开发商为何压购房合同（买房的坑系列）

张三买房系列，第一篇。

张三买了套期房。签合同的时候，没仔细看内容，置业顾问又很“细心“的把只需要签字的页给一一翻开，张三也就只管一顿签字+盖章。

过了几个月，贷款审批通过了，月供也还了几期了。一个无聊的周末，孩子刚刚午休，随手翻起了合同，然后就发现了“在建工程抵押”。什么情况？我房子被开发商抵押了？

在建工程抵押是什么？

根据97年发布的《城市房地产抵押管理办法》，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

简单翻译就是，开发商要建房子，但没有钱了，可以从银行贷款，但需要把买的土地和已投入的资产抵押给银行。这种抵押，算是目前开发商建房的基本操作。除了真的不差钱的房企，大部分开发商都会这样操作。

已抵押的房子为何还能销售？

好了，这里就会有新的问题，既然开发商已经把土地抵押给银行，那为什么还能卖给我们？尤其是贷款买房的人，还需要将房子抵押给银行才能申请房贷。

针对这种情况，《城市房地产抵押管理办法》第三十七条也有说明，“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”

也就是说，只要银行同意，开发商还是能够出售房子的，毕竟开发商也需要卖房子才能收到钱，才能还银行的贷款。

张三又仔细看了看购房合同的附件，确实有这块的描述。

举例一个详细的函件：

“我行与xx地产公司签订的抵押合同，抵押人xx地产公司所提供的抵押房产在抵押期间可以出售，可以办理产权手续，售房时xx地产公司另行与我行签署他项权注销证明与售房资金专储证明，明确资金流向，如不签署，出现问题由xx地产公司负责“。

举个真实例子

了解到这些，张三又多了一层疑问：开发商如果出问题了，还不上银行的抵押贷款，那这房子到底是归谁所有？是购房人还是银行？银行作为抵押权人，是否可以直接处置这个房子？

我们来看一个真实发生的例子。

原告：中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行（以下简称银行）被告：哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称开发商）事实概述：2003年7月29日，银行和开发商签订《借款合同》，开发商向银行借款1600万元，用于地产工程，担保方式为抵押。同日，双方签订了《抵押合同》，开发商以其开发的在建房屋提供抵押担保。合同签订之后，银行向地产商发放1600万元借款。然后，借款到期后，开发商没有还款。后面银行向房产交易中心出具了一份《关于允许抵押人继续售房的函》。内容可参考上面的举例。开发商根据此函，卖出了35套房产。其中10套办理了产权手续，25套没有办理产权手续。2013年11月18日，银行向法院提起诉讼，要求开发商立即偿还本金和利息。如果不能偿还，银行将拍卖那35套房子。终审结果：银行败诉。理由是，银行出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，就视为放弃了抵押权，此时银行对房子已不再享有抵押权。银行只能要求开发商还钱，但不能再对房子行使权利。

通过上述例子，购房者是安全的，银行无法拍卖房子。张三暂时能放下心来。

其他的坑

但是，现实世界中，买房的道路不可能一帆风顺。

从上面的例子来看，银行吃了亏，贷款无法收回。但有些银行，早早发现了开发商有可能违约，提前先把钱扣了下来。

这就是西安软件新城苏宁云著和广发银行的故事了。

众所周知，苏宁爆雷了，而苏宁从广发银行申请了抵押贷款，同时广发银行还是苏宁云著项目的资金监管银行，也就是说所有购房款都要先打入监管账户。银行担心坏账，擅自从监管账户划走了一些钱。

这种情况，如果项目无法交付，那倒霉的又是购房者了。

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