居间合同律师（房屋买卖不成）

基本案情

2017年，龚某将其名下位于某市某某苑某幢某室的房屋转让给柯某，原告某物业中介（经纪方）与龚某（卖方）、案外人柯某（买方）签订《房屋买卖合同》。约定:买卖双方通过经纪方提供之居间服务，由龚某将某室房屋以一百万元的成交价出售给柯某；柯某于签订合同时支付定金四万元给龚某，双方于2018年1月某日前共同向银行申办按揭贷款，于2018年3月某日前办理过户手续；柯某负责支付中介费一万八千元。

后由于柯某因申请按揭贷款未获银行批准，无法在《房屋买卖合同》约定期限支付房款，取消交易，自愿放弃定金，不再购买上述房屋，龚某没收柯某的定金。

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根据《房屋买卖合同》的约定，无论买卖双方任何一方违约造成该物业无法转让的，将违约方已付（或要付）等额定金作赔偿之违约金的百分之五十支付经纪方作为代理服务费和咨询费。

龚某收取定金后，拒绝支付某物业的中介费。

经某物业多次催收，无果，遂诉至法院，请求判令龚某支付中介费一万五千元。

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法院裁判

法院认为该案是居间合同纠纷，双方争议焦点是：1、某物业中介是否已履行其居间义务；2、龚某应否支付居间费。

人民法院认为：物业中介人员带柯某看房，看中龚某所有的某室，后三方共同签订了涉案的《房屋买卖合同》。因此，某物业中介作为房地产中介，已为买卖双方提供了订立合同的机会，并促成龚某与柯某订立买卖合同，故某物业中介已履行其居间义务。

某物业中介、龚某及案外人柯某共同签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。

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另外，合同约定“将违约方已付（或要付）的等额定金作赔偿之违约金的50%支付经纪方作为代理服务费和咨询费”，从文字意思理解，可得出支付中介费的主体，应为获得定金一方，即守约方被告。

没收定金是守约方基于合同相对方违约而获得的违约赔偿，《房屋买卖合同》约定由买方支付中介费，又约定由守约方按照收取定金的百分之五十支付中介费，明显加重了守约方的责任。

最后，从公平、合理、诚实信用原则出发，参照房地产中介机构收费标准，并结合该案的实际，法院酌定龚某支付中介费九千元给物业中介。

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律师观点

根据《合同法》规定:“居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。

在居间合同纠纷中，作为原告的居间人的证明责任，通常只要举证证明促成合同成立，就可以取得居间费。法院支持的居间费的多少，则依据约定或者公平合理原则加以确定。因此，原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则，并且作为原告的居间人，通常较为容易举出是否促成合同成立的证据。在诉讼中，举证权利和义务是一致的；对于作为被告的委托人，如要提出抗辩，同样只要举出合同是否订立的证据就行。

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具体在本案中，物业中介带买家看房，看中被告的房屋，后三方共同签订了《房屋买卖合同》。物业中介作为房地产中介，已为买卖双方提供了订立合同的机会，并促成买方与卖方订立《买卖合同》，居间人物业中介已履行其居间义务。