房屋租售比（房东经济学）

房子作为大多数家庭的一笔重大资产决策，根据购房人的买房需求，可以分为刚需、改善、投资等类别，但无论是任何一种需求，从本质上看，大多数人决定自己是否要买房最关键的依据，就是对房价涨跌的预期。

为什么这样说？来看一组对比就知道，假设以下2种情况：

1、你是刚需，但是明年下降30%，你现在买不买？

2、你不是刚需，但是明年房价上涨30%，你现在买不买？

不管是刚需，还是改善，或者投资客，他们的钱都是钱，买房之后价格涨了，刚需和投资一样开心，买房之后房价跌了，不管是投资客还是改善，和刚需是一样的难过，一样的不敢消费。

这就是为什么房价上涨时，很多刚需、改善和投资的看房热情高涨，而房价一下跌，售楼处连人都看不见几个，就连刚需都好像一夜之间消失了。

从国家统计局的数据来看，目前我国中等收入群体规模大约为4亿人，而中等收入群体的资产中，70%以上的房产。

中产多数居住于城市里面，不可能房价下跌了才会有“幸福感”，家家资产下跌了还哪来“幸福感”呢？

房价下跌，真正开心的只有两种人：

一种是即将要出手、准备抄底买房的人，一旦他们买了房之后，也开始希望房价上涨，本质上他们也是看多的。

另一种是从始至终都买不起也不打算买房的，他们以为踩一下有房阶层的头，就能提升自我优越感，纯粹属于自嗨找存在感而已。

这两类人，显然都不能代表城市的主流居民。

楼市是zc市，但更是预期市，信心往往比黄金重要。

当买房人不再相信买房能够资产升值，不再买房时，房地产开发商也没有多少动力拿地，地方zf没有足够的财力支撑城市各项建设，那城市发展就会停滞，增速就会放缓。

那么，如何提振和重拾买房人的信心？以下几种路径是值得思考的：

1、托底二手房价

二手房市场属于二级流通市场，一座城市的平均房价的统计基数，不仅要看新房、期房的“发行”价格，更重要的是庞大的二手房流通市场。

二手房价的高低，对于城市的平均房价有着至关重要的筑底效应。

如果一座城市的二手房价持续下跌，那么连带着一手房市场也同样会不景气，如果房东只有亏本才能卖出去手中的二手房，就不会想购置新的资产，就算低价卖出去，也没有更多资金来置换改善、扩大需求。

所以，找到一定的路径和方法，比如二手房指导价，对二手房楼市进行一定的托底，限低不限高，也不失为一种行之有效的办法，毕竟，二手房市场的房价，经过了众多房东充分而激烈的价格竞争，高也高不到哪里去。

虽然既要防过高，也要防过低，但主要是防过低。

2、提升租金水平

城市租金的上涨，有利于改善租售比，提升买房人购房的租金回报率。

租金收益提升到一定的程度，对于卖房、炒房的动机也会形成一定的压制，细水长流总好过杀鸡取卵。

毕竟，从世界范围来看，我们的房贷利率已经不算低了，甚至超过了一些发达国家。

那么高的房贷利率，还有人买房，可以说这些买房人为了维护货币的汇率，作出了重大贡献和牺牲，正是这些买房人，才是维护我们货币含金量的中流砥柱。房价稳，汇率也才会稳。

而反观对比世界主要城市，我们的租售比，也就是房产在租金方面的收益，又远远低于全球平均水平。

国际上认为，租售比在 1:300 到 1:200 是合理区间，也就是说 20 年的房租可以收回成本，但是我们的时间太久，许多城市需要60年持续不间断出租才能回本，50个重点城市的租售比是大致是1:611。

提升租金水平，有几种方式值得尝试：扩大租赁市场，提高房租水平，防止租赁市场的“价格战”等不良竞争。

此外，适度建设公租房、廉租房等保障性租房，也能够最大程度从市场途径解决租房问题，比如向租房的大学生、技术工人等群体发放定向租房补贴，取代直接在公租房领域的投入等。

或是由公共机构直接收购市场上闲置、分散的房东房源，统一对外进行定价招租，并给予一定补贴等。

3、引导房价涨幅

对于买房人而言，贷款买房，利率高企，房价在一定时期内，不涨就是亏，毕竟贷款要还的不只是本金，还有利息，甚至还有不小的资金占用机会成本。

引导房价每年按照一定的比例上涨，同样是保障购房人权益、提振买房信心的方式，而不是让房价随行就市放任自流。

楼市不是股市，股市可以炒，愿赌服输，但房住不炒，就更不能放任自流，暴涨要调控，跌了就更需要调控。

所以，因城施策，设定一定的房价涨幅比例阈值，别说增值，至少能让买房人资产保值，才能真正维持行业的稳定。

同时，还要对一些烂尾楼、停工项目进行盘活、整改，不要让买房人寒心，毕竟，买到烂尾楼、停工房，对于买房信心的打击可谓釜底抽薪。

买房人对于买房的风险和收益有了相对可靠的稳定预期，房地产行业才能逐渐稳定，上下游数百个关联行业也才能够有相对稳定的预期。

可以说，拯救买房人的预期，就是在拯救整个市场。