房屋预告登记证明是什么（新买的房子还没入住就要征收）

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■本文作者：李凯 北京在明律师事务所

导读：在房屋征收补偿的过程中，有时会遇到这样的奇葩局面：房子还未修好，就被纳入了征收范围，即将面临拆除的情形。这对于房地产开发商来说无疑是措手不及的，而对于房屋购买者来说更是晴天霹雳。即将入住新房的期望落空，是否可以获得安置补偿还是未知数。那么，在这种情况下，购房者的权益真的无法得到保障吗？“预告登记”又能发挥怎样的作用呢？本文，在明律师就为大家浅析这一问题。

有的房屋购买人称，在签署房屋购买协议后，开发商已经为我们拿到了不动产预告登记证明，这是不是就意味着我们完全可以获得该房屋的征收补偿利益呢？

对于这一问题，目前理论界、实践中均没有确定的规定和标准。我们可以从相关联的法律规定出发对此进行探讨。

首先，预告登记的权利人是否是征收补偿的主体呢？

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

也就是说预告登记设立之初就是为了防止不动产出让人随意再次处分房产，以此保护交易的安全和秩序。对于预告登记的法律规定，在《物权法》中有详细说明，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

由此来看，预告登记的权利人虽然不是民法中规定的房屋所有权人，但是其属于该房屋的利害关系人，遇到征收的时候，可以作为获得征收补偿的主体。

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其次，既然预告登记的权利人属于征收补偿的利害关系人，那么具体该如何给与补偿呢？

理论界关于这一问题有三种方案：

方案一：原物权人（一般为房地产开发公司）取得补偿款，由其对预告登记权利人予以返还价款。也就是说预告登记的权利人最终获得的是当初购买该房屋时的购房款以及这一期间的利息和相应的违约金；

方案二：由预告登记权利人直接从房屋征收部门处取得补偿。即征收补偿款直接给到房屋的购买者，不与房地产开发公司发生法律关系；

方案三：原物权人和预告登记权利人可以同时取得补偿，原物权人取得的补偿是对于不动产本身的价值，而预告登记权利人取得的补偿是基于其用益物权的使用价值或者担保物权的交换价值受到的损害。

这种方案在《物权法》第121条中有其依据：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。”

对于上述几种方案，笔者个人比较认同方案二。原因在于尽管预告登记权利人不具有不动产所有权人的地位，但是预告登记的对外效力是相当高的，可以说，在某种程度上，预告登记权利人的地位相当于实际物权人。

而且，在预告登记制度中，绝大多数情况都是双方基于不动产买卖合同的订立和履行完毕，然后再去办理的预告登记程序。因此，当不动产征收行为发生效力时，该不动产的合同己经履行完毕，征收方可以直接向预告登记权利人提供补偿。

而对于各项补偿款，例如房屋补偿款、搬迁费、过渡费、奖励金等，笔者认为，对于房屋还未修建完成的，由于还未入住，也就不涉及搬迁费了。但是对于房屋的征收补偿款，笔者认为应该按照周边同类房屋市场价给与补偿。

不过需要指出的是，站在开发商或者征收方的角度来看，这一问题很可能会有截然不同的解决倾向性。毕竟房屋的所有权在征收启动时仍在开发商手中，征收方将补偿支付给开发商本身从法律上是有明确依据的。那么前述“方案一”的思路就值得广大购房者关注了。

综上所述，对于预告登记的房屋被纳入征收范围的情形，可以结合相关联的民事法律，从利害关系人的权益保护角度切入给予合理的安置补偿，避免因征收而产生的矛盾纠纷。

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