城镇二手房（二手房迎来贬值潮）

前首富李嘉诚曾经说过，如果一个行业只有5%的人知道能赚钱，那么我会毫不犹豫地去做，但如果有90%的人都知道投资这个行业能赚钱，我一定不会去做，因为这是个陷阱。确实很多行业如果大家都知道这个行业能赚钱的时候，那么你再投入其中，可能红利期已经过去。就像当路边擦皮鞋的小孩都知道买股票赚钱的时候，那么离股票崩盘的时间就不远了。

而对于房地产行业的认知也符合这个规律，在我国房地产行业刚刚起步阶段，很多人只知道房子是用来住的，没有考虑太多房子的投资价值。但随着房价的持续普遍上涨，一些人开始意识到买房投资也可以赚钱，于是形成了一些专业的投资炒房者而这些人也确实赶上房地产行业的红利期，很多人赚得盆满钵满，甚至有些人实现了财富自由。普通人看到这些人赚到钱以后也开始不断加入到一些这些人的行列。随着加入的人越来越多，逐渐形成了全民炒房的风气。根据相关数据显示，截止到2020年我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%，人均1.5套，其中更有超过41%的家庭拥有两套以上的房子。

随着房地产行业的发展，越来越多的人开始知道投资炒房能赚钱，从专业的投资者到普通老百姓，甚至很多小孩都知道买房能赚到钱。就像我们前文说的那样，当大部分人都知道买房能赚钱的时候，那么离买房赔钱的距离就不远了。

二手房市场迎来困境，二手房迎来“贬值潮”

首先从去年开始我国很多城市的二手房挂牌量都在不断增加。根据相关数据显示在去年的第一季度末我国二手房挂牌量超过10万套的城市就有成都、武汉、西安、天津、济南等。二手房挂牌量增加，造成很多城市二手房市场处于供大于求的状态。

其次二手房的成交量却在持续走低，这两年国家调控政策不断收紧，再加上楼市遇冷，购房者的观望情绪浓厚，导致无论是新房还是二手房，成交量都在持续走低。

最后就是从需求角度来看也不利于二手房的出售。截止到2020年我国的城镇化率已经达到了63.89%，基本和国际上发达国家的70%已经相差不远，这就造成未来我国城镇化进程必然会放缓。随着城镇化进程的放缓，未来不会再有大量的人口从农村向城市转移。另外最近几年我国的新生人口出生率在持续走低，在2021年我国新增人口只有48万，再过个两三年很可能进入人口负增长阶段。没有人口的支撑，住房需求必然降低，随着住房需求的降低，二手房的流动性进一步变差。

随着二手房挂牌量的增加，需求的降低，二手房已经迎来了“贬值潮”。根据国家统计局发布的数据显示，从去年的9月份开始，二手房下跌的城市在持续增加，9月份二手房下跌的城市有53个，10月份64个。在专家刘博看来，当前阶段我国二手房价格已经出现“普降”情况，二手房迎来“贬值潮”已经不可避免。

二手房迎来“贬值潮”，炒房客为何不选择降价抛售房产？

去年楼市遇冷，在新房市场上，很多房企都出台了打折促销政策，甚至出现了一些开发商降价抛售的情况，最后一些城市为了稳定市场不得不出台“限跌令”。但在二手房市场上，虽然二手房价格也不同程度地出现了下跌，但基本没有出现投资炒房者降价抛售的情况。那么在二手房可能迎来“贬值潮”的情况下，为何投资炒房者不愿降价抛售自己的房产呢？内行人指出3个原因。

第一：对楼市还有一定的信心

我国的房价在过去的20年一直持续普遍上涨，即使中间出现过几次短暂的低谷期，接下来也是无一例外地出现强势反弹，这也给很多人树立了信心。即使尽管从去年开始楼市遇冷，房价出现“普跌”，但仍然有很多投资炒房者认为房价不会自此一蹶不振，未来还会反弹。

不仅一些投资炒房者持有此观点，一些房地产大佬和专家也持有这样的观点。例如前万科董事长王石就认为，随着我国受到输入性通货膨胀的影响，大宗商品的涨价，未来房价和猪肉一样价格还会上涨。还有北师大房地产教授董藩认为：只有房地产才能救中国经济，房地产仍然是支柱产业，全国的楼市涨势仍然可期。

笔者认为还期待未来房价上涨并不切实际，因为无论是从楼市调控的趋势来看，还是从二手房供需关系来看，未来很长一段时间房价很难再次出现大涨的趋势，一些抱有房价继续上涨的期望的投资炒房者可能要落空了。

第二：选择降价抛售就意味着要承受亏损

虽然过去投资炒房非常赚钱，但其实投资炒房的成本也是非常高的，买房要交契税、维修基金、银行利息等等。只是说过去房价上涨速度过快，掩盖了这些成本，但随着房价的回落成本问题开始显露出来。根据经济学家李迅雷的观点，投资房产每年消耗的成本在7%左右，也就是说如果每年房价上涨的速度达不到7%就意味着处在亏损状态。

其实在2017年以后的购房者，很多都处于亏损状态，尤其是2018年以后入场的投资炒房者很多都是高位接盘。如果现在选择降价抛售可能不是亏得一点半点，这是很多投资炒房者不愿接受的。

第三：大部分普通投资炒房者并没有太多的投资渠道

可能很多人不知道，大部分投资炒房者都是我们身边的普通人，尤其这两年才加入炒房大军的人。他们并没有太多的投资渠道，所以才选择投资买房。如果他们把房子卖掉就只能选择持有现金，而这两年全球经济都不稳定，很多国家都在出台货币宽松政策刺激经济发展。这必然会引起全球范围的通货膨胀，随着通货膨胀的加剧，如果卖房持有现金的话，资产必然会不断贬值。这也是很多投资炒房者不愿意降价抛售的一个主要原因。

总结：现在确实是楼市的艰难时期，二手房出现“贬值潮”也是正常情况。这种情况下首先笔者不建议以投资为目的买房，其次要看名下房产的品质，如果品质比较好的话可以长期持有，但如果品质比较差的话最好还是适当降价抛售。