石芽岭学校排名（深圳楼市）

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问：十三老师好，请教一下：如果一个小区\/一个片区的双拼户型占比较多，会不会由于双拼户型卖不出好价格而对面积小点的单证户型价格上涨造成压制？

答：不会的，同一个小区，单证房完全走市场价，品质高的小区，单证房还会因为稀缺获取溢价。 双证房则对标单证房，以面积、品质、数量等纬度下调价格。

问：十三老师您好，请问前海的招商领玺8-10万是否值得投资？

答：说到这个盘，顺便说说在卖的几个高端改善盘，相信很多人也在拿来比较。 金众麒麟做得最为用心精致，然而其偏居一隅的地理位置，决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目最大的BUG，更适合自己住。 深业中城位于传统的豪宅区，核心的位置以及便利的配套和深高学位加持，自主投资皆相宜。也许有人说它附近房子老，天骄的热销，让我们不能小看old money的力量，任何一个区域的CEO盘不愁接盘人群，何况该盘坐镇城央CBD。 招商领玺则在万众瞩目将熟未熟的前海，有着得天独厚的区位优势，户型针对三房以上的改善人群，时尚的外立面，都优于其对手盘前海时代。至于没有小区，货柜车多之类的，缺点谁都有，供求才是关键，深圳位置好的次新物业是非常稀缺的，要不从开盘被人嫌弃到现在的华润城能够一直逆市飞扬，可以想见，前海一旦成熟，这几个楼盘会是一房难求的香饽饽，是否值得投资就不言而喻了，只是真的要有耐心和信心等待蝶变。

问：十三老师，您好。有朋友推荐我多逛十三房，学习关于房产的价值资讯。我打算买入红山上塘片区的两房或者三房，首付200万以内首房首贷，水榭春天123期、华业玫瑰、中航天逸、星河传奇、曼海宁、和平里、港铁天颂等周边楼盘都在我的考虑范围内，最近5年内没有小孩上学的打算，可以接受买住分离，请问以上楼盘未来5年收益获取的排行，或者有其他区域的楼盘推荐。另一个是龙华实验学校未来有没有潜力成长为优质学校，从而拉升整个片区的学位价值，想咨询您的意见，谢谢。

答：你的朋友很有眼光。 红山上塘没有问题，可以买，近期还有补涨的潜力。 至于涨幅排序，对不起这个问题超出了我的能力范畴。 其他区域当然有，但星球不荐盘。 至于龙华实验，没看出有成为优质学校的潜力。

问：深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算400-500万左右。

答：石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如西部或者大运龙城等区域

问：大师，福田莲花村二村一村房子怎样？自住+投资，二套首付350万，三房带学位，还有更好点的选择吗？

答：莲花一村二村都是91年的房子了... 你是要博拆迁么？除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。 你可以考虑全款抵押买个800w的标的，在福田就可以买到自住+学区三房

问：你好，想咨询对比下西丽南山文理实验学区的宝珠花园\/龙都名园\/润城花园和宝安实验学区的中南花园\/新锦安\/中商花园，这两个板块未来学区和发展规划前景哪个更好，有自住需求，500W内2-3房

答：好问题，这两个板块都在二环上，一个是靠近留仙洞总部基地，一个是靠近宝安中心，一个是带南山文理，一个是带宝安实验，并且还都是楼梯-厂村-老电梯房混合的区域，是值得好好对比的板块。 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 南山文理片区我很关注，原因也是临近留仙洞，这一带密度比较低，珠光-茶光一线有整体旧改拆迁的规划，这一带的面貌可能后续会裂变。 而说到你自身的情况，500w以内选择，南山的豪宅线490w，在西丽的购房成本比较低，税费少。 以上，具体情况具体分析，买房没那么简单。

问：关注十三房很久，深户马上到手，有贷票，夫妻有正式工作，月收入到手20000+，个人流水好，老公名下有公司，有流水，存款20万，一处五线房产在售，最低能30万出手，想在深圳纯投资，租售比高一些，有潜力的盘，如何规划资金和选筹，烦请赐教。

答：感谢付费提问 你的痛点在于首付资金较少，如果50w到手，正常三成首付去买，只能买到140w总价的，月供只要五千多，深圳这个总价的租金可以有两千五到三千了，你的月供压力极小，其实是有点浪费你的首贷资格的。 所以我的建议是尽量做低首付，帮你找到能够调评估价，买到总价两百多万甚至三百万的房子，选筹是个技术活，并且还要银行和评估的支持。

问：提问: 老师，第二套，手里有800-900万也可能1000w，长期投资兼自住（这几年不用住），孩子己初一，应该是有学位更保值，纠结是买新天鹅堡，还是香格丽苑，是买南山还是香密湖，谢谢啦

答：感谢土豪大额付费提问。 虽然是二套，但这么大的资金量，做到首付五成总价2000万是不难的。 到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的这两个，新天鹅堡和香格丽苑，都不应该是这个段位的选择，一个地段老化，学位不给力，一个是拿高射炮打蚊子，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖，不要忽视老钱的力量，前几天开盘的天骄去化七成就是明证。 或者一路向西，投向深圳湾半岛和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！

答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。

问：十三老师你好，请问我岳母68岁（贷到80岁）最近刚购房我跟我老婆是担保人，未来3-5年我跟我老婆如果还要购房（目前没有名额）到时候有可能会是家庭为单位无房但是有房贷记录，也有可能是二套购房有贷款未还清、也有可能会还清。给岳母的这个担保到时候会影响到我们贷款吗？谢谢。

答：首付成数跟你们个人名下是否有按揭贷款有关，担保会有一点影响，提前准备好流水，能够覆盖负债，按揭一般还是能批。

问：老师，你好！刚买了坪山中心区新盘，两年分八期陆续给完全款(免息)，打算在两年之内，陆续把手头的公寓，惠阳两套小两房，坪山写字楼小产权全部卖掉，刚才能全款给完，然后再抵押贷款投资，这样操作可以不？

答：感谢付费咨询。 没有问题，这波操作很6啊，思路这么清晰，前期怎么踩了这么多坑？ 尽快着手出吧，这几项资产都不是想卖就能卖的，必要时要适当割肉。 至于坪山中心区新盘全款付清后是否需要抵押，要根据当时的市场形势和有没有合适的购买标的再定。

问：刚把蛇口老破小卖掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是现在就在南山买个好点初中学位放着？又担心5年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右房子投资，等23年时候卖掉再换成初中学位房？请十三帮忙指个方向，谢谢了。

答：今天我休息，所以刚刚看星球的问题，已经回复了。南山的学校格局大体已经划定，6大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。

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