盛恒律师事务所正规么（29名业主为高价物业费状告业委会）

业委会，由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织形式。作为业主利益的代表，业委会对促进小区建设和发展起着重要作用。当业委会的决定影响了个人业主的利益时，个人业主可以拒绝吗？

案件回放

2021年3月1日，某小区业委会（甲方）与某物业公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其所有的物业建筑面积交纳，住宅房屋标准为电梯楼住宅（含首层）1.23元/平方米，步梯楼0.73元/平方米。

这份合同引起了官某等29位业主的不满。

官某等人认为，当初物业公司和官某等29人口头或书面约定按步梯楼0.5元/平方米的标准收费十余年，属于对小区建筑物及其附属设施的费用分摊等有约定，物业公司与业委会新签订的物业服务合同违反上述约定，侵犯了官某等29人合法权益。

为此，官某等人提交了物业费发票以及与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，其中提及了物业费按本市标准收取。

购房时，官某等29人也与物业公司在物业费缴纳方面有特别约定：若物业费做调整，应征得与物业公司有约定的特殊群体业主全体或三分之二以上同意。从实际情况来看，官某等29人更是无需使用电梯。综合来看，物业公司不应对官某等29人按电梯楼的标准收取物业费。

业委会则认为，业委会是代表小区全体业主行使共同管理区的合法组织，物业公司是招标投标中标的公司，双方签订物业服务合同前经法定程序决定并公示，是合理合法的。

小区电梯是全体业主的共有部分，部分业主可能从不使用某一共有部分，但该共有部分可能为全体业主实现潜在或无形的利益。

官某等29人前期确实和物业公司签订了服务合同，但该合同与现物业合同是两份独立的合同，两者没有必然联系，也就不存在延续性和约束力。

物业公司回应，双方签订的物业服务合同程序合法，符合法律规定。

经过三方举证后，法院最终判决，驳回官某等人的诉求。

盛恒律师解读

本案主要争议点在于业委会成立后与物业公司签订的物业服务合同中涉及到了修改首层业主所交物业费的标准，因此引发纠纷。那么，为什么官某等29位首层业主应当按照新的服务合同规定进行缴费？

首先，虽然前期物业服务合同对电梯楼的首层业主有特别约定，但该约定不能约束后续成立的业主委员会，也不能约束其他业主。

官某等人提交的前期物业合同中明确载明适用于业委会成立前，而业委会有权通过召开业主大会的方式来确定前期物业服务合同结束后整个小区新物业服务费收取标准，官某等人的物业服务费缴纳标准应由业主大会讨论决定，而不是单人决定。

其次，业委会与物业公司签订的服务合同中的收费标准是行业内比较通行的收费标准，该规则本身并未损害首层业主的利益。

电梯一类的建筑物共有部分服务于全体业主，虽然高低楼层对于电梯的利用程度不同，但对于利用方式来说并无显著区别。电梯作为整幢楼的共有部分，还是应该按照对建筑物共有部分的处理原则，由全体业主共享收益、共分负担，所以业主大会的决定并无明显不当。因此官某等人的诉求难以受到法律支持。

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