盛廷拆迁律师（无证）

在征收实践中，为了提高拆迁速率，降低补偿标准，征收方常常一律将无证或证件不齐全的房屋认定为违法建筑，并不予补偿。

这严重侵害被征收人的合法补偿利益，但事实上征收方这样“一刀切”的做法，是不符合法律规定的，如遇到这种情况，进行维权是十分必要的。

因此，对于我们老百姓来说，了解现有政策下那些无证或者证件不齐全的房屋不应该认定为违法建筑，可以有效避免自己的合法权益遭受侵害。

根据最高人民法院《国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的认定》，国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记，但符合下列条件之一的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿。

1983年12月10日前已建成的房屋

这种情况属于历史遗留的原因所导致的，1984年1月5日《城市规划条例》颁布，此后，占地建房进入了有法可依的时代。

但在1983年12月10日之前已建成的房屋，即便无证，也不应认定为违法建筑。

1983年12月10日至1992年8月13日期间的

1983年12月10日至1992年8月13日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；

1990年《城市规划法》的颁布施行，该法明确要求在国有土地上建造房屋必须取得建设工程规划许可证。

此条包括两种情况，第一种是已经取得建设许可证但由于历史原因未办理国有土地使用权证或者房屋所有权证。第二种情况是已经领取国有土地使用权证但由于历史原因，审批手续不完整而未领取土地使用权证在内的其他不动产权属证书。

因此，由于历史原因而导致的审批手续不完整未登记的房屋，是由于国家政策改变导致的，在此期间建成的房屋当然不能认定为违法建筑。

但需注意的是，此种情况需要我们在此期间已经实际履行一部分审批程序，对于完全未走任何程序的情形，是没法认定为合法建筑的。

1992年8月13日后建成

1992年8月13日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：

1. 已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；

2. 已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；

3. 已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

经所在区政府批准因历史原因遗留的

经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

该认定在此条规定了一个兜底条款，将对无证房屋认定问题的自由裁量权交给区县政府。实践中，存在很多情况，给予行政机关自由裁量权，针对个例个案合法地认定房屋性质，这更有利于保护我们老百姓的合法权益。

律师总结

总之，无证房屋并不等于违法建筑，既不能一刀切，也不能一拆了之，对于此类房屋，行政机关或人民法院在调查处理过程中，应当综合考虑房屋建成时间和动机、土地性质和使用权、房屋来源、使用情况、居住权益保护、当时的立法状况等多种因素认定其合法性或正当性，进而确定如何补偿或赔偿。