居间合同律师（居间服务合同中约定可以分割定金）

作者：张明

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中介公司在居间服务合同中约定定金在买方违约情况下，可以分割定金，该条款是否有效？

实战诀窍: “分析合同条款实质”，认定合同条款无效

案情简介：

2009年8月，梁某看中了赵某挂在某房地产中介公司出售的一套二手房，经过看房后，梁某决定购买该房。梁某、赵某及某房地产中介公司签订固定格式的《居间服务合同》，约定由某房地产中介公司提供中介服务，赵某将房屋以230万的价格出售给梁某，并约定如梁某违约不买，赵某有权将该房另行出售他人，购房定金则由赵某和某房地产中介公司各得一半。协议签订后，梁某向赵某支付了购房定金10万元。后因梁某在约定的期限内签订《房屋买卖合同》，造成违约。赵某未将购房定金退还。随后，某房地产中介公司要求得到一半的购房定金，赵某不同意，某房地产中介公司遂提起诉讼。一审判决某房地产中介公司胜诉。

败诉原因分析：

本案中作为房屋出卖方的赵某之所以败诉，主要是一审法院认为，房屋买卖双方、某房地产中介公司签订的《居间服务合同》属三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。处置购房定金是各方当事人自由处分其民事权利的表现，某房地产中介公司有权获得一半的定金。

反败为胜策略：

针对本案败诉原因，我们认为一审法院没有认清本案的实质性问题，造成判决错误，在这种情况下，我们采取的反败为胜的策略是“分析合同条款实质”，认定合同条款无效。定金权利仅限于定金合同当事人，是一项专有权利，某房地产中介公司非定金合同当事人，无权享有该权利。根据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，居间服务合同中关于定金的约定属于“加重对方责任，排除对方主要权利“的情形，该条款无效，某房地产中介公司无权获得一半的违约金。

首先，从本案情况来看，本案涉及到三方当事人，存在两个合同关系。一是赵某与梁某之间的定金合同关系，一是赵某、梁某与某房地产中介公司之间的居间合同关系。从表面上看，居间服务合同中对于购房定金的约定是各方当事人自由处分其民事权利的表现，某房地产中介公司有权获得一半的定金，但我们应该分清定金合同和居间合同的性质。赵某与梁某之间成立定金合同关系，而定金权利仅限于定金合同双方当事人，根据合同相对性原则，某房地产中介公司不享有定金合同权利。

其次，赵某、梁某与某中介公司之间的居间合同中，某房地产中介公司只有促成了合同的成立才有权获得报酬，其通过居间合同中对于定金的处分来使自己获得利益，且未付出任何对价，显然属于合同法关于格式条款无效情形中的“加重对方责任，排除对方主要权利”，故该定金处分条款无效，某房地产中介公司无权获得一半的定金。

二审法院采纳了上述观点，依法予以改判，驳回了某房地产中介公司的诉讼请求。

风险提示及预防方法：

作为居间合同的当事人，为避免将来纠纷，双方在签订合同时要注意以下方面：

首先，委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。

其次，居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项。

再次，合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的，应当承担违约责任，并赔偿委托人的损失。

最后，由于有些居间合同时格式合同，在此种情况下，作为委托人或居间人一定要注意格式合同条款是否有效，以免将来发生纠纷。

法律链接：

《中华人民共和国合同法》第四十条