文：Kelly@FWP福瑞韦恩
图源：Marcus &Millichap
现在是成为芝加哥长租公寓业主/投资人的好时机。根据美国财富500强企业马库斯米利查普（Marcus &Millichap）在近期发布的《2022年国家投资预测（2022 U.S. Multifamily Investment Forecast）》报告，对于投资物业位于芝加哥市中心、林肯公园（Lincoln Park）、湖景（Lakeview）和北区（North Side）其他社区等区域的业主/投资人来说尤其如此，这些区域对A级公寓的需求正在上升。
图源：First Western Properties
新冠疫情初期，“居家令”使得员工们可以在家工作，无需前往办公室，美国大部分城市市中心公寓的租赁需求急剧下降。2021年春季，随着疫苗接种率提升和城市重开，员工们正慢慢回到办公室工作，以及在美国境外等待了一年多的各国留学生重返学校，这都推动了市中心公寓空置率的下降和租金的提升。
根据美国住宅及楼宇安全监控及访问控制解决方案提供商卡斯特系统（Kastle Systems）发布的“重返工作晴雨表（Back to Work Barometer）”数据显示，截止2022年1月17日，在其跟踪调查的全美47个州2,600栋建筑和41,000家企业中，目前美国仍有大约2/3的上班族仍然在家工作，全美前十大市场的大都会区办公室平均占用率（Average Occupancy）为27.9%。
图片和资料来源：Kastle Systems
南部城市休斯顿（Houston）、奥斯汀（Austin）和达拉斯（Dallas）表现最好，有超过40%的员工已经重返办公室工作。
其次是中西部的芝加哥（Chicago），东海岸的费城（Philadelphia）和西海岸的洛杉矶（Los Angeles），有超过23%的员工已经重返办公室工作。
图片和资料来源：Kastle Systems
根据Marcus & Millichap的报告，芝加哥长租公寓的新建数量正在减少，建筑成本在供应链和通货膨胀因素上飙升。即使大多数办公室仍然空无一人，但租房者仍继续涌向市中心，不断增长的租赁需求，促进芝加哥地区长租公寓在未来几年进一步收紧空置率，并使租金进一步上涨。
目前芝加哥正在建设的长租公寓项目，大部分集中在市中心、Lincoln Park、Lakeview和North Side及其附近区域。随着员工开始返回办公室和设施重新开放，这些次级市场的吸纳量将在今年达到最高水平。
图源：First Western Properties
芝加哥大部分地区及其各类型建筑的前景都很好。Marcus & Millichap的报告中提到，除了市中心的需求激增外，郊区的空置率在去年下降到4%以下后继续收紧。工资预测仍在向2019年的峰值攀升，但科技、金融和企业为高收入租房者提供了就业机会，同时也为C类公寓租房者提供了交通补贴。
2020年新冠疫情期间，芝加哥地区的长租公寓整体空置率上升至6%左右，但到2021年年底时下降到3.9%左右。Marcus & Millichap预测，到2022年年底，芝加哥地区长租公寓的空置率将下降至3.7%，为2000年以来的最低水平。
图源：Marcus &Millichap
如果疫情平息，旅游业在今年晚些时候复苏，酒店业和休闲业等行业仍有很大的就业增长空间。目前休闲和酒店业的工作岗位数量仍为2019年水平的65%，这将刺激市场加大对C类公寓的需求。预计今年芝加哥地区就业创造将放缓，就业率上升2.7%，12.25万个职位将进入就业岗位。总就业率仍低于2019年的峰值。
图源：Marcus &Millichap
此外，芝加哥地区建筑商将在2022年将增加6,500套租赁单元，略高于2021年增加的6,200套。但这一预测比五年平均水平低约2,000套，有限的库存也将有助于推动2022年平均租金推高至1,720美元，同比增长4.2%，而去年的增幅约为12%。激增的市场需求、有限的库存和预期的增税给今年的租金增长带来了上行压力。
图源：Marcus &Millichap
面对税收重估，投资者仍对市中心的复苏保持耐心。尽管芝加哥市中心经济复苏，人口结构强劲，但目前大多数投资人的注意力仍集中在芝加哥市中心以外的社区和郊区。核心问题的主要担忧是时任新当选的库克县评估员弗里茨·卡吉（Fritz Kaegi）在2018年发起的改革政策：她承诺将单户住宅业主更多的财产税强加给商业业主。这导致芝加哥许多长租公寓地产的估值提高，芝加哥市区的税收重估于今年生效，商业地产业主和投资人可能将支付比过去更高的税。
根据《芝加哥凯恩商业周刊（Crain's Chicago Business）》的数据，2021年卡吉将斯特里特维尔（Streeterville）区域480个单元的城市广场（Cityfront Place）公寓的价值定为2.279亿美元，比2020年增长了137%。
图源：First Western Properties
不过Marcus & Millichap在其报告中表示，这种增长并没有对市中心以外区域的长租公寓销售产生太大影响。虽然这抑制了芝加哥城市核心区的销售速度，但North Side、南区（South Side）和其他郊区的长租公寓交易量保持不变。从老城（Old Town）到林肯广场（Lincoln Square）的North Side是市场上流动性最强的区域，定期记录涉及所有公寓类别的交易，这里的资产平均收益率接近6%。
图源：First Western Properties
同时，报告中指出买家/投资人们也在寻找芝加哥地区中等价格的物业以及B类、C类物业。寻求低于市场平均价格的买家/投资人正将目标锁定在芝加哥南区的低层公寓，并实现8%左右的资本回报率；然而，从密歇根湖（Lake Michigan）到芝加哥南部（South Chicago）地区的资本回报率可能会更高。
图源：Marcus &Millichap
即使在税收方面存在不确定性的情况下，市中心也出现了大规模的销售。例如2021年底，位于芝加哥湖滨东社区（Lakeshore East neighborhood）的The Tides和The Shoreham两套公寓出售给了地产投资和物业管理公司Waterton，虽然其销售价格未透露，但《芝加哥凯恩商业周刊》9月份报告称，当时这两套公寓共有1,156套单元，待定销售总价格将接近4亿美元。
Marcus & Millichap表示，希望随着投资者适应卡吉的变化，新评估的影响将在2022年减弱。随着税收重新评估细节的落实以及重新评估的次级市场空置率的收紧，市中心及其附近地区的投资活动将会恢复。
图源：First Western Properties
感谢您的阅读，未来福瑞韦恩将会分享更多美国商业地产资讯，想要了解更多美国商业地产市场？欢迎关注我们的微信公众号号或者给我们留言，不错过最新资讯！
-END-
撰稿&编辑：Kelly
图片：FWP福瑞韦恩（侵删）
福瑞韦恩（First Western Properties），是一家提供全方位服务的美国商业地产公司，成立于1999年，北美总部位于芝加哥，欧洲地区总部位于希腊。
成立20多年来，福瑞韦恩在美中地区、美国太阳带地区以及希腊的地产市场持续发力，在地产经纪与商业地产的收购、开发、运营管理方面拥有丰富的经验，为众多投资创造出辉煌业绩。福瑞韦恩凭借专业的能力，高品质的服务和不断追求卓越的价值观，致力于将每一个商业机遇最优化。无论您有任何关于商业地产的需求，福瑞韦恩都是您最佳的合作伙伴。
福瑞韦恩的业务涵盖商业地产的各个方面，具体包括：
商业地产买卖（包括多单元长租公寓），商业地产租赁（房东/租客代理)；商业用地的处置。
投资收购，开发运营，多单元长租公寓与各类零售商业地产、办公楼，立项新建、翻修与升级。
为银行、机构、个人投资者提供第三方物业管理服务。
为个人投资者、公司企业管理投资基金，代表客户精准定位商机，作出投资决策，让客户的投资组合成长壮大，获得丰厚回报。
拥有超过20年的管理和施工经验，能够承接任何种类的破产接管项目。作为项目重整专家真正做到为每一个物业增值。为债权人，法院和投资人提供专家建议，指导和专业化管理。
Paul Tsakiris先生于1999年成立了First Western Properties, Inc.福瑞韦恩商业地产公司，是芝加哥地产界的领军人物。Tsakiris先生拥有加文国际商学院（The Garvin School of International Business）——美国新闻排名第一的国际商学院，雷鸟（Thunderbird）国际管理学院MBA硕士学位，伊利诺伊州立大学（Illinois State University）国际商务与经济学双学士学位，精通英语、西班牙语、希腊语和葡萄牙语。
Tsakiris先生以专家身份出现在《股票市场观察报》（Stock Market Observer）、《芝加哥房地产委员会》（Chicago Real Estate Council）上，文章并经常被《芝加哥论坛报》（Chicago Tribune）、《芝加哥太阳时报》（Chicago Sun Times）以及《芝加哥凯恩商业周刊》（Crain's Chicago Business）等出版社引用。他还在《芝加哥房地产经纪人》（Chicago Realtor Magazine）杂志上发表文章，在《华尔街日报》（Wall Street Journal》上得到认可
在成立福瑞韦恩 (First Western Properties, Inc)之前，Tsakiris先生曾任芝加哥老牌商业地产经纪公司霍尔马克与约翰逊（Hallmark and Johnson）的销售助理。Tsakiris先生在美国多个房地产协会和社区组织中拥有头衔，包括：芝加哥姐妹城市雅典委员会（Chicago’s Sister Cities-Athens Committee）董事会成员、美国商业论坛（US Commercial Forum）会员、国际购物中心协会 （ICSC）会员、芝加哥房地产协会（Chicago Real Estate Council）会员、芝加哥商业圆桌会议（Chicago Commercial Roundtable）会员、芝加哥房地产经纪人协会（Chicago Association of Realtors）会员和芝加哥餐饮地产经纪人协会 （Chicago Restaurant Brokers Association）会员。
Fahim Lakhani 先生毕业于伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校（University of Illinois at Urbana-Champaign），拥有金融与会计双学士学位。精通英语，西班牙语和乌尔都语。曾供职于美国CITADEL投资集团担任全球业务实习生，美国保德信金融集团（Prudential Capital Group）担任国际投资分析师。2003年加入福瑞韦恩，负责集团财务，物业管理与运营管理。
刘先生毕业于美国著名私立大学德保罗大学（ DePaul University) ，于凯尔斯塔特商学院（Kstadt Graduate School of Business）获得房地产金融与投资MBA学位。精通英语，普通话，粤语。曾供职于美国Systemtek Technologies, LLC,担任投资移民部EB-5项目经理。YOUMU Home联合创始人。2019年加入福瑞韦恩，现负责集团地产投资销售与经纪业务，市场营销管理，与建筑材料供应商管理。
参考资料：
https://www.bisnow.com/chicago/news/multifamily/many-multifamily-investors-shy-away-from-downtown-core-even-as-numbers-point-in-the-right-direction-for-owners-111576
https://www.chicagobusiness.com/commercial-real-estate/north-chicago-assessments-confirm-downtown-landlords-fears
https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/multiple-markets/2022-us-multifamily-investment-forecast
版权声明：我们致力于保护作者版权，注重分享，被刊用文章【海外房地产代理（芝加哥长租公寓投资人都在哪里投资）】因无法核实真实出处，未能及时与作者取得联系，或有版权异议的，请联系管理员，我们会立即处理! 部分文章是来自自研大数据AI进行生成,内容摘自(百度百科,百度知道,头条百科,中国民法典,刑法,牛津词典,新华词典,汉语词典,国家院校,科普平台)等数据,内容仅供学习参考,不准确地方联系删除处理!；
工作时间：8:00-18:00
客服电话
电子邮件
beimuxi@protonmail.com
扫码二维码
获取最新动态
