福州二手房首付（首付100万左右）

本文是“首付系列”第9篇（关注、分享）

系列宗旨：以板块为基点，让不同预算的购房者，都能找到适合自己的房子。

知事心声：11年资深地产人，良心写作，独立发声，以切实帮助购房者解决难题为准则。

板块分析

东二环板块，是福州近年来当之无愧的明星区域，是福州主城区扩容的成功典范，如果时至今日，还有人告诉你，东二环乃二化之地，不能买之类的话，你可以直接送他五个字”死鸭子嘴硬“。但要记住，说这句话，并不意味着东二环所有的房子都可以闭着眼睛买，因为你要清楚地知道，东二环板块主要是承接着福州主城区住房改善需求，有强大的购买力支撑着没错。但如果是拆迁安置房混搭的楼盘，这些人群就不一定看得上了，而普通的刚需人群又高攀不起，结果你花了3万+的单价，有可能就成了最后接盘侠。

前面8期，咱们都在聊首付不到50万的购房分析，但如今放到东二环板块，你首付款不提高到100万左右，那我建议还是转战其它板块吧，既然实力不够又何必强求呢。非得去盯着那些亟待接盘侠的老破旧跟拆迁房，有那么香吗？真要是愿意买这类产品，福州哪个板块没有，鼓楼区照样有的挑有的选，非鼓楼区板块的价格还更低。那总价来看的话，大约在两百六七十万上下，这个具体要看大家的预算来作浮动。

楼盘推荐

1、保利香槟国际，2015年

2、阳光城檀悦，2019年

3、香开新城，2014年

4、融信后海，2016年

5、泰禾金尊府，2016年

6、中联东郡，2014年

7、榕发观湖郡，新房

8、保利和光尘樾，新房，安置房占比50%

9、城投鹤鸾郡，新房，安置房占比70%

10、蓝光里，新房，安置房占比80%

看完就是一个“新”，这点上与闽侯高新区非常相像，新房就不说了，二手房也几乎都是2014年之后的次新房，这对于那些住怕了市中心老破旧，而又不缺购买力的家庭，是一个十分难得的板块选项。而且产品也十分丰富，大家公认的高品质社区有后海、金尊府；普通品质社区有香槟国际、檀悦、香开新城、中联东郡、观湖郡；安置房混搭的有和光尘樾、鹤鸾郡、蓝光里。单价从两万五六到四万+不等。突然发现，首付100万左右，在东二环竟然还有这么多选项，会不会有点小激动，不急，咱们下面慢慢聊。

房源选择

1、香槟国际，79平2房265万，带装修，单价3.35万/m²

2、檀悦，86,8平3房269万，带装修，单价3.1万/m²

3、香开新城，86平3房275万，带装修，单价3.19万/m²

4、融信后海，69平2房265万，带装修，单价3.85万/m²

5、泰禾金尊府，73平2房288万，带装修，单价3.9万/m²

6、中联东郡，77.5平2房225万，带装修，单价2.9万/m²

7、中联东郡，100平3房275万，带装修，单价2.74万/m²

8、观湖郡，73平3房247万，毛坯，单价3.38万/m²

9、和光尘樾，86平3房270万，毛坯，单价3.13万/m²

10、蓝光里，76平3房197万，毛坯，单价2.6万/m²

11、鹤鸾郡，98平3房255万，毛坯，单价2.6万/m²

我们先说三个高安置房配比的楼盘项目，和光尘樾虽然安置房占比相对较少，也是被认为安置房当中比较不错的一个选择，正因为如此单价被推上了3万+，为什么？因为大多数不专业的人士，眼光普遍比较狭隘，当你只盯着东二环的时候，当然认为它是不错的，但是当你跳出东二环，你会发现花3万+的单价去买高配比安置房的楼盘，是多么不明智的一个选择。而另外两个，基本上可以直接称之为安置房社区，价格区间大概在2万5到3万之间，2万6只是中位数而已。也许最终都会有人买，但希望看完我文章的粉丝朋友可以尽量不要去买，实在迷恋安置房，世欧王庄、上海新苑，地段不赖价格更低。

论楼盘品质跟口碑的话，当然是融信后海和泰禾金尊府，价格上已经体现得淋漓尽致了，背后正是文章开头提到的，东二环是改善人群集聚之地，你品质越好，口碑越佳，是不缺购买力的。二者不同的是，后海主打百平以内的刚需小户型，人群多以白领阶层，中长收入家庭为主，套均大约在三四百万之间，所以准确意义上来，后海可以成为品质房，但一定称不上豪宅社区。而金尊府除了少部分73跟96两种户型，其它多为百平以上的大面积户型，套均要400万到600万之间，人群则多以企业高管，名流家庭居多。所以对比完很容易发现，金尊府相比后海更适合品质豪宅这个称谓。因此，同样的单价建议选择金尊府，而后海平均3万9的价格，更多是由于小户型低总价催生出来的。

而中联东郡跟檀悦，同样都是远距离泰禾广场，将近两三公里的距离，坐公交车估计还得三个站，并且越往东就越靠近三环路，因此吵闹的问题实难避免。就好比五四北的战坂片区跟泉头片区的区别，因此交通配套的不完善，是这两楼盘价格不高的主要原因，倒不是说楼盘品质不如香槟国际。同时呢，檀悦还有一个大问题是，房子太新了，2019年才交房，至今产权证大多数还未满2年，这之间的增税差距将近十几万，又有几人愿意多掏这个冤枉钱呢？所以该盘几乎没有成交量。倒是中联东郡，如果非得在东二环不可的话，建议那些买新房安置房之人，可以转头去看看该项目，东二环总是会发展的。

剩下香槟国际、香开新城、观湖郡是三个品质相类似的商品房社区，比上不如金尊府跟后海这类被公认的品质房，比下呢又比檀悦以及中联东郡这类远距离泰禾广场的商品房社区来得好一点，属于还不错的商品房社区。毕竟保利是第一个进驻东二环的商品房项目，有着先发优势，因此占据着东二环的绝对C位，无论是逛商场还是上地铁都是分分钟的距离，而另外两个距离地铁大约都要一公里左右，不远也不近。但是观湖郡有个绝对的优势就是新房优势，相比二手房的各项税收，不仅首付款更低，税收也能便宜个大几万，因此看在钱的份上，如果单价都差不多的话，还是建议首选观湖郡。而香槟国际跟香开新城品质上没有孰优孰劣，价格也差不多都在3万3至3万5之间，因此同等情况下，保利香槟国际次之，香开新城第三。但是比檀悦跟中联东郡还是要好。

归纳总结

金尊府跟后海品质确实不错，但是同样一百万出头的首付款，在这两楼盘，顶破天了也就只能买到2房，这对于愿意拿出这么多预算的家庭，需求应该是不符合的我认为，并且如今价格已经走到了接近4万，其中很大一部分因素是板块强加的溢价率，而不是楼盘品质真正达到了这个峰值，真要谈品质必须要类似养云这种主打豪华大平层的才算。因此对于首付百万出头的刚需家庭，我是不建议高位接盘，去看看其它3房的更实在。至于其它的话，前面已经详细分析过了，文末我就大概列一个排序，大家自己作个参考，从头到尾分别是观湖郡、香槟国际、香开新城、檀悦、中联东郡，最后拆迁安置房。