅读竞买公告并实地看样，充分了解标的物实际情况，联系看房；

2）如有贷款需求，建议开拍前3-5天联系银行或法拍房服务机构（如拍拍金服）确认贷款详细方案；

3）确定参加竞拍，务必确认已有淘宝和支付宝账号，且账号需完成实名认证； 点击查看：个人账号注册流程 企业账号注册流程

4）报名交保证金，建议您提前1-2天缴纳保证金，交保成功即是报名成功；

5）拍卖开始后方可出价，手机和电脑上均可出价，若报名成功不想出价也可以不出价，保证金不会因此被罚扣；

6）如您竞拍失败，保证金通常会原路退回，如您竞拍成功，保证金会自动转移到法院账户；请按照竞买公告中要求的方式支付尾款，然后再等法院通知或主动联系法院办理后续交割事宜。

二.企业或个人如何参拍？

1）企业用户参拍

企业参与拍卖，需注册企业支付宝账号和淘宝账号，完成支付宝实名认证，使用该账号参与拍卖即可；点击查看企业账号注册流程

注意：企业实名认证完成一般需要2-3天，故如果需要以企业名义参拍，请提前准备注册账号。

2）个人用户参拍

个人参与拍卖，需注册个人淘宝账号和支付宝账号，支付宝需完成实名认证，如您平时有在淘宝上购物，也可以使用此账号参拍。点击查看个人账号注册流程

三.委托拍卖

委托竞买是指由于某些原因，竞买人无法亲自参与本次竞买，而委托使用他人账号代为出价竞买的行为。

1）如何办理委托拍卖？

办理委托拍卖一般需要在拍卖开始前办理，需要委托方与被委托方到处置机构办理委托，具体能否办理及办理手续请联系处置机构了解。

2）什么样的场景下可以办理委托拍卖？

想要参拍，但是来不及注册账号了，可以委托；或者因为某些原因无法注册账号，可以委托。

可以是企业委托个人，企业委托企业，也可以是个人委托个人，个人委托企业。

3）如何确认委托手续办好了？

如果您已经去处置机构办理了委托手续，一般情况下，处置机构会在其后台录入委托方及被委托方的信息，那么客户在报名成功后，系统生成的竞买号上会有“委”字标。如果没有，有可能是处置机构未在其后台录入委托信息，或者信息录入错误。

注意：被委托方的支付宝实名认证信息（姓名、证件号码）需与处置机构后台录入的证件信息一致。

四、 保证金

熟悉司法拍卖的老朋友都知道，为防止拍卖者毁拍，法院规定竞拍者参拍时，需要缴纳一定金额的保证金。

点击进入每个标的的拍卖网页，就能在中间位置看到，报名交保证金。目前可以支付保证金的方式有，网银或者支付宝，根据拍拍金服的经验，最安全的缴纳方式就是，在电脑端使用网银缴纳保证金。

一般情况下，看中了一个标的并且确认想参与竞拍，就可以缴纳保证金了，那已经开始进行拍卖了，还可以缴纳保证金参拍吗？答案是可以的。只要在竞拍结束之前都是可以报名缴纳保证金参与竞拍的

但因法拍房的保证金额涉及较高，拍拍金服还是建议提前1-2天缴纳，以免出现问题导致错过拍卖。缴完保证金后，保证金会被法院锁定到拍卖结束，也就是说在保证金锁定期限内，竞买人无法处置该笔钱款，所以各位要参与竞拍的朋友们还是要考虑清楚后再参与竞拍。

如果竞买人没有拍中，保证金会在竞拍结束后72小时内解冻，并在3-5个工作日内，按原路径退回竞买人的，银行卡或者支付宝余额。如果竞买人拍中了，则保证金直接抵扣成交价的一部分划入法院账户内，如果拍中毁拍的话，则保证金不予退回。

五、 出价规则

如下图，保证金缴纳成功后，就会看到自己的竞买号，则代表交保成功。

如果拍卖已经开始，那么原本报名交保证金的按钮，会变成“出价”按钮，同时可以看到当前价，和出价人的竞买号。如果拍卖还未开始，报名交保证金的按钮会，变为“等待开拍”按钮。

出价的基本规则有以下几点：

1.全场首次出价只能为起拍价。如果全场只有您一个竞买人，恭喜您只需出价一次，即以起拍价成交。

2.加价幅度只能按照，加价幅度的整数倍加价。比如加价幅度是1万元，则每次可以以1万、2万...X万元进行加价，您如果势在必得，直接加个10万也是没问题的。

3.两人及以上竞买人才能连续出价。首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价，需有第二人应价后可再应价，之后可连续出价。

4.出价次数无限制。竞拍周期内均可出价，出价时账户里也不需要备好钱，法拍房可以申请银行贷款，在成交后按规定缴纳尾款即可。

5.正常拍卖不会提前结束。在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，除非法院中止或撤回拍卖。

六、 延时5分钟

上面提到正常拍卖一般不会提前结束，而且司法拍卖还有延时5分钟的概念，司法拍卖延时周期是指，在拍卖结束前5分钟内出价，拍卖结束时间会在，出价时间的基础上延长5分钟，5分钟内的每次出价都会被触发延时，（具体以标的物详情页的倒计时为准）。

假设拍卖结束的时间为10点整，那么在9点50分-10点期间内，无人出价则10点整拍卖结束。若有人在9点58分15秒出价，则拍卖时间延时至10点03分15秒，此时无人出价拍卖结束。若又有人在10点02分00秒出价，则拍卖时间再次延长5分钟，即至10点07分00秒。以此类推，直到最后5分钟没有新的竞买人出价，该拍品的延时竞拍结束。

越热门的房子竞争的人越多，而且很多人都不急着一开始就出价，等到拍卖快要结束的时候，加价的次数就会越来越多，所以不等到最后一刻千万不要放松，以免与特别想要的房子失之交臂。

七、 优先购买人

在司法拍卖过程中，出价越高者则竞得标的物，但也有特殊情况，就是优先购买人参拍。当优先购买权人参与竞买，只要以与普通竞买者相同的价格，就可以竞得标的物。而其他竞买者要想赢得竞拍，只能出更高的价格才行，价高者得。

就好比郑州市金水区花园路159号院3号楼6层41号，有优先购买权人

哪些人享有优先购买的权利呢：1.有限责任公司的其他股东。2.房屋的承租人。3.合伙人、财产的按份共有人。4.知识产权法上的优先购买权。

优先购买权人要想行使权利，必须提前到拍卖的人民法院申报，对拍卖标的物享有优先购买权。经人民法院确认后，取得优先竞买资格及其顺序，由法院录入淘宝网后台系统，在标的物详情页中展示，当有多个优先购买权人参与竞拍时，法院会排出优先购买人的顺位，优1〉优2〉优3，以此类推，具体情况由法院确认。

八、支付尾款

竞拍成功后，保证金可以直接抵扣成交价，转到法院的支付宝账户，尾款请按照法院竞买须知的要求，进行支付。

尾款支付后，请在规定时间内主动联系法院，或等法院通知领取相关材料，如涉及核税过户的情况，可以找与法院合作的服务机构法拍易来帮忙。

房产属性，是否能办证过户？明确房屋权属问题，是否存在共用情况。房屋是否存在联合抵押？土地是否抵押或压红线。了解欠费情况及后期费用。了解房屋水电气、物业费、停车费的欠缴情况，以及因房屋性质产生的后期费用的差异（例如合同房、经济适用房、房产证是否满2年）。房屋占用和租赁情况。房屋占用人是被执行人？租户？（租约、租金）案外人？（案外人为何占用）确保能清场腾退。明确尾款付款事宜。竞拍前一定要充分衡量自己的财务状况，理性参拍。竞拍公告中法院都会要求在很短的时间内支付尾款，短期内是否能支付全款？是否需要金融服务的支撑？实地勘察。现场勘查，了解房屋状况，是否有瑕疵？周边配套设施情况，学区情况（武汉各学区政策不一样）