大连房地产学校（大连部分学区房开始降温）

大连学区房终于是要降温了！降房价，还是得靠政策。

去年底，中山区公布部分学校的招生预警提示，在特定的情况下，则要实行摇号入学，就在近日，沙河口区和甘井子区部分学校也采了相应的政策。简单讲，学区房即便买了，也不并不保证肯定能上重点，你买还是不买？

摇号对学区房的房价会产生什么的影响，老刘聊聊我个人的看法。

因部分学校学位紧张，预警是必然的

以中山区为例，政策的核心内容是，为保障招生入学工作平稳进行，针对学位紧张的学校，将优先用于满足2019年12月31日前购房的学生入学，在学位有剩余的情况下，对2020年1月1号以后购买学区房的，在剩余学费中采取电脑随机派位方式的入学，其他未被派位的，将由区教育局统一调配至其他学校录取。甘区和沙区也是同样的内容，只是时间节点不一样，沙口区是2020年6月30日前，而甘区是在6月22日前购房才可以。

有些朋友不是特别了解，为什么要出台此政策，我们看一组数据统计就知道了。通过这张表，我们可以看到2020年入学的总人数较2019年增长了32%，超过了7万人，那根据国家的相关文件规定，当出现学位紧张的情况，应及时向社会发布预警提示的要求。所以这三个区针对部分紧张的学校做出了预警提示，并且也公布了将采取摇号的方式入学来缓解这个问题。

来源于网络

有的小伙伴可能会留意到那以后每一年的入学学生数量将有所减缓，那是否意味着该政策只针对今年的呢？很遗憾，并不是只针对今年。老刘亲自打电话问过中山区和沙河口区的教育局。给到的回复是：只要你是在截止日之后买的房子，不管你未来哪一年上学，截止日之前的那些，在报完名后尚有空余的情况下，你都将采取摇号方式入学。

我们可以预想一下，在政策不变，在招生总量不变的情况下，截止日之前的应届学生数量，在往后每一年是随之递减的，那就意味着往后每一年，摇号入学的数量是在增加的。当然，这里也有可能出现极端的情况，要么中签率是0，因为没有剩余，根本不给你参加摇号的机会，要么中签率是100%，也就是说学位不再紧张了。

那大连学区房的房价走势会如何呢？

老刘在这里提一下我的判断。不过要有一个假设的前提，就是此项政策不变，不解除的情况下，我们来探讨学区房房价可能的变化。一个政策足以改变所有的趋势，而政策什么时候变，也不是我们能够预判到的，所以我们不在这里讨论政策如何变化。

那在此项政策的持续影响下，我认为会分为两个阶段，第1个阶段我称之为政策过渡期。过渡期的特征就是部分重点学区房摇号，部分重点学区尚未采取摇号方式。那下一个阶段我称之为政策成熟期，就是我们习惯认为的重点学区房全部都将采取摇号政策。

我们先说第1个阶段过渡期的房价可能的走势，老刘通过平台从去年到现在，三十九中老旧小的销售情况跟大家举例说明。

贝壳平台成交数据，非全市数据，下同

这张图所示的就是每个月，39中老旧小近一年半的成交量和成交价格的变化。有的朋友打眼一看可能会有两个判断：1、今年1~5月份的房价较去年并没有下跌，2、那从成交上来看跟去年也差不太多。那我想告诉你的是，第1个判断是对的，房价的确没有出现多大的变化。但是成交量却是有断崖式的下跌。因为今年上半年的数据你不能跟去年下半年比，你要比对比的是去年上半年。我告诉大家结果，同期下跌了50%，除了受到政策影响之外，我实在想不到还有其他的原因。有的小伙伴可能会说，那说不定大连其他学区房实际上成交量也下跌了呢。为了解决这个疑惑老刘又把其他重点学区房的老旧小，9中，,34中，,37中,79中的老旧小都统计了一遍，最终对比形成了一个结果我们来看一下这张图表：

截止到今年5月中旬，39中老旧小的成交量呈断崖式下跌是不争的事实。除了79中略有下滑之外，其他各区的老旧小均呈现量价齐升的趋势，虽然幅度没有那么大。所以这个摇号政策对于学区房的成交量影响是显而易见的。因此我得出了一个结论，在过渡期的时候，学区房将会呈现此消彼长的情况。削的是已经确定摇号的学区，长的是尚未确定摇号的学区。直到这些尚未确定的摇号的学区都执行摇号政策了。这就进入到了我所说的第2个阶段，政策成熟期。在成熟期时，各位家长就不用再纠结买哪了，因为你买哪儿都一样，都得摇号。你不买就连摇号的资格都没有。

量跌，为何价还不跌？

那关于房价，有的小伙伴可能还会有疑问，39中的成交量既然下跌了这么多，为什么房价没有多大变化呢？我给出的解释是这样，量价之间的关系变化向来都是量在前，价在后，无论是涨的时候，还是跌的时候都是如此。股市是如此，楼市也是一样。另外政策它一定是有滞后性的。反正我个人是不太理解今年买39中老旧小的这些朋友是咋考虑的，你说住吧，我真的不相信这些老旧小是你的首套房。你说为了学区吧，那你真的是对你的运气特别自信。随着政策这件事愈演愈烈，老百姓也彻底明白怎么回事了，这些已明确摇号的学区房的热度一定会下降，但是这并不意味着房价会有立刻下降的变化。我再给大家看一张图：

这张图显示的是各个学区成交量的变化，与成交价变化之间的对比。举个例子，39中成交量下降了50%，价格只下降了5%。9中成交量上涨了25%，价格则上涨了8%。所以大概可以推论出，成交量下降导致房价变化的影响，只是成交量增加对房价影响的一半的作用力。79中和37中也是类似的情况。只有34中，比较特殊，那这是什么原因呢，是因为去年下半年唐宁one的新盘开盘，对于周边二手房的房价起到了巨大的带动作用，所以今年即便是成交量没有跟去年同比涨太多，但是34中的老中小，从去年下半年开始房价就涨了很多。所以在这里我给了结论是摇号对学区房的确可以起到降温的作用，但并不等于降价，最终价格会筑底到什么程度，还得由市场来给出答案。

总结一下：

我认为政策会分为两个阶段，在过渡期时，部分学区房降温是一定的，但是并不等于价格大幅下跌，大多数的业主也都会等政策稳定之后再说，而对于有学区的客户来讲，规避这种不确定性是一定的，所以成交量难免大幅下滑。但同时尚未被确定摇号的学区房的成交量和成交价会继续提升。直至出现同样的摇号政策，至此进入到成熟期。在成熟期时，重点学区房，全面进行摇号。到那个时候如果你不摇号，你都不好意思说自己是学区房。到底是不是重点，也不用再争论了，就看你摇不摇号了。而房价则会缓慢的下探筑底，至直稳定。预警政策在未来存在解除的可能，这只能一年一看，教委也不知道具体时间，那在摇号的时代，为了孩子能够上学区，除了拼资金实力之外，搞不好还得拼爹了，希望这个摇号他们够做到公平公正。

各位小伙伴对于政策有何想法，欢迎留言表达你的看法。

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