天津国际学校泗水道（收藏）

天津2021年第二批集中卖地落下帷幕，19宗地停牌后，全市现共出让地块42宗（市区5+环城10+远郊17+滨海10），用地面积合计约241万㎡，规划最大建面合计约436万㎡，成交总价累计约340亿元。

经历了戏剧性的停牌，本轮土拍结果底价成交成为主流，仅6宗地块有超过1%的溢价，基本上还是远郊、大港这类本身价格就比较低的地方，这对于后续市场来说是个重要信号。

此外共有11宗地规定了自持租赁住房指标，合计可提供3066套、18.4万㎡的租赁住房，且市区、环城、远郊都有，以南开向阳路和津南辛庄承担的“任务”最多。

分区域来看，市内六区本轮土拍涉及板块有：和平路，河西小海地，南开学府、向阳路，红桥芥园道，而原挂牌的河西陈塘西，南开长虹，河东富民路、大直沽地块已经停牌。

——和平多伦道地块、河西小海地地块、红桥铃铛阁地块均被中海摘得，中海这几年深耕天津的步伐十分坚定，在河西新梅江、河东海河沿岸、津南海教园和天嘉湖都多有建树、凭产品实力出圈，5月摘得的河北区席厂地块也等待入市，此次三方落子有延续也有开拓，更可见对市区的看重！

——南开灵隐南里地块花落旭辉，楼面价3万+，与首开热销的旭辉铂悦公望就隔了一条长江道，也确立了旭辉在南开核心的双盘并立格局。

环城四区，本次共出让10宗地块，最热门的当属西青侯台水西地块，由绿城竞得，继续深耕西青；津南国展西和海教园地块则被中建六局和龙湖买获；中铁建投资、保利、金侨分别入驻东丽金钟街、津南咸水沽和北辰南仓南。

滨海新区，开发区天碱、响螺湾地块停牌后，关注度最高的就剩华苑高新区地块了，由金辉溢价6%拿下、楼面价超1万1；北塘4宗地+黄港2宗地全部被中铁投资收入囊中；华美立家、甘建投、金重地产分食大港3宗地。

远郊五区17宗地，武清就占了10宗，一多半的分量了，值得重点关注的是武清杨村和武清商务区板块。

下面来看地块详情——

01 市内六区

和平 · 1宗

【区位】和平区印象城东侧、恒隆广场以西，与意风区隔河相望。

【规划】商服兼容居住用地，规划建面12万㎡，沿河平路15米范围建筑高度不超过新华书店高度，居住建筑限高80米。

【结果】中海21.6亿拿地，粗算整体楼面价18000元/㎡（考虑到商业占比较高、实际可售楼面价在4万以上）。

【点评】寸土寸金的和平能挤出点含宅地块来不容易，之前和平的俩地王楼面价都拍到了3万5以上，其中天成和平里沉寂了四年才开盘，2栋高层+1栋洋房，高层中户89㎡两室+边户120㎡三室，均价6万多；另一宗天房大沽北路地王总价超100亿，尚未入市……此次多伦道地块看规划或将打造为住宅+写字楼的配置，市中心黄金区位+海河沿岸稀缺住宅，值得期待。

河西 · 1宗

【区位】河西区枫林路与泗水道交口东南侧，新梅江板块东侧。

【规划】居住用地面积约6.8万㎡，容积率2.2，规划建面近15万㎡。

【结果】中海29.2亿拿地，成交楼面价约19528元/㎡，需自持50套、3000㎡租赁住房（刨除商业和自持建面、可售楼面价约2万1）。

【点评】位置虽然归属小海地，但十分靠近大热的新梅江板块，也能就近依傍地铁6号线梅林路站点；西侧不远的中海左岸澜庭毛坯均价3万7上下、精装均价约4万。

南开 · 2宗

【区位】南开区长江道以南的白堤路与灵隐道交口、南开小学以北。

【规划】居住用地面积约1.95万㎡，规划建面4.88万㎡。

【结果】旭辉14.68亿拿地，成交楼面价30082元/㎡。

【点评】本轮成交地块中楼面价最高的一个，北接广开、东近海光寺，与今年上半年成交的旭辉地块（溢价41%、可售楼面价约3万4）、绿城地块（溢价33%、可售楼面价近3万6）相距不远，都是南开核心区稀缺宅地，价格和热度基本在同一梯度。旭辉铂悦公望洋房+小高+高层一共252户，配建小学，户型为110、130、140、170㎡三室，近日已经开盘，精装均价6万上下；绿城凤起悦鸣公布了案名，产品规划还没出来，但均价也预定6万+了。

【区位】南开区黄河道北侧、密云路以东，邻近地铁2号线站点。

【规划】战备楼3宗地中体量最小、也是唯一没被停牌的地块，规划最大建面近3万㎡，不知道是不是全部用于租赁住房建设。

【结果】南开城投拿地，自持436套、26200㎡租赁住房。

【点评】该地块位于南开北部，学区上也属于南开北片，周边学校不少，但都不是市重点；邻近熙悦汇商场，与长虹公园相隔一站地，再往东就是广开四马路；新房市场，项目南侧的南开1911为2栋高层+5栋小高+7栋洋房，在售124-149㎡三室，毛坯均价4万8、总价600多万；东侧一站地外的正荣紫阙为市区精装豪宅，洋房+小高层共7栋，在售168-218㎡的四到五室，均价5万9-6万5，套均价千万上下。

红桥 · 1宗

【区位】红桥区铃铛阁路与西关大街交口，处于红桥与南开交界地带。

【规划】居住用地为主，配建托幼园和养老文化设施，总用地面积6.67万㎡，规划总建面约18万㎡，其中住宅容积率约2.9。

【结果】中海34.6亿拿地，整体楼面价19095元/㎡，需自持280套、16800㎡租赁住房（刨除配套和自持部分、可售楼面价约2万2）。

【点评】属于红桥区内区位质素很高的地块了，紧挨着南开区，邻近的地铁1号线西北角站周边一片商业、西南角站又是重要的换乘枢纽，可谓交通便利、配套成熟，之前相似地段的惠灵顿国际社区就是销售火爆的红桥神盘，铃铛阁地块入市后想必也有的热闹；参考房价，比地块位置靠北的惠灵顿海上花苑二期均价4万5，万达水西台洋房均价约3万8、荣盛碧桂园云鼎高层均价约3万5。

02 环城四区

西青 · 3宗

【区位】西青区水西公园北侧保泽西道与碧欣路交口，东边不远就是融创联合体的商服。

【规划】总用地面积约13.1万㎡，规划总体量约15.3万㎡，其中：E、F地块为住宅用地，容积率1.2，建筑面积分别约7.8万㎡、5.8万㎡；T1地块需建设12班幼儿园，T2地块需建设24班小学。

【结果】绿城26.73亿拿地，成交楼面价17434元/㎡。

【点评】水西片区是西青环内最后一个可供大规模开发的板块，随着水西公园、一中心医院新院区的落地及路网的完善，城市界面已经有模有样，未来还将通地铁11号线；上一波融创联合体已经拿了一宗商住捆绑地块，合楼面价约1万7，市场期待值很高，据说同样将由绿城操盘，均价要卖上3万。

东丽· 2宗

【区位】东丽张贵庄智慧科学城规划界面内。

【规划】商住综合用地，用地面积约5万㎡，规划建面约10.8万㎡。

【结果】东辉置业9.35亿拿地，成交楼面价8644元/㎡，其中住宅楼面价11784元/㎡。

【点评】这是东丽环内的优质土储，地铁4号线和10号线交口+智慧科学城的区位；地块旁边的上东金茂智慧科学城，精装均价大概是2万5；津滨大道北侧的上东金茂府前段时间已经精装交付了，新推的小高、洋房大户型现房产品均价29500-35000元/㎡；再往东，城投东方和府毛坯均价21500元/㎡。

【区位】东丽金钟街地铁6号线南侧。

【规划】商住总用地面积13.7万㎡，规划总建面约27万㎡，其中宅地容积率2.0，配建幼儿园。

【结果】中铁建投资20.97亿拿地，楼面价7755元/㎡，需自持300套、18000㎡租赁住宅（刨除自持部分可售楼面价约8444元/㎡）。

【点评】这个板块原来只有中交雅郡城东春晓一个新盘，新环内+地铁沿线+总价不高等优势，助力其成为2020年的销售黑马，金钟街也成为刚需重镇，尤其吸引了很多外地来津客群。城东春晓和今年入市的另一大盘金隅金玉府，普宅均价大概1万7-1万8。而接下来，金地融信万悦城也快开盘了，加上本次拟出让地块也是一个大体量项目，板块集中过量供应，本就内卷激烈，再加上一定量的租赁住房，后市行情并不乐观，恐怕会有点“消化不良”。

津南 · 6宗

津南（挂）2021-11号

【区位】国展西板块地铁1号线以北。

【规划】面积3.2万㎡，容积率1.6，规划体量5.1万㎡。

【结果】中建六局5.47亿拿地，成交楼面价10721元/㎡。

【点评】板块内，美的云熙府住宅产品已售罄；中国铁建花语天著毛坯小高层均价19500元/㎡起，洋房均价2万1-2万3；中建展望洋房和小高毛坯均价2万2，精装均价2万5；大华国展公园世家毛坯小高整体均价约2万1；

津南（挂）2021-06号、07号

【区位】津南永旺西侧。

【规划】合计面积5.55万㎡，容积率均为1.8，规划体量合计约10万㎡；分别需自持700套、42000㎡，470套、28200㎡租赁住宅。

【结果】天津富凯建设斥资7.55亿拿2宗地，成交楼面价均约7500元/㎡多。

【点评】一条天津大道，南北不同命，北侧“国展”有国展辐射名头+品牌分校滤镜，南边则是永旺商业等实惠利好；津南悦府毛坯小高、洋房均价16500-17500元/㎡；首创禧悦精装均价整体18000元/㎡起；

津南（挂）2021-10号

【区位】海教园东南角最后一块宅地，左邻龙湖天璞，右接咸水沽天华实验中学。

【规划】居住用地面积9.32万㎡，容积率1.4，规划体量13万㎡。

【结果】龙湖9.69亿拿地，成交楼面价7421元/㎡。

【点评】海教园就是这么神奇，不看好的声音一直有，但生命力一直顽强，此前受国展西板块冲击不小，如今时移世易，又有点压过辛庄的意思；上一轮集中土拍天南小镇两宗地双双溢价40%多，此次地价平稳，但关注度不低；参考房价，周边四季春晓、龙湖天璞、阳光城未来悦毛坯均价1万7-1万9。

津南（挂）2021-04号、05号

【区位】西邻津南医院，在咸水沽内位置稍偏。

【规划】04号地面积6.15万㎡，容积率1.5，规划体量9.22万㎡；05号地面积8.17万㎡，容积率1.5，规划体量11.88万㎡。

【结果】东亚新华4.41亿摘04地块，保利5.61亿摘05地块，成交楼面价均约4700元/㎡多。

【点评】地块西侧不远的龙湖紫宸洋房毛坯均价17500元/㎡；华远景瑞海蓝城洋房毛坯均价16000元/㎡。

北辰 · 1宗

【区位】北辰南仓南、在建地铁4号线北段东侧。

【规划】中储四A地块用地面积近3万㎡，容积率2.0，规划建面近6万㎡。

【结果】金侨5.5亿拿地，成交楼面价9210元/㎡。

【点评】这个片区位于中环-快速路之间，西侧邻近在建地铁4号线被北段站点，位置不错，目前城市界面和配套设施还有待更新完善；周边新房项目，今年率先开盘的金隅金成府均价2万出头，2021第一批集中出让的金隅、金侨、融创、新城项目也相继公布案名及规划、进入入市节点，市场竞争激烈。

03 滨海新区

高新区 · 1宗

【区位】位于滨海在西青的“飞地”华苑高新区（环外）内；

【规划】宅地配建幼儿园，总用地面积8.14万㎡，规划总建面15.75万㎡，体量不小。

【结果】金辉18亿、溢价6%拿地，成交楼面价11432元/㎡。

【点评】滨海的行政归属+西青近市区的区位，这两年市场热度不低；邻近侯台和水西片区，南距地铁3号线高新区站一两公里，板块内未来可接地铁11号线二期、但兑现周期较长；目前板块内主力在售项目是保利拾光年和景瑞誉璟天地，均价约2万，配套上已引入十二年制的小外附校，就在该地块东侧。

北塘 · 4宗

【区位】北塘板块四宗新宅地，位置比龙湖和碧桂园稍逊一筹。

【规划】1号地和2号地容积率分别为1.8和2.2；3号地和4号地容积率均为1.2更低密。

【结果】中铁投资共斥资近9亿拿地，成交楼面价4430-6706元/㎡。

【点评】北塘与生态城南部隔河相望，这片区域还有个身份是“滨海中关村科技园”所在地。

北塘和生态城被在建轨交Z4线连接起来，房价上比后者便宜一些：龙湖九里晴川均价18500元/㎡，碧桂园天樾均价14000元/㎡，听海蓝珊均价15500元/㎡。

黄港 · 2宗

【区位】位于塘沽北部黄港旅游区以南，在建轨交B1线北部终点站附近。

【规划】2号用地面积和规划建面分别为12万㎡、23.5万㎡，容积率1.9-2.0；4号用地面积和规划建面分别为18万㎡、39.3万㎡，容积率2.1-2.2。

【结果】中铁投资共斥资约28.6亿拿地，成交楼面价分别约4818、4389元/㎡。

【点评】黄港水库片区位于北塘西边、滨海西站板块以北，整体还是比较偏门的，11年前黄港还是一片芦苇地，连真正的马路都没有，现在大约3平方公里的起步区，已经有模有样了；配套利好有在建轨交B1线的头部站点，该线路北段预计2024年通车；此外还一天津实验中学滨海学校；附近在售项目，6月首开的建投瑜园，在售洋房和小高层均价1万5；建投璟园在售合院；樾塘小高层、高层均价1万出头。

大港 · 3宗

津滨大（挂）2021-1号

【规划】用地面积和规划建面分别为1.3万㎡、1.4万㎡，容积率1.1；

【结果】华美立家6000万、溢价14%拿地，楼面价4154元/㎡。

津滨大（挂）2021-2号

【规划】用地面积和规划建面分别为17.56万㎡、26.35万㎡，容积率1.5。

【结果】甘建投5.286亿底价拿地，楼面价2006元/㎡。

津滨大（挂）2021-16号

【规划】用地面积和规划建面分别为1.4万㎡、1.54万㎡，容积率1.1。

【结果】金重地产8300万、溢价14%拿地，楼面价5377元/㎡。

04 远郊五区

武清 · 11宗

津武（挂）2021-007号

【区位】振华西道绿带与泉兴路绿带交口；

【规划】用地面积和规划建面分别约4.37万㎡、9.62万㎡，容积率2.2。

【结果】北京城建9.54亿拿地，楼面价9914元/㎡；需自持100套、6000㎡租赁住房。

津武（挂）2021-012号

【区位】武清教育局西侧、 振华西道绿带南侧；

【规划】用地面积和规划建面分别约2.69万㎡、5.38万㎡，容积率2.0。

【结果】保利4.9亿、溢价6%拿地，楼面价8575元/㎡。

津武（挂）2021-013号

【区位】规划路八十四与雍阳东道绿线交口；

【规划】用地面积和规划建面分别约6.7万㎡、13.4万㎡，容积率2.0。

【结果】中冶4.7亿拿地，楼面价3505元/㎡；需自持100套、6000㎡租赁住房。

【点评】杨村稀缺宅地，尤其是007/012号地，周边都是武清最精华的中小学教育资源，参考房价，新房项目龙湖春江郦城，均价约2万。

【区位】四宗地平行分布于武清商务区杨村一中北侧，西接中央湖公园。

【规划】均为居住用地，容积率均为1.6，用地面积合计约21.94万㎡，建筑面积合计约35.1万㎡。

【结果】21号地流拍；22、23号地分别由中建一局和中建六局摘得，楼面价均约9370元/㎡；24号地由保利摘得，楼面价约9200元/㎡。

【点评】武清热门板块的中心区位，与片区内各类配套资源都距离不远，板块内的新房项目，特变中央湖、香雍玖和、中建壹方九里、新城隽悦央著等，普宅均价大概在1万6-1万9。

【区位】位于武清商务区西北的规划欧式生态风情小镇内、北新玉龙湾南侧。

【规划】居住用地，容积率为1.6，用地面积和规划建面分别约7.73万㎡、12.37万㎡。

【结果】居然流拍了。

【点评】武清商务区的西北方向不远，就是地块所在的规划欧式生态风情小镇，目前有北新玉龙湾项目在售，均价13500元/㎡；最北侧为今年5月出让的龙湖金科雍鑫联合开发项目春江天玺，成交楼面价6109元/㎡，预计近期开盘。

【区位】位于武清城区向东十几公里外的上马台水库一带。

【规划】两宗地规划建面合计超33万㎡，而容积率2.0-2.1，定位十分刚需。

【结果】天津远恒置业拿2宗地，分别自持400套和180套租赁住房，自持体量合计3.48万㎡。

宝坻 · 3宗

津宝（挂）2019-036号

【区位】宝坻城南，宁海路与精天道交口；

【规划】居住用地面积和规划建面分别约4.88万㎡、8.79万㎡，住宅容积率1.8。

【结果】农垦4.033亿元、溢价17%拿地，楼面价4588元/㎡。

津宝（挂）2020-014号

【区位】宝坻城南，开元路与渔阳路交口；

【规划】居住用地面积和规划建面分别约2.55万㎡、4.59万㎡，住宅容积率1.8。

【结果】新城2.08亿拿地，楼面价4530元/㎡。

津宝（挂）2021-020号

【区位】宝坻城北，开元路与北城西路交口；

【规划】居住用地面积和规划建面分别约5.16万㎡、8.25万㎡，住宅容积率1.6。

【结果】冠城3.25亿拿地，楼面价3939元/㎡。

蓟州 · 2宗

【区位】蓟州新城东部、靠近老城区下方。

【规划】008号地用地面积和规划建面分别约5.8万㎡、6.4万㎡；009号地用地面积和规划建面分别约2.8万㎡、3.1万㎡；住宅容积率都是1.1，适合开发宜居生态产品。

【结果】青岛英创共斥资4.4亿拿地，成交楼面价4600元/㎡多。

【点评】不在核心区，加之周边有回迁房，存在一定的区域抗性，南部紧邻州河公园，生态环境不错。

静海 · 2宗

津静（挂）2021-03号

【区位】静海新城，旭华道与东方红路交口；

【规划】用地面积和规划建面分别约2.1万㎡、4.2万㎡，住宅容积率2.0，配建约1万㎡体量的商服；

【结果】政华拿地，楼面价4614元/㎡，自持50套、3000㎡租赁住房。

津静（挂）2021-08号

【区位】静海新城，春熙道与地纬路交口；

【规划】用地面积和规划建面分别约3.2万㎡、5.8万㎡，住宅容积率1.8。

【结果】琪晟源溢价15%拿地，成交楼面价6018元/㎡。

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