无效合同的法律后果（上海债权律师）

核心观点：案所涉合同系案外人以原告名义与被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的而订立，依法应属无效，原告要求确认涉案合同无效的诉请，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告搬离并返还涉案房屋的诉请，应予以支持。

吴某与母某某房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市松江区人民法院

（2021）沪0117民初9010号

原告：吴某，女，1968年4月13日生，汉族，户籍地上海市松江区。

被告：母某某，男，1981年3月4日生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市。

原告吴某与被告母某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序审理，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。后因本案案件事实不易查明，但法律适用明确，故转为适用普通程序独任制，于2021年10月19日第二次公开开庭进行了审理。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间编号为00457的《房屋租赁合同》无效2、判令被告迁出上海市松江区XX路XX弄XX号房屋，将该房屋返还给原告；3、判令被告支付原告房屋占有使用费暂计318，000元（自2017年5月1日起至实际搬离返还上述房屋之日止，每月占有使用费6，000元）。本案审理过程中，原告撤回了第3项诉讼请求。事实与理由：原告系上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（以下简称“涉案房屋”）所有权人之一，另一所有权人系原告女儿张某2，两人共同共有涉案房屋所有权。案外人张某1系原告的丈夫、张某2的父亲。因案外人张某1婚内出轨且与他人生育非婚生子女二人，故原告自2014年起与张某1分居，各自生活，平时少有来往。2013年12月25日，上海XX股份有限公司（以下简称“XX股份公司”）与案外人胡某签订《借款合同》一份，胡某向XX股份公司借款400万元，先息后本，借期一年。2013年12月31日，张某1、吴某（原告）、张某2为上述400万元债务与XX股份公司签订《最高额抵押合同》，将上海市松江区XX路XX弄XX号房屋抵押给XX股份公司，最高债权为500万元。同日，张某1、吴某还与XX股份公司签订《保证合同》一份，为上述400万元债务提供连带责任保证。但是，原告对上述《借款合同》、《最高额抵押合同》、《保证合同》毫不知情，原告当时身处国外，《最高额抵押合同》、《保证合同》上原告的名字均不是原告本人签署，系张某1在未经授权的情况下擅自代签。2016年11月21日，XX股份公司向上海市徐汇区人民法院（以下简称“徐汇法院”）提起民间借贷纠纷诉讼，案号为（2016）沪0104民初33080号，要求债务人胡某偿还债务，要求以XX路XX弄XX号房屋承担抵押担保责任，要求原告承担连带担保责任。然而，该诉讼原告及张某2亦不知情，系公告送达开庭传票，公告送达判决书。2019年5月，原告经徐汇法院通知，获得了（2016）沪0104民初33080号民事判决进入执行后的（2018）沪0104执2006号案件的执行裁定书。通过向徐汇法院调档，方才获悉（2016）沪0104民初33080号民事判决内容。原告得知上述判决及裁定后，立即做了笔迹鉴定以证明并非原告所签，原告不断向有关部门进行申诉，请求再审。现涉案房屋司法拍卖程序已经暂停，徐汇法院也接受了原告的申诉材料。原告在逐渐了解上述案件的过程中，发现涉案房屋有一份所谓原告与被告在2012年1月5日签署的《房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”），然涉案合同原告同样毫不知情。原告向张某1再三询问后得知，“吴某”及捺印均系张某1所为，2017年张某1与被告签署该租赁合同的目的系为了对抗、拖延法院的执行，进而在司法拍卖过程中获得一笔租金补偿，被告自2017年起至今一直无偿使用涉案房屋。原告认为，被告与张某1系多年好友，也认识原告，对原告与张某1之间的关系及家庭情况非常清楚。张某1将涉案房屋擅自为他人提供抵押担保已经严重侵犯了原告的合法权益，在明知该房屋2014年8月即被上海市浦东新区人民法院首次查封，2017年又被徐汇法院轮候查封的情况下，张某1与被告签署虚假的涉案合同，以对抗、拖延法院执行，骗取部分司法拍卖款项据为己有，显系以合法形式掩盖其非法目的，而且被告及张某1欲占为己有的部分司法拍卖款同样侵犯了原告的合法权益。经原告与被告多次协商无果的前提下，遂涉诉。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案合同系原告配偶张某1代原告签订，签约时向被告出具了结婚证、房产证等，故符合家事代理的原则，系有权出租，双方间租赁关系合法有效，且实际履行，被告按约支付的月租金5，000元与市场行情匹配。被告与张某1不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，涉案房屋虽系带租约拍卖，但原告所称的拍卖租金补偿没有实施依据，被告并未从中获利。鉴于此，被告认为涉案合同合法有效，故并无无效后果需要在本案中一并处理。

经审理查明，案外人张某1系原告配偶，案外人张某2系原告与张某1之女。

原告与张某2于2005年4月15日登记为涉案房屋权利人，房屋类型为花园住宅，建筑面积为276.37平方米。

涉案房屋抵押权人为案外人XX股份公司、唐志明，分别于2014年8月26日因（2014）浦民六（商）初第11642号案件、（2014）浦民六（商）初第11643号案件，于2017年1月20日因（2016）沪0104执2252号案件，于2018年10月12日因（2018）沪0104执2006号案件被司法查封。

再查明，2017年1月4日，被告向张某1汇款30万元。

其后，张某1以原告名义（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订编号为0000457的涉案合同，合同约定：一、因乙方居住需要，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限从2012年1月5日至2027年1月4日止，租期15年乙方只有使用权。二、甲乙双方议定上述期间房屋租金每月人民币__元整，租金为60个月付一次（先付后租）。六、租赁期内，甲乙双方如遇特殊情况，欲收回租期或退租，应提前一个月征得对方意见，若甲乙双方意见未达成一致，则按照违约处理，无论甲乙双方违约均承担违约责任，双方议定违约金为人民币10万元整。中介费由为违约方承担，另外：因出租房是毛坯乙方负责装修如违约需按装修价格赔偿所有装修费用。合同其他条款处手写有“2012.1.5-2017.1.4（租期5年）一次支付租金12万元整（中介代收现金），2017年1月5日至2022年1月4日（租期5年）一次支付租金30万元整，2022年1月5日-2027年1月4日支付租金40万元整”。该合同尾部的日期手写为“2012年1月5日”，被告称，涉案合同实际系2017年4、5月时签订。涉案合同尾部盖章的居间方为“上海XX事务所”，该事务所成立时间为2015年8月5日。

被告就涉案房屋支付了2017年度、2018年物业管理费，现涉案房屋由被告控制使用。

另查明，2016年11月21日，案外人XX股份公司向胡某、吴某、张某2、张某1、上海XX集团有限公司、张某3、张某4、凌某（2016）沪0104民初33080号案件诉讼，要求胡某归还价款本金400万元及相应利息，并以涉案房屋承担最高债权500万元抵押担保责任等。徐汇法院于2017年6月12日就该案作出民事判决。其后因上述案件未能履行，经XX股份公司申请，进入执行程序，案号为（2018）沪0104执2006号。 2021年2月18日，徐汇法院作出（2018）沪0104执2006号执行裁定，裁定拍卖吴某、张某2名下的涉案房屋。 2021年8月31日，徐汇法院作出（2021）沪0104民监9号民事裁定，以（2016）沪0104民初33080号民事判决确有错误为由，裁定上述案件再审，再审期间，中止原判决的执行。

本案审理过中，原、被告一致确认，涉案房屋2012年1月至2017年5月期间曾由原告出租给他人，原告就此提供房屋租赁合同一份，该合同所载租期为2014年3月21日至2015年3月20日，月租金为6，600元。被告认为该证据与本案无关。

原告另称，张某1曾提及要将涉案房屋出租给被告，原告也起草过租赁合同让张某1带给被告，但并非涉案合同，今年知晓涉案合同后，一直与被告协商，协商不成才提起本案诉讼。

被告另称，其早在2012年就口头跟张某1说过要承租涉案房屋，考虑到涉案合同约定的租期内部分时间房屋有他人住过，故就前5年的租期支付12万元租金作为补偿，而未按实际租金标准支付，该12万元系现金支付。

关于被告与原告及张某1之间的关系，原告称与被告相某，但交往不深，被告在张某1手下做事，与张某1关系密切。被告表示，三人相某，关系不错，被告与张某1之间存在其他经济往来，是张某1向被告借款。

针对涉案合同合法性，原、被告另提交以下证据并发表如下质证意见：

原告提供了以下证据： 1、逮捕通知书、律师预约会见材料及笔录一组，以证明张某1现因另涉刑事案件羁押于镇江市看守所，该案中张某1的代理律师会见其时，询问涉案房屋及涉案合同的相关问题，张某1称涉案合同系2017年签署，被告同年入住，被告并未支付过房租，被告于2017年1月4日汇款给其的30万元系被告帮忙要债后打给其的，当时与被告说好，签订合同是为了对抗执行拍卖、拖延拍卖，就算拍卖了还可以留下拍卖的房租费，并讲好要房子时被告就走，写10万元是为了两方面，一方面被告装修花了十来万，可以拿补偿，另一方面可以增加拍卖难度，当时涉案房屋已经出租了，是装修过的，被告进门之后有些东西是坏的，稍微修了下，买了些家具，被告自己说花了十来万，具体其也没有确认过，合同上的毛坯是随便写的，合同是无效的、可以作废的，让被告搬走，后面具体事情交给原告处理。被告认为上述证据真实性无法确认，且从上可见张某1与原告关系并非原告所述的很差。 2、案外人陆某出具的情况说明及案外人陆某的收付款记录一组，以证明案外人陆某曾某2017年1月3日打款25万元、30万元给被告，该款项系被告让其替张某1及其他人共同出借的资金收回款中的一部分，当时本金由借款人打入了张某1的公司账户，违约金和利息打入其账户，其将剩余部分打给被告，再由被告打款给张某1。被告认为情况说明不符合证据形式，收付款记录真实性无异议，但与本案无关，陆某系被告及张某1共同的朋友，2017年1月3日打给被告的款项系还款，但关于双方间借贷关系因时间久远没有证据证明。 3、原告的出入境记录，证明原告多次出入境，故涉案合同直至2019年回国后才知情，并一直在沟通处理。被告对该证据真实性无异议，但认为原告曾某2017年3月1日入境，直至2018年3月2日出境，故对于本案所涉租赁事宜是知情和同意的。 4、原、被告间的微信聊天记录一组，证明原告就涉案合同不知情，被告系因自称与张某1另有债务纠纷而恶意占有涉案房屋，被告还曾就停止拍卖事宜威胁过原告。被告对上述证据真实性无异议，但证明目的不予认可，认为其系真实租赁，原告要收回房屋必须给予补偿。

被告另提交了以下证据： 1、原、被告之间以及被告与张某1之间的微信聊天记录，证明原告曾某2019年9月至涉案房屋处取过物品，对租赁事项早已知晓和同意，且原告直至2021年4月27日才向被告提出解除合同，已超过相应时效。另张某1尚欠被告相应款项，被告会另案主张。原告对原、被告间微信聊天记录真实性认可，但认为并不完整，原告称，2021年3月徐汇法院要强制执行涉案房屋，原告得知带租约拍卖价格不会很高，为了保留尽量多的利益，遂发消息要求和被告解除合同后再拍卖，并不代表认可被告承租。原告对被告与张某1间微信聊天记录真实性无法确认。 2、被告名下不动产查询情况单，以证明被告名下无房，需要租住涉案房屋。原告对该证据性真实性认可，但认为无法体现被告家庭成员名下房屋情况。 3、涉案房屋拍卖信息截图，证明原、被告及张某1在徐汇法院主持下就涉案房屋租赁关系真实性进行了确认，故拍卖信息显示系带租约拍卖。原告对该证据真实性认可，但不认可被告的证明目的，原告从未就涉案合同真实性、合法性进行过确认。

以上事实，有上海市不动产登记簿、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、转账记录、房屋租赁合同、出入境记录、微信聊天记录、逮捕通知书、律师预约会见材料及笔录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，涉案合同系原告配偶张某1以原告名义与被告签订，合同签订时，涉案房屋已被数案司法查封，而合同所载签订日期系倒签，相关租金支付的约定及被告所称的支付方式亦有诸多不合常理之处，加之被告与张某1关系较为密切，实际签约人张某1对双方签约目的所作的解释能够与合同细节及时间节点相印证，此情况下，原告关于此系张某1与被告为对抗另案导致的对涉案房屋执行拍卖而签订的主张更具合理性，本院对此予以采信。鉴于此，本案所涉合同系案外人张某1以原告名义与被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的而订立，依法应属无效，原告要求确认涉案合同无效的诉请，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告搬离并返还涉案房屋的诉请，本院亦予以支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

一、确认原告吴某与被告母某某之间就上海市松江区XX路XX弄XX号房屋签订的编号为0000457的房屋租赁合同无效；

二、被告母某某于本判决生效之日起十五日内搬离并将坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号的房屋返还给原告吴某。

案件受理费80元，由被告母某某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。