等额本息还款法（如何选择适合的房贷还款方式）

在房贷中，我们会涉及到两种还款方式：等额本金和等额本息。前者是每月的还款本金相同、利息不同的还款方式；后者是还款总额相同、利息逐渐减少、本金逐渐增多的还款方式。那么，两种还款方式孰优孰劣呢？

01等额本金

在还房贷时，这种方式每个月需要还的本金是一样的。并且，用贷款的总金额除以还款月数，就知道每个月需要还多少钱了。不过，这种方式每个月还的利息是不一样的，因为它是按照剩下的本金来计算利息的。

每月本金=总本金/还款月数；

每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率；

每月还本付息金额=每月本金+每月利息；

比如张三在北京买了一套总价为1000万的房子，首付400万，贷款600万，期限20年。为了计算方便，将贷款的年利率设定为6%，那么月利率=0.06/12=0.5%。

按照等额本金这种方式，张三每个月需要还多少本金呢？又需要还多少利息呢？

每月本金=600/（20*12）=2.5万；

第一个月的利息=600*0.5%=3万；

那么，第一个月的还款总金额=3+2.5=5.5万；

第二个月需要还的本金是一样的，区别是利息不同。因为第一个月已经还了2.5万元的本金，所以第二个月的贷款金额就要扣除已经还的本金。那么，

第二个月的利息=（600-2.5）*0.5%=29878元；

第二个月的还款总金额=25000+29878=54878元；

与第一个月相比少了122元。

……

第13个月（一年后）的利息=（600-12*2.5）*0.5%=2.85万；

第13个月的还款总金额=2.5+2.85=5.35万；

与第一个月相比少了1500元；

……

等额本金的还款方式，因为利息会随着每月贷款本金的减少而减少，而且利率以及每月还款的本金都不变，所以每个月还款的总金额就会不断减少。

02等额本息

这种还款方式最大的特点是每个月的还款总金额一样，但是其本身每个月需要还的本金和利息都在不断变化，只不过每个月两者加起来的总金额相同罢了。

因为随着每月的还款，贷款总额也会逐月减少，从而导致每月要还的利息减少。又因为每月的还款总金额相同，所以每个月要还的本金就会逐渐增多。

除此之外，在还款前期，因为贷款总额比较大，所以利息比较多，占每月还款金额的比例大；在还款后期，贷款总额变小，利息也就变少，此时本金占的比例要大一些。

03适合人群

等额本金比较适合在贷款前期还款能力强的人，因为这种方式在前期的还款总额比较大，而后期会逐月递减。同时，也比较适合年纪稍微大一点的人，因为这类人群随着年龄增大或退休，收入可能会锐减。

等额本息比较适合有稳定收入的人群，比如上班族，因为每个月的还款金额相同。除此之外，也比较适合前期还款能力弱的人。因为相比于等额本金，这种还款方式在前期的每月还款金额比较少。

04利息

等额本金的利息是按照简单的利率方式计算的，是单利模式。在还款日时，它的利息仅仅只是贷款本金余额与利率的乘积，并没有把未来的贷款利息计入贷款本金余额中，即只有本金算利息。

等额本息的利息不一样，用的是复利模式，即我们口中经常说的“利滚利”。在每次还款时，会把剩余贷款的利息和剩余贷款合在一起计算利息。也就是说，未来没还的利息也要被计息。

与等额本金相比，等额本息这种方式会产生多得多的利息。并且，贷款周期越长，利息就会越多。所以，如果贷款时规定无法调整还款方式，那么选择等额本金这种还款方式更好。

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