物业费结清证明（Y0004）

未虑胜，先虑败

故可百战不殆矣

兵者，死生之地，不可不察也。作为一个合格的多军，我们要做到专业，专注，专研。利益总是伴随着风险，高利益带来的就是高风险，而所有的风险的起始点就是在签约这一步。

风起于青萍之末，浪成于微澜之间，我们一定要在所有风险的起始把漏洞堵上。毕竟房产涉及的资金过大，一旦扯皮就是几十万的纠葛，也会有时间、情绪、家庭和谐等方面的损失。

我们先理一个从签约到完全结束的完整的流程出来，先建立一个直观的体系。

1、签约查档并转定金

2、包装资料

3、银行我们业主三方面签

4、面签审批通过

5、业主预约银行还款（业主的按揭款）

6、银行扣款后拿解压材料再去房管局解除抵押状态

7、过户（很多解抵押跟过户可同时）并付首付（扣除物业保证金）

8、银行放款给业主

9、业主水电气物业结清交房，我们付扣下来的物业保证金

本篇只涉及签约篇所需注意风险点，上面的流程中涉及的各种细节会在后续篇中详细介绍。下文就是签约时需要注意的各种风险点。

）全款的风险点

首先确定自己是要全款还是贷款拿下这套笋盘，很多笋盘因为是业主急缺钱，只卖全款，也有的是要换房，业主下了其他房子的定金等，需要在一定时间内筹措到一定数额的资金，搞清楚业主的卖房原因，非必要不要全款，除非急笋。

全款的话需要协商好资金的交付节点，两种情况：

1，业主银行有按揭需要解压，尽量避免由我们解压，因为一旦我们解压，风险就非常大，假若业主有其他借款被起诉导致房子查房，很有可能钱房两空。

2，业主全款证在手，直接就可以过户，那么除了定金只需要一次付款节点，就是过户时（还会留1万左右物业保障金，来保证业主结清水电气物业费），这就需要约定过户的具体时间。

一定要把控好这个时间点，因为是我们来筹措资金，一旦超过时间点就有可能造成违约。

术：

尽量避免全款，无法避免，计算好成本加入房价中是否划算。若全款再抵押，有两个成本，垫资成本，抵押手续费成本，垫资成本跟时间有关，一定要精确。抵押需要拿到新产证才可以办理，属于后置批复，额度不可控，一定要预留好备用资金防止降额。另外这中间也是有时间的，问清楚贷款中介从垫资到抵押拿到钱的时间来计算成本。尽量避免帮业主解压，可以跟业主谈，谈不下再解，自己评估解压风险，若风险太大，让垫资公司解。垫资公司的成本要计算到房价中跟业主谈判。好的贷款中介非常非常重要，一定要靠谱。

）贷款的风险点

绝大多数库友都需要做GPGD，签约时一定要跟业主讲明，因为需要业主的配合，借口自己找，一定要怂，穷的姿态。贷款也会碰到帮业主解压的问题，风险参考全款风险即可。有些银行需要真实的首付款转账记录，这就是为什么提前跟业主说好的原因。举例：房子120,银行面签150，通过后首付的转账记录是150×0.3=45。贷款150-45=105。这105是过户后银行放款给业主账户的，而实际我们首付只需要15，那么就要转业主45，截图转账记录，业主再转回我们30.这就是风险点。绝大多数银行只需要合格的贷款中介包装一下即可（你懂的）。

） 银行面签的时间点

银行面签是非常重要的一步，牵涉到贷款的额度与破三无。正常重庆限贷不限购，一般面签到审批通过基本两周的时间，这个时间主要在于银行的贷款环境，每年的上半年银行的贷款环境比较宽松，审批较快，下半年因为银行的额度都用的差不多了，所以审批的速度较慢，我经历过最长的有几个月的。

我们在签约时约定的过户时间基本上是面签通过后的15个工作日内。这个时间可以协商，因为一旦过户，我们就要付首付了，这是一个大额资金，一定要算好时间。

去银行面签的时间点也需要约定好，因为银行面签需要业主，我们，银行三方同时在场，做GPGD也是在这一步，需要提前跟业主说好，业主来配合。另外面签前的各种资料都需要贷款中介包装（你懂得）准备。这个时间点尽量约宽松点，防止意外发生。

术：

三个时间点中，面签时间点，解压时间点，过户时间点，只有面签时间点我们有足够的理由来指定，解压与过户的时间点因为要规避风险，一般都是固定在上一流程XX工作日内。

）房屋的状态

房屋的状态风险主要分为三种：

1，是确定房屋是住宅商品房，不是公寓，不是住宅性质的公寓，不是还建房，回迁房，集资房，经济适用房等。商品房具体为产权证上的土地性质一栏为出让地。在签约时，业主的身份证与产权证都是需要出示并由中介拍照保留的，身份证与产证上业主是否为同一人，面积，楼层房号也要仔细核对。

2，确定房屋非查封状态，业主出示查档确认书，房子无问题，则定金可直接转业主，否则定金转中介处代保管。同时业主承诺不存在债务纠纷，房屋非赠与或者遗产，房屋无漏水或者结构性损伤，房屋未发生非正常死亡，不是凶宅。

3，房屋的出售取得夫妻另一方同意（有配偶的话），并签署配偶同意出让书，同时确定房屋无租约，假若有租约的话，一定要弄清楚租约的时间，租金的收付方式，以及由我们来收租的时间节点，同时出具租客同意放弃优先购买权的声明。

术：

1，只买商品房，其他房子新手慎入。

2，弄清卖房原因，评估业主负债情况，防止突然查封。

3，住宅性质的公寓慎入，一般产证上分辨不出，土地性质也是出让地，房屋性质也是住宅，但很多事不通气的，梯户比也高，涨幅很低，这个需要问清楚中介。

4，有租约要注意，我国法律优先度是租赁权>买卖权。买卖不破租赁，由此延伸有些法拍房业主弄个假租约给亲戚就很难赶走了。同时合同法规定租赁最长时间是20年，超过的时间无效。

）房屋税费的承担方

正常一套房子过户只有契税与个税，法律规定契税由买家承担，个税由卖家承担，但实际绝大多数为卖方净收，买方承担所以税费。不过这些都是可以谈的。

我们要说的是经常被人所有人忽略的一个税费------房产税，在税费篇我已经详细介绍房产税了，有不晓得的同学可以找下看看。这个容易被忽略的房产税是在卖方（卖方三无或者是高档房产）持有的时间产生的。

可能卖方并不晓得或者刻意没有交，但在过户时这些税必须补完才能过。所以一定要在合同中约定过户之前的所有税费是由业主承担的，同时在合同中约定若因继承赠与等原因产生的税费也是由卖方承担。我们是在这个基础上来谈的价格约签的合同。

）物业保证金

我们在合同中约定，在过户时保留1-2万的物业保证金不付给卖方。只有在交房时卖方将水电气，物业费等所有费用结清后才进行支付，这是用来防止我们把所有款项付清后卖方欠费不结清的事情发生。

曾经有过卖方把水电气物业结清，但还欠了一笔车位费的情况。另外在我们合同签订结束后，我们还会清点家具家电，保证金也有在交房时防止某些低素质的卖方把之前约定的东西清空的情况，交房时再次清点合同中的家具家电是否有少。

)过户委托公证

当房屋需要我们解压时，一定要做一个解压过户的公证(尽量在重庆公证处做，避免房管局不认其他地方公证）。做公证是为了防止我们解压完成，卖家不配合过户的情况发生。

一般都是公证给中介，因为中介是第三方中立方。公证给我们的朋友，业主会担心我们偷偷过户了，业主钱没收到，公证给业主的朋友，我们也会担心不配合过户。所以都是公证给中介方。委托公证只需要卖方与中介去即可，我们不用去。

）过户的时间点

过户的时间点是在业主完成解压手续之后，这个时间点尽量不要拖太久。因为假若我们帮业主解压，除了资金成本以外，还要防范来着业主的风险（一房二卖，房子查封，业主跑路等）。所以一般约定在完成解压手续后7----15个工作日以内。

术：

拖延流的话就会在过户时间点上尽量宽松。另外在面签的时间点设计点漏洞，因为这几个时间点是顺延的，每一个时间点多拖一个月，在牛市期间，累积的时间长度就够长了，房子足够涨个20%。

）房子中户口的处理

房子中有原业主的户口在内，一定要约定在合同中迁移走的时间，一般是3个月内。有少量情况房子中有他人户口不愿迁移的，都会造成后面的麻烦，因为户口牵涉到上学等情况。目前重庆最主流的跟户籍挂钩的上学政策是父母或者子女本人落户满一年才能报房子片区的学区，未满一年无资格入学。

术：

约定户口迁移时间以及损失赔偿，一般按天算，超过时间按房价的千分之0.5/天。

）交房的时间点

交房的时间点目前主流的有两种：

过户当天或者过户后一周内交房业主收齐银行的尾款一周内交房

术：

越早交房对我们越有利，尽量谈到过户时交房，因为银行收到尾款是一个比较长的时间，正常1个月左右，在银行贷款收紧时能拖半年，我们损失的就是半年的租金。交房时尽量保持纸制收据，物业费，水电费的结清证明等，最差也要有照片。同时在过户付尾款时让业主写一个收齐首付款的收据，防止后期扯皮。

签约篇因为知识点太过细碎，需要对流程有一个整体概念才会知道这样做的原因，改了几次，还是有很多具体的实操细节未写，尽量在后续篇补齐，没写到的细节想到讲到吧。下面是另外几篇干货的链接。

Y0001税费篇------唯死亡与税不可避免

Y0002术语篇------水库之行话

Y0003中介篇------世界上最古老的行业

觉得是干货的右下角点下在看支持下哈。