江北嘴实验学校（重庆楼市剧烈分化）

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔，如果该政策真正落地，会不会对重庆长期以来的疯狂供地有些许限制？

回答：如果真的这样实施了，对于重庆来说是个好事情。因为其他城市本来是土地供应少，中央才出这个狠招，把城市库存的土地逼出来，不要营造恐慌拿地的场面。但是重庆本身供应量充足，2020年都已经有了不少流拍土地，所以这样一限，加上重庆2021年土地供应量本身大概率会下降，反而使得重庆土地开始变得稀缺起来。长期来看，重庆的土地市场将告别“天量供应”时代，重庆楼市将迎来由土地市场带动的上涨行情。

提问：雕叔，你好。今天和中介房东去银行面签，资料都已提交也拍了照，晚上无良中介因为成本增加说需要多加钱，不然银行就给我停件。 这个事因为房东急用钱，询问房东意见不太想中途更换中介，害怕贷款申请出问题及影响贷款进度和速度、给我说出了问题订金不退。我想明天直接去那家银行绕过中介办理后续贷款申请，是否可以这样操作？后续是否就只剩拍房子照片评估的步骤？本人首房且征信良好，首套房贷七成，国企，在这家银行之前有过贷款记录。不知道有没可能银行和中介串通好会故意为难我，有没有什么更好的解决方案呢。在线等麻烦您了，谢谢。

回答：我想问一下，你们增加了什么成本，为什么中介要求加钱？一般情况下中介是不会办理按揭中加钱的，毕竟谁都不想把生意做砸。另外，只要按揭银行没下款，你的贷款都有可能出现下不来的风险。你所谓的“不良中介”他可以致电按揭银行说你一大堆有的没的不利于你的信息，最终导致这套房子的按揭贷款无法下来。银行一般是很谨慎的，串通的概率小，更有可能是银行担心你没有还款能力，所以才让中介帮你做一些“假”资料。从而增加了成本，我想应该是这样的。

提问：雕叔，打扰你雨天在南滨路下午茶啦。。想问下，为投资和提前为娃儿占学区考虑，紫御江山目前比寰宇天下总价低些，推荐紫御哪个组团呢？三期熙岸的两房户型总价180-190万，两房户型以后好出手吗，还是说预算再加四十万上四期天誉组团的清水小三房呢？这几天在传江北嘴实验学校要与南开合作办中学，不知真假。紫御目前价格已经很高了，建面单价多少可以入呢？望雕叔指点，谢谢。

回答：江北嘴实验学校的学区，比不过新村小学本部、华新街小学本部、鲤鱼池小学本部、玉带山小学本部的学区房。没有必要买紫御江山读个一般的小学。

提问：雕叔，今年年初深圳、上海、杭州等等一、二线城市纷纷出政策控制楼市，这会不会利好重庆？今年重庆小阳春会出现吗？

回答：今年重庆供地量如果减少30%以上，重庆今年9月份会启动上涨。在重庆看行情，主要还是看供应量，供应量下来了直接启动核心区二手房市场。

提问：雕叔，今年重庆是不是还是没什么行情，我人在cq，现在手上有50左右子弹，今年是应该买cq还是wh，cq的话想用老人票买，wh的话是落户就可以买房吗，本科落户想用老人票是不是也得把家人迁过去，好办理吗。

回答：cq还在观察，可以查看重庆最新的一篇文章，但是刚需现在应该买，底已经过。今年应该买wh，相比于cq确定性要大很多，涨幅也会更大。但是50万在武汉，如果是非刚需目前不太好买。落户就可以买到好，落户很快，老人现在可以随意随迁，以前有年龄限制。

提问：雕叔，重庆卖了一套房，马上就到过户阶段了。有个问题，因为买方贷款资质的问题，是用他堂姐的名义贷的款，这种我是不是需要让买家签一个补充协议，另外这种补充协议应该怎么写？谢谢~

回答：不用了，实际上最初的合同约束力已经非常够了，目前的主动权在你手上：1.你可以随时要求停止合同，因为买房者贷款资质有问题，贷不了款，按照违约处理。2.他堂姐贷款审批通过之后，才会过户，审批通过之后放款也是到你账户。放款的过程是银行操作，个人影响很小。我比较奇怪的是，目前办理贷款，要求产证持有人或者直系及配偶才有资格贷款，堂姐是怎么贷款的？

提问：雕叔雕叔 想请教下 武汉和重庆的话 可以接力贷吗 如何将老年人房票用好 谢谢雕叔

回答：武汉接力贷比较好办，但是重庆难一些，几乎是不能办的。老人房票的使用问题，要遵循以下原则：1.早用，越早越好，越早贷款价值越高，房票价值越高。2.先用，当遇到用哪个房票的时候，一般先用老人房票。比如你30，老人房票50，同时都可以买，应该用老人房票。3.用残，用到不能用为止。4.适用小单易单，大单难单用自己的或者优质贷票，小单易单用老人贷票。比如两套房子同时买，一个是上海1000万，一个是重庆100万，你应该用老人房票买重庆，优质房票买上海。比如说一个是武汉限购区300万，一个是不限购区120万，你应该优质房票买限购区，老人房票买不限购区。

提问：雕叔，感觉二手冲不动了，业主全部惜售，一手至少还能【公平地】买点房子

回答：我的判断不会错，我的建议也不会错，对于重庆目前的建议就是：刚需赶紧上车，赶紧买，投资的要选好标的，谨慎买，这个城市坑极多，有诸多其他城市没有的特征，不要高杠杆，买入原则也是其他高价城市买不动了再去重庆，供应量还是大。但是刚需不要犹豫，投资还是找笋盘和低价刚需盘。

提问：大哥，重庆二郎，朵力尚美国际像不像您说的靠着彩云湖，以后会是一个区域的价格高地！

回答：这里核心区的楼盘一直价格比较高，我们前面推荐过朵力迎宾大道，建面才1.0。朵力尚美品质一般，房龄也不占优势，并不是该板块第一梯队小区，但是好在价格便宜，找笋盘可以入手。

提问：fd，想问一下对于大竹林板块的未来怎么看？目前居住+投资都在lh的新jyc系列。前几年入手时，“大礼照”（大竹林+礼嘉+照母山）板块也是整个重庆的热点。然后几年过去，礼嘉+照母山越来越风生水起，大竹林板块却基本要从主流消息里面消失了。这个区域居住环境还不错，建筑密度低，比较亲近自然（也可以理解为地方有点偏）。来福士医院就在这儿，规划的金海湾学校也要开始建了，基本生活配套也有。当然缺点也很明显，这儿刚好是热点区域外突出的一部分，很多时候购物需要跑冉家坝或者观音桥。北区的人区域气感觉是从江北嘴经观音桥到照母山\/光电园这一段，再过来的几公里一下就冷清了。两江四岸的规划，第一阶段热点从江北嘴到大石坝截止，现在感觉又在提礼嘉\/蔡家，感觉这大竹林一段直接被忽视了，毕竟江对面的双碑井口也有些偏，好像不是热点。想问一下大竹林未来定位是什么？因为所处位置，刚好可以作为很清净的低密度居住区？是不是某部分有钱人就喜欢这种清净的环境，毕竟有私家车就不想住在比较吵杂的中心了？这种板块升值能跑赢平均水平吗？另外，大竹林大桥等了这么多年，终于要开始建了，算是重大利好吗？大竹林到九曲河之间有大片空地，好像规划了很多住宅，到时候会对区域市场造成影响不？字有点多，不好意思。只是想问一下保值增值的话，这儿是不是适合长期持有（比如五年十年）？

回答：“大照礼”现在是北区新兴富人区，不存在礼嘉、照母山人气旺起来之后，大竹林就受人冷落了。可以参考重庆首个北区富人区：金开大道。金开大道上也不是每一个板块和区域都是很热闹的。大竹林算是光电园的高端配套居住区，这个板块地理位置优越，板块之间自然相连，无照母山的天然阻隔。所以未来房价也是紧跟北环板块的，这一点不用太担心。你说的大竹林大桥确实是一个利好，这个大桥通车之后，西区的人流量将分一部分人流从大竹林经过，大竹林的板块优势得到提升。所以，大竹林还是持续看好的。

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