黄律师（没买车位的业主告开发商把多个车位卖给同一业主侵权）

前言

民法典第276条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。开发商在开发住宅楼时，一般按开发的住宅户数配置车位，甚至有的小区没有地下车库，但随着人们生活水平的不断提高，一个业主家庭往往有几部车，所以会出现小区内的车位不能满足业主的需求，让业主就停车问题感到困扰，尤其是没有建设地下车库、仅配置少量地面车位的小区，有车但没有停车位的业主更是苦不堪言。如果开发商将小区内的多个车位卖给同一个小区的业主，就有可能导致其他业主买不到车位，在这种情况下，没有买到车位的业主能否以民法典第276条的规定主张开发商侵犯其权益，撤销买多个车位的业主与开发商签订的车位买卖合同呢？民法典第276条该如何理解？下面通过南京市某法院的一个判决进行讲解。

基本案情

南京某实业发展有限公司系某小区的开发商，因经营期限届满需解散公司，故成立清算组对公司财产进行清算。在财产清算时发现小区的地下车库尚有94个车位未出售，故在小区公告栏、当地报纸发出车位销售公告，进行第一轮车位销售，且说明购买对象仅限于首次购买车位的业主，购买期限为一个月，同时说明若本次销售期届满后仍有车位则购买对象为全体业主。第一轮销售期限满后，仍有车位未销售，故发出第二次车位销售公告，进行第二轮车位销售，第二轮公告说明购买对象为本小区全体业主，且不限于首次购买车位的业主。第二轮销售完毕，小区车位全部销售完毕，但尚有包括张某宁在内的本小区业主40位业主未购车位。刘某系本小区内业主，在第二轮车位销售中购得两个车位，并与清算组签订车位买卖合同，但尚未进行产权登记。后张某宁认为清算组销售车位的方案违反物权法第74条（现民法典第276条）关于车位应首先满足小区业主需求的规定，侵犯其权益，提起诉讼，主张刘某与清算组签订两个车位的买卖合同无效。

法院判决

驳回张某宁的诉讼请求。

律师说法

一、不能支持张某宁的理由

本案中，南京某实业发展有限公司的清算组在第一次销售公告中限定销售对象为首次购买车位的业主，设置一个月的销售期限，并告知如仍有剩余车位将扩大销售对象为全体业主,后清算组按照公告确定的方式处分车位，应视为清算组已履行了按配置比例处分车位的义务。在清算在履行义务后，张某宁却未按公告确定的方式向清算组作出购买车位的意思表示，应视为其放弃权利。张某宁放弃行使权利后，又诉请确认清算组与同为小区的业主刘某签订的第二个车位买卖合同无效，阻却清算组按已公告的方式处分车位，系滥用救济权。清算组的做法符合物权法第74条（现民法典第276条）关于车位应首先满足小区业主需求的规定，应得到法律的保护，故其与刘某签订的第二个车位买卖合同合法有效。

二、民法典第276条的理解

民法典第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是针对目前小区普遍存在车位不能满足业主需求的实际情况，而对开发商销售小区规划内车位行为的一个法律规定，目的是为了防止开发商在车位不能满足小区内业主的需要，而对外出售或者出租小区内的车位，这个法律规定有利于纠纷的预付和解决。该法律规定“首先满足业主的需要”，应理解为开发商在销售小区规划内的车位时，应首先向本小区的业主出售或出租，只有本小区的业主放弃权利的情况下，才有权向外出售或者出租小区内的车位。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款对“首先满足业主的需要”进行了解释，即建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法（现民法典第276条）第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

结束语

法律不保护躺在权力上睡觉的人，自己怠慢或放弃权利后，却又滥用法律规定的权利阻止他人的合法行为，是不诚实的表现。