农村宅基地法律政策解答（七大变化）

新修订的《土地管理法》已于2020年1月1日起正式实施。与1998年修订的《土地管理法》相比，新《土地管理法》更加关注农村生产关系和生产力发展水平的变化；更加关注农村集体经济组织和农民土地财产权益的实现和保护；更加关注将“法治中国”理念应用于土地管理实践；更加注重共享发展、绿色发展以及生态文明等新的发展理念纳入新法的制定和落实。具体到宅基地制度的申请、审批以及执法监督检查，与旧《土地管理法》相比，主要有以下八大变化。

在“一户一宅”的基础上明确规定“户有所居”

衣食住行是人们最基本的需要，为保障一定农村集体经济组织成员的居住权和体现农村土地领导群众集体所有的公有制性质，1998年修订的《土地管理法》强调“一户一宅”。而2019年修订、2020年1月1日起正式实施的新《土地管理法》第六十二条第一款和第二款分别对农村居民“一户一宅”和“户有所居”做了明确规定。因此，新《土地管理法》更加重视“户有所居”，而且新《土地管理法》第六十二条第二款明确指出“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居”。

2.明确规定农民居民不得占用永久性基本农田建房

新《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民建房，不得占用永久性基本农田，鼓励农民尽量使用原有的宅基地和村内空闲地建房；而同时规定，占用农地建房，必须依法履行农用地转用审批手续。且新《土地管理法》第三十五条规定，永久性基本农田经依法划定后，如何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。不难看出，新《土地管理法》对农村居民占地建房的要求更加严格了，原则上要求在原有宅基地和村内空闲地上建房；确需占用一般耕地建房的，需要履行农用地转用审批手续；而禁止占用永久性基本农田建房。

3.明确规定不仅要符合土地利用总体规划，而且要符合村庄规划

国家现在正在推进土地利用规划、村庄规划以及产业发展规划等“多规合一”，但由于各个地方推进时间不一，而且经济比较发达的地方已经制定和实施了国土空间规划。因此，新《土地管理法》采取了折中的做法，在旧法要求遵循土地利用总体规划的基础上，提出了既要遵守土地利用总体规划，又要符合村庄规划。这为宅基地适度集中奠定了基础，解决了过去农村宅基地建房十分分散的做法。

4.明确规定宅基地使用权流转可以通过“出卖、出租、赠与”农村住宅而获得，与旧法相比，增加了因“赠与”住房而获得宅基地使用权

在我国，不论是农村还是城市，都实行“房地不分离”原则。因此，尽管农村宅基地属于农村集体经济组织所有，但住房是农民的个人财产，可以依法转让、出租和继承。这样，受让人可以通过购买、租赁以及馈赠等方式获得一定时期的宅基地使用权。但根据现有法律和政策规定，住房出售只能在本集体经济组织范围内进行；而出租的年限不能超过20年；城镇户口子女可以继承农村房屋而获得一定期限的宅基地使用权。

5.明确规定宅基地的审批权限下放到“乡镇政府”或者“街道办事处”

1998年修订的《土地管理法》规定宅基地的审批权限在县级人民政府。而近年来，我国大力推行“放管服改革”，将审批权限下放。宅基地权限下放到乡镇后，有利于提高审批效率，有利于宅基地利用情况的公开，有利于一定集体经济组织范围内内部成员权利的相对平等。

6.将宅基地监督管理执法权、监督权以及管理权转移到农业农村部门

新《土地管理法》规定，国务院农业农村部门主管部门负责农村宅基地改革和管理工作，同时又规定，由县级以上人民政府农业农村部门对违反农村宅基地管理的行为进行监督检查并责令退回非法占有的土地。不难看出，宅基地监督执法权已转移到农业农村部门。

7.明确规定探索宅基地有偿退出制度

新《土地管理法》第六十二条第六款规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。这将极大改变部分农村地区宅基地空心化、土地闲置、低效利用的状况，也将大大改变部分村民申请宅基地而没有指标的难题，极大改善农民居住环境，提高居住质量。

安徽徽州新安江宅基地

位于农田边上的宅基地

位于田野的宅基地