认购协议和买卖合同的区别（商品房认购书包含哪些内容）

本文知识点：

什么是认购书？

认购书全称为《商品房认购书》，是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认。

在没有签订《商品房买卖合同》之前，是解决买房相关事项的条款，具有一定的法律效力。

认购书包含哪些内容？

一般情况下，认购书包括以下基本条款：当事人双方基本情况、房屋基本情况、开发商销售资质、价款和付款方式、定金相关协议。

（一）当事人双方基本情况

卖方，即开发商名称、地址、电话、销售代理方名称、地址、电话；

买方，即购房者姓名、地址、电话、身份证件种类。

（二）房屋的基本情况

包括楼盘地址、认购房屋的楼号、楼栋号、房间号、朝向、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。

（三）开发商销售资质

认购书中应当有房屋的属性（现房或期房），开发商的预售/销售许可证编号，土地使用证等内容。

（四）价款与付款方式

认购书中，这一部分占据了比较大的篇幅，内容包括房子单价、计价面积类型、总房款、付款方式（全款、分期、货款或其他方式）。

（五）定金

在认购书中约定定金的金额、付款时间、违约责任、违约处理方法、签订合同的日期等。

商品房认购书存在的问题

由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在下列缺陷：

（一）内容过于简单

实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项。而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。

（二）约定不明确

一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素，所以很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。

在这个环节可能产生的问题是，购房者在对项目的进一步了解中，可能会发现房屋并不理想，或者开发商本身还存在一些问题，或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。

签认购书该注意些什么？

签订认购书，需要注意认购书中的内容不要写错，尤其是关乎信息类的内容。房子的基本情况要保证0差错，如果出现差错，很有可能导致买房纠纷。

（一）当事人双方基本情况别写错

（1）在填写卖方的信息时，要注意看“出卖人”位置填写的是不是开发商的公司名称全称。如果开发商委托第三方房产中介公司代为销售，那么应该在认购书中写明代理关系。

（2）填写购房者本人相关信息时，要注意“认购人”写自己的名字，通讯地址填写身份证上的户籍地址。如果不是本人签订认购书，需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房，认购人写公司全称。

（二）房屋的基本情况要写清楚

在签订认购书时，自己认购的房子基本情况，要在认购书中要写清楚。一般情况下，“第二条”预售/销售许可证的证书号码是开发商提供的。如果签订时是空白的，这时你要警惕了，没有预售/销售许可证的房子，卖出去也是不合法的，如果开发商到办理产权变更之日时，还拿不到相关证件，也是没有办法办理房屋产权所有证。

实际上，只要认购书具备合同主要条款并生效后，在与正式合同没有冲突的情况下，他可以做主合同的补充。

（三）价款与付款方式约定清楚

房屋单价约定要写清楚，注意不能使用“特价、均价”等比较模糊的词语。付款方式及首付款的支付金额都要写清楚，不要出现差错。

（四）定金违约要约定

约定清楚交定金的时间、定金金额（缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20%），违约后对定金的处理办法。

（五）开发商承诺要写进认购书

在看房时，销售人员或开发商承诺的赠送面积、保留房源等，都要写进认购书中。包括承诺不兑现，违约如何处理等，都要作出明确的规定。实际操作中，要将承诺写进认购书，还需要与开发商进行交涉。

要把开发商的承诺落实到认购书中

认购书和购房合同的区别

（一）目的不同

商品房认购书相当于一份预约合同，是为了将来签订购房合同而签订的，但商品房购房合同是本约合同，它决定了商品房销售的权利和义务。

因此简单概括就是：商品房认购书相当于是提前预约的一个作用，而购房合同却有确立关系的作用。

（二）内容不同

尽管它们有着相同的内容和地方，但商品房认购书比购房合同简单得多。在通常情况下，单凭认购书是不能完成买卖交易的，而购房合同就不同了，购房合同的内容更为详细，关于责任和权利也划分的非常细致，甚至也要包含一些交房后的相关条款、违约责任等等。

（三）签订时间不同

认购书通常在买卖合同之前签订，即一般先签订商品房认购书在前，然后才是签订商品房买卖合同。

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