征地律师事务所（合法征地必须要做这6件事）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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2021年9月1日起，新修订的《土地管理法实施条例》正式施行，标志着农村集体土地征收进入了崭新的法定程序时代。判断征地行为究竟是否合法，被征地农民可从以下6件事上着手审查。如若征收方未能严格依法落实，农民就有权拒绝交出土地和房屋，并选择适当的“诉点”提起行政诉讼。

【要点一：征收土地预公告必须依法张贴发布】

《土地管理法实施条例》第26条确立了征收土地时的预公告制度。对于这份标志着征收行为开始的重要公告，被征地农民要注意审查以下几点：

1.发布主体应当是县级以上政府，不能是乡镇、街道办甚至村委会；

2.内容中的“征收范围”应当明确具体，所附图示不得模糊不清；

3.张贴发布的地点应包括拟征收土地所在的乡（镇、街道）、村和村民小组，不能仅限于某一处村民根本难以看到的位置；

4.预公告时间不少于10个工作日，不得出现贴上去拍照留证后很快就撕下来的情形。

总之，预公告一要有，二要内容清晰，三要便于公众知晓。

【要点二：土地现状调查农户必须参与】

对土地现状调查的规定同样在《实施条例》第26条中。这里面主要涉及以下几个问题：

1.土地现状调查必须保障被征地农民的知情权、参与权和监督权，不得在未告知农户，农户未实际到场参与的情况下开展；

2.征收行为涉及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的，要一并进行调查登记，不能只顾土地而遗漏房屋、青苗；

3.对土地现状调查结果有异议时的救济途径尚不明朗。但结合以往经验，被征地农民一要拒绝在相关确认材料上签字，二要及时提交书面的异议材料给征收方，对于牵涉违法建筑认定的，农民可尝试针对违建的认定决定尝试提起复议或者诉讼；

4.房屋及青苗的价值需要评估的，被征地农民有权依照地方性规定要求专业评估。

【要点三：社会稳定风险评估必须依法开展】

《实施条例》中明确，社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加。最终作出的评估意见应为“低风险”方能继续推动项目。

没有社会稳定风险评估环节的，征地行为不合法，土地征收申请也应当被依法驳回。

【要点四：征地补偿安置方案应当依法公告】

根据《实施条例》第27-28条的规定，征地补偿安置方案仍然是农村征地报批前最重要的书面材料，它将直接决定被征地农民所能获取的补偿安置。

1.征地补偿安置方案应当依法公告不少于30日，注意这里不是“工作日”了；

2.征地补偿安置方案的内容应当完备，尤其是补偿方式和标准、安置对象、安置方式和社会保障这几部分，不能存在任何空缺、遗漏，必须与《土地管理法》第48条规定的法定补偿项目、方式相符合；

3.征地补偿安置方案公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限，以及异议反馈渠道；

4.对异议反馈的情况应当予以及时公示，“不同意”数过半的，要及时组织听证会；

5.根据异议反馈、听证会等修改方案后，应当完整公布最终的方案。

【要点五：签订征地补偿安置协议】

“先签约，后报批”是修订后农村征地程序的精髓。而在征地依法获批前组织签约，农民可重点关注以下几个问题：

1.签约对象必须包括拟征收土地的所有权人（村集体）、使用权人（农村土地承包经营权人等），村委会或者村集体不能替代农户签订应当由农户签订的那部分协议；

2.签约必须遵循自愿原则，不得采取任何逼签举措；

3.征地补偿安置协议的文本应当规范、统一，适用的标准要与征地补偿安置方案一致；

4.签约进度应当随时公示，签约比例达不到90%甚至95%的，不应提交土地征收申请。

【要点六：在征地获批后作出征地补偿安置决定】

对“个别确实难以达成协议的”户，征收方应当及时依法作出征地（房屋）补偿安置决定。未作出此决定的，征收方不得作出责令交出土地的决定，更无权以“阻挠国家建设征地”为由实施强拆强占行为。

征地（房屋）补偿安置决定应当明确告知被征收人提起复议、诉讼的权利，其内容应当与征地补偿安置方案相符合，不得存在遗漏。

在明律师最后要提示大家的是，上述6件事都是法定的征地程序事项，都直接关乎到被征地农民的切身利益。征收方未严格依法去做，就无权“责令交地”，更无权强拆强占涉案房屋、土地。而对上述要点的依法审查，就是被征地农民在今后此类纠纷诉讼中的重要着眼点，也是坚决捍卫自身合法权益的有力武器。

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