违法建筑补偿（2008年以前的违法建筑都不补偿）

■本文作者：孟登高 北京在明律师事务所

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最近几年在遇到没有产权证的房屋涉及相关拆迁、征收、腾退、城市更新的时候总会遇到这样的问题，委托人总会问律师说：2008年之前建设的房屋视同合法建设，我的房屋就是2008年之前建设的，相关部门怎么认定我的违法建设？

不管其他律师还是委托人为什么会认为2008年之前的房屋就认定为合法建筑，而之后的没有办理相应的许可就认定是违法建设，归结于《中华人民共和国城乡规划法》是在2008年1月1日起实施，其实这样的想法是极其错误，没有任何依据，在拆迁项目中的无证建筑是否补偿与2008年不一定有太大关系。

2008年开始适用的《中华人民共和国城乡规划法》是目前关于规划建设用的最多的法律规定，他的适用范围是该法律第二条本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

在我们国家的土地管理制度中分为集体所有权和国家所有权，因为性质的不同导致适用的法律法规不一样，一般来讲国有土地上建筑在2008年之前适用《中华人民共和国城市规划法》。

自1990年4月1日开始实施，1990年之前大规模的房地产建设并不多，在国有土地上建设的房屋应当具有建筑许可，没有证的当时认定为违章建筑，《中华人民共和国城乡规划法》实施后就认定为违法建设。

集体所有权下指农村集体土地上的建筑物，包括但不限于宅基地上房屋、宅基地上房屋住改非、耕地上附属物、农业养殖大棚、畜牧养殖场等各类地上附属物。

正因为集体土地上建筑的多样性，用途的不同建筑年代不同，又由于我国农村的村民法律意识淡泊办证意识不强，基层组织的行政单位法律素养不高等多种原因导致即使有人申请也不知道如何办理或者推脱。

规范农村集体土地的建设的是《村庄和集镇规划建设管理条例》，该条例十八条也规定了建设农村住宅需要哪些程序，目前随着《中华人民共和国城市规划法》的实施该条例并未失效。在具体的适用过程中冲突的地方以城乡规划法为准。

本律师经历的农村集体土地上的建筑物大概有以下情形：

1.在解放初期或更早具有的老宅基地上有原来的房屋只是进行装修后期没有办证，或者在老宅基地上由于人口增加重新建设房屋或新增建筑没有办证，有的进行了分户，有的没有进行分户。

2.父母名下一处有宅基地，成年或者结婚以后重新办理新的宅基地，或者没有办理新宅基地直接在父母房屋附近、自己的耕地上建设，

3.父母名下一处有宅基地，成年或者结婚以后重新办理新的宅基地，经过村委会但是并没有通过乡镇政府或者区县级政府的批准，

4.在自己的老宅基地上建设房屋，没有办理建房许可证，建成以后收到行政处罚，进行了罚款，当时没有拆除。

5.本区县范围以内或者本村之内建房随便建设，不分年代都没有办理建房许可

6.自己有宅基地因人口多，通过购买本村人的宅基地建房或者直接购买别人家的房屋，

7.户口迁至某个村庄，在本村庄之内建设房屋没有办理证件。

8.村委会或者当地政府在90年代为了招商引资建设了一部分房屋并对外出售，没有办理证件

9.在解放初期有老宅基地面积较大，没有办理证件，后来子女将户口迁出本村。

10.村民在自己或承包的土地上（有的是基本农田，有的是一般耕地，有的是荒地，有的是林地）建设养殖场，没有办理养殖用地许可，有的距离村庄近有的远。

11.当地政府为了招商引资，对投资企业一路绿灯以会议纪要的形式下发，投资企业就开始施工建设。没有办理相应的许可。

12.外地人购买本村土地建设房屋，未办理许可证。

现实中的情形大部分是上述情况中的一种或几种，在拆迁、征收的时候又会出现不同的情况，有的按照户口（又分分户；不分户），有的按照面积，或者两个可以选择，有的按照2008年1月1日去分前后，有的按照项目的进驻日期，有的按照一户一宅且不能超过规定的宅基地面积。

关于养殖场有的按照违建，有的按照环保、禁养区、征收补偿标准。

总结起来就是关于违法建筑的情形和补偿的各种情形，需要排列组合，没有证是否补偿与2008年不一定有关，同样一个建筑不同的项目结果也不一样，所以关于违法建筑的补偿需要考虑各种的实际情况和补偿项目，与2008年的关系并不是太大，尤其不能认为在2008之前就是合法的建筑应予补偿。

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