商品房买卖合同查询（签订）

在签订《商品房买卖合同》时，购房者应注意以下问题：

1.查询出卖人的营业执照，弄清出卖人是否具有商品房销售的经营范围。

2.查询出卖人的房地产开发企业资质证书，弄清出卖人是否具有房地产开发企业资质证书，没有资质的，不得进行房地产开发、销售。

3.查清出卖人与开发商是否为同一人，即出卖人是否有权出卖正在销售的房产，有效办法是，核实出卖人与“四证”即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》的关系。

纯真网总结了以下几点内容，在签订买卖合同时必须特别关注！

第一条注意点：

审查《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》上的单位名称与出卖人的关系。同时注意建设用地的用途、使用年限及来源。

如果是划拨用地、军用土地以及集体土地，必须改变土地使用的性质、用途，必须办理相应的审批手续和变更登记手续。划拨用地，还必须补交百分之四十的地价款，否则，不能做为做为用地，购房者将无法办理房产证和土地使用权证。

在实践中也有土地使用权被查封或因土地使用权发生纠纷而发生诉讼的房产，这将对办理产权过户有影响，应谨慎购买此类房产。

第二条注意点：

《商品房预售许可证》是出卖人预售商品房的合法证件。根据有关规定，出卖人预售商品房的，须持有房地产主管部门颁发的《商品房预售许可证》；销售现房的，须具备现房销售条件。审查《商品房预售许可证》应注意：

1.查看原件，确认其真实性；

2.是否在批准预售的有效期之内；

3.核对所购房屋是否在批准销售房屋的范围之内。根据最新司法解释，出卖人未取得《商品房预售许可证》的，商品房买卖合同无效；但在起诉前出卖人取得《商品房预售许可证》的，合同有效。建议在出卖人未取得《商品房预售许可证》之前，还是不与之签订购房合同为好！

实践中，出卖人多在取得《商品房预售许可证》前，以认购或预订的方式变相售房，或先行签订简易合同，取得《商品房预售许可证》后，再签订或更换正式合同。此做法可能存在定金“陷阱”或导致购房合同无效。

第三条注意点：

1.附件一即平面图、附件二即公摊说明，很多合同都予省略，应坚持要求两附件。

2.根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，发展商在将商品房交付使用前应委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政部门审核后用于房屋权属登记。

3.购房者实际签订的形形色色的购房合同中，只约定建筑面积，不约定套内建筑面积与公摊面积。有的是因发展商自制的合同根本无此内容，有的是合同虽有此内容，但被发展商全部或部分划掉，故意不填，这都是对购房者不利的。

4.根据现行政策法律规定，关于公摊面积，购房者与发展商是可以协商确定的。如果双方协商一致，可以约定公摊面积。

5.有些购房合同，用语不规范，例如使用“实得建筑面积”这样不规范概念，从而引发面积纠纷。建议使用规范用语。

以下为纯真app用户提供的《浙江省商品房买卖合同》模版

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