海外房地产代理（纵览澳洲房地产十年）

本章节全是干货，概括了澳洲主要城市近十年左右的发展变迁真实案例和实际房地产发展情况，希望对于在澳洲房地产门口观望徘徊的你有所帮助，建立长期的投资眼光，认准它的长远价值，愿您带上您的投资和澳洲房产的发展时间做朋友。

在悉尼的大萧条时期，当时新兴的中央商务区西侧的一大片丑陋码头被称为“饥饿一英里”，因为每天都有绝望的失业男性在寻找工作以帮助养活他们家庭。

如果可以的话，这些人无疑会惊奇地看着闪闪发光的商业和住宅塔楼、餐馆、商店和原始的海港公园绿地，这些公园占地 22 公顷，现在被称为 Barangaroo。

这些天，那里唯一的队列是上班族订购他们的早晨玛奇朵。

随着时间的推移，墨尔本的当前居民可能会以同样的方式惊叹于 Fishermans Bend，这是一个占地 480 公顷的大型场地，位于 CBD 附近的 Yarra River 河畔，被称为澳大利亚最大的城市更新项目。

当奥林匹克马戏团在举办 2032 年奥运会后从布里斯班搬离时，老居民可能会谈论像 Woolloongabba 和 Annerley 这样的内城郊区如何因为新的交通基础设施而发生了变化，以及一个专门建造的运动员村是如何建成的前工业北岸汉密尔顿的高档化。

如果变化是生活中唯一确定的事情之一，那么它在我们不断变化的城市景观中最为明显。

悉尼在更新方面处于领先地位

Barangaroo 一直是海港城城市更新项目中最引人注目的项目，因为它位于中央商务区的黄金地段，前总理 Paul Keating 参与了其规划和开发，以及 James Packer 的 Crown 开发项目引起的争议。

它仍然是一项耗资 87 亿美元的工程，其最后阶段的计划才刚刚公布，但 Barangaroo 已经彻底改变了 CBD 的西侧，引人注目的建筑和广受国际赞誉的公共公园取代了未使用和难看的旧码头。

它将在 2024 年拥有自己的火车站，作为该市扩建的地铁线的一部分，届时预计将有 3500 人称该区域为家 - 3501，当时位于皇冠塔顶的 One Barangaroo 价值 1 亿美元的顶层公寓最终售出。

“Barangaroo 是一个令人难以置信的区域，”澳大利亚城市发展研究所 (UDIA) 的全国主席 Max Shifman 说。“它是世界级的——它本身已经成为一个目的地。”

但其他重大项目也开始改变曾经有工厂或码头的市中心地区的面貌。

Green Square 是一项耗资 130 亿美元的开发项目，位于悉尼中央商务区以南 3.5 公里处，包括 Mascot、Alexandria、Zetland、Rosebery 和 Waterloo 的前工人阶级和轻工业郊区，正在成为世界上人口密度最高的地区之一人口稠密的城市地区。

预计到 2036 年，这个 2.78 平方公里的区域将拥有 70,000 名居民，使其人口密度高于卡拉奇、澳门和孟买。

但由悉尼市议会牵头的精心规划确保了公寓楼之间有足够的开放空间，包括 40 个公园和休闲空间、一个屡获殊荣的公共图书馆和一个新的水上运动中心。餐饮和零售选择最终将扩大，还有一所计划中的小学。

Bays West 位于 CBD 以西的 Rozelle-Balmain 半岛，是悉尼最新的城市更新项目。这是另一项将改造前工业和航运区的举措。

这座占地 73 公顷的场地以经过修复和重新利用的历史发电站为重点，曾一度被吹捧为可能的科技中心，谷歌曾短暂地将其视为可能的澳大利亚总部 - 将包括 18,000 平方米的公园和办公室，住房、咖啡馆和餐馆，以及社区和文化设施。

目前正在展出的第一阶段总体规划将建筑高度限制在 22 层，以保留 1912 年时代白湾电站的视线。作为地铁扩建的一部分，到 2028 年将有一个 Bays 火车站。

但墨尔本将拥有最大的发展可能性

Fishermans Bend 项目位于亚拉河和墨尔本港之间，是澳大利亚有史以来最雄心勃勃的城市更新项目之一。

有一个就业区和四个不同的住宅区覆盖两个城市，预计到 2050 年完工时将容纳 80,000 名居民，每天还有 80,000 名工人通勤。

但是，尽管该项目规模巨大，但各政府部门和开发商之间的争吵也是如此，导致迄今为止进展令人沮丧，尽管一些建筑物已经设计和批准。

“这绝对是美妙的，”十多年前创建了他的 Fishermans Bend Realty 代理机构的 Terry Taylor 说，当时该项目刚开始渗透。

“我怀疑他们会得到一些正确的和一些不正确的。”

泰勒先生和其他利益相关者担心，尽管规划了小学和高中等基础设施，但拟议的停车限制和公寓密集型住宅计划可能会阻止家庭住在那里。

他说，这可能会导致租户或短期业主的过渡人口将其用作郊区更传统住房的升级。

他说，需要创新设计以使公寓适合家庭入住，并为需要多于一辆车的人提供单独的停车场。

同样重要的是塔楼的角度定位，这样每个人都可以欣赏水景和规划的开放空间，而不是简单地面对彼此的阳台。

“那里有机会做出一些具有重大意义的事情，”泰勒先生说。“如此大的东西离城市如此之近，非常非常罕见，而且可能令人惊叹。”

这是布里斯班的黄金

当宣布布里斯班赢得 2032 年奥运会的主办权时，人们通常会夸大其词地宣称该市和昆士兰州的经济利益将达到 81 亿美元。

但即使奥运会很少坚持预算，也很少为主办城市带来如此丰厚的回报，毫无疑问，随之而来的交通和设施基础设施将对某些地区产生长期影响。

作为 Cross River Rail 项目的一部分，耗资 10 亿美元将 Gabba 升级为奥林匹克体育场，并配备一个火车站，这对 Wolloongabba 郊区和附近的 Annerley 来说是个好消息，后者已经是布里斯班最大的新兴增长区之一。

但也许最大的影响将出现在已经高档的北岸汉密尔顿，这是一个运动员村的拟议地点，在奥运会期间将暂时容纳约 10,000 名运动员和官员。

昆士兰州副州长兼州发展部长史蒂文·迈尔斯预测说：“奥运会对北岸汉密尔顿的影响就像 88 年世博会对南岸的影响一样。”

“村庄建设将明确该地区的长期规划，并振兴现有的工业用地。”

该村将位于布里斯班河畔，赛后计划将其重新用于老年护理、退休生活、社会和经济适用房、关键工人住房、酒店和出租房屋。

Ray White Ascot 的当地经纪人 Damon Warat 说：“该地区已经拥有高密度、豪华和生活方式的物业，创建一个村庄肯定会增加价值，并成为人们前往那里的另一个原因。”

“十五年前，它主要是工业，有很多棚屋和企业，现在仍然有一些。但也有一些大型公寓开发项目，从单居室到顶层公寓，还有几套价值超过 1000 万美元的豪华海滨住宅。”

项目可能需要几十年才能充分发挥其潜力

Shifman 先生说，确定城市更新项目是否成功需要广泛的标准。

“其中一个关键的事情是创建一个混合用途的计划，所以它不是纯粹的商业，也不是纯粹的住宅，”他说。

“该地区需要在一天中的任何时候都被激活，这通常发生在靠近主要 CBD 的地区，这些地区受益于更好的基础设施和更好的交通。

“关于这些项目，人们需要记住的一件事是他们需要时间来发展自己的性格。

“人们过去常常对墨尔本的 Docklands 说一些有趣的话，说它没有灵魂或荒凉。但这种观点已经改变。”

“你必须在 10 年、20 年、30 年的时间范围内看待这些事情。”

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