执行不能案例（最高法）

本篇是案外人执行异议之诉之不动产第16篇

问题提出

《执行异议复议规定》中第28条规定了一般不动产买受人就物权期待权可以排除执行的构成要件。

第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

如何认定构成要件一中人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同。普通以房抵债行为是否足以认定签订了合法有效的书面合同呢？最高人民法院的改判案例，我们可以从中可以看到最高法的观点是：构成要件限定说。房屋买卖合同以要式合同为要件。应当具备物权变动的内容和合意。

裁判要旨

房屋买卖合同中没有与开发商签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。仅有诸如《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》此类的书面材料的不能代替合法有效的书面买卖合同。不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的第一款（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的构成要件。

案例索引

①2013年9月20日，天正公司（案外人执行异议之诉，一审第三人，二审被上诉人，再审被申请人）将以涉案房屋抵付工程款的形式抵给苏中集团，后苏中集团又将该房屋处分给黄志强（案外人执行异议之诉一审原告，二审被上诉人，再审被申请人），

②2016年5月，亿西欧公司（案外人执行异议之诉一审被告，二审上诉人，再审申请人）与天正公司保证合同纠纷一案，法院保全查封了涉案房屋，

③2016年12月15日判决天正公司立即给付亿西欧公司9674356.76元、利息20365665.6元和律师代理费20万元。

④2019年1月16日立案执行

⑤黄志强向一审法院提起案外人执行异议之诉

法院判决

一审：吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初476号

结果：不得执行第三人天正公司开发的、坐落于长春市朝阳区××路××号××（一期）1幢1单元1004室房屋。

理由：

黄志强向一审法院提供的证据，可以认定天正公司与苏中集团之间存在以房抵工程款关系，之后苏中集团又以该房屋抵账给黄志强，黄志强取得该房屋基于其工程款债权关系，房款的支付通过抵偿债款关系解决，黄志强通过抵债债权关系实现取得房屋的基础关系，并已支付了全部价款（工程款抵账）。

二审：吉林省高级人民法院（2020）吉民终176号

结果：驳回上诉，维持原判

理由：

以物抵债合同是诺成合同，自双方达成合意时成立。

天正公司与苏中集团签订的《富苑华城碧云天大厦维修工程协议》《以商品房抵付工程款协议》及苏中集团出具的工程款发票证实，案涉房屋已于2013年9月20日由天正公司以抵付工程款的形式抵给苏中集团，2016年5月保全查封前，苏中集团已将该房屋处分给黄志强，案涉房屋《以商品房抵付工程款协议》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害他人合法权益，该协议合法有效，且已实际履行。

案涉房屋已经脱离天正公司责任财产范围。亿西欧公司作为天正公司普通金钱债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿天正公司所欠债务，除非亿西欧公司有证据证明苏中集团与天正公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对天正公司责任财产范围的认定，

苏中集团取得案涉房屋后，根据内部协议又以抵付工程款的形式将该房屋抵给黄志强，黄志强在人民法院查封之前合法占有该房屋，且非因黄志强自身的原因未办理房屋过户登记。

再审：（2021）最高法民再221号

结果：

一、撤销吉林省高级人民法院（2020）吉民终176号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初476号民事判决；

二、驳回黄志强的诉讼请求。

理由：

虽然本案案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。

尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。

对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。

本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。

实务总结

上诉案例就《执行异议复议规定》28条中第1款如何适用最高法给了我们很好的释明。

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

一、房地产转让属于要式法律行为，且有制式商品房买卖合同为准，否则不应突破书面合同这一形式要件。房屋的受让人虽通过以物抵债形式实际占有房屋，但是不具备上述条件，进而主张排除对房地产的强制执行的，不予支持。

什么是格式条款？什么是要式要素？房地产买卖合同中需要列明哪些细节和事项？最高法在判决书中也有列举。

根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。

二、以物抵债的案外人，能否排除强制执行的问题，实务中的争议非常大。根据上述案例，我们对双方如何维护自己的利益和权益进行分析如下。

第一，对于买受人而言。在通过以物抵债的方式取得房屋时，一定要注意签订的抵房协议书是否载明法定要素，即房屋坐落位置、面积、价款、房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。若未载明上述法定要素的，一定要与房地产开发商签订以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准，以期达到符合排除强制执行的书面买卖合同的形式要件。

第二，对于债权人而言。在遇到买受人或者施工人通过以物抵债的形式，进而排除债权人的强制执行时，债权人要明确自身债权的性质，即是属于一般债权还是属于担保物权。如果属于一般债权的债权人，一定要严格按照法律规定审查买受人或者施工人是否具有民事权益、能否达到排除强制执行的条件。如果属于担保物权的债权人，那么按照购房消费者生存权优先于担保物权优先于物权期待权的权利顺位，进而制定充分维护自身合法权益的诉讼策略。