石芽岭学校排名（学位刚需换房难）

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1、问：大江你好，付费咨询。我拥有一套宝安外国语小学和宝安中学的双学位房，三房，在洪浪北路丰华苑。我的工作和生活在福田南山宝安，双学位五年后就不再需要了。现在计划购置另一套四房作为投资，我的想法是如果五年后卖不到好价钱还可以自住改善。我的投资房接盘对象是对住房有改善需求的小中产刚需房，学位房太贵放到次要，自住舒适为主，我认为以后的二胎趋势，小四房虽比不上学位房热销，但会算是下一个半刚需。现有我的计划是：能有三成的票，首付在200以万，预算在总价600万左右的小四房。这个价格在宝安福田南山已经没啥希望了。我只能重点看布吉、盐田、龙岗和坪山的新盘。目前，对布吉片区和佳兆业盐田城市广场比较看好。请问对于我的想法，大江哥如何点评？有啥建议吗？

答：你好，可以说每个市场都有它存在的价值，满足特定人群的需求。 投资时机也会在不同的市场间轮动，因为各个发展要素在时间上的不均衡，有快有慢。 因为现在市场上1、2房太多，3、4房，5678房太少。 那刚需选择那么多，那到底什么样的房子才适合这样的刚需刚改人群呢？ 之前有做过数据统计，龙岗是刚需的宝地，70-90㎡之间的房源新增量是宝安、南山、龙华的两倍之多。近年甚至开始有做四房的趋势。 如果说深圳紧凑三房最刚需，那么紧凑四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估计、盐田、坪山这几个板块，并不看好。 盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，但是投资并非好的选择。 布吉和大运相对好一些。 百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。

2、问：大江，您好，我和我老公最近在看二手房，主要打算自住+学位，麻烦您简单帮我分析一下；招商依山郡，万科四季花城，泰和花园的三房这个三楼盘怎么样？谢谢！！

答：【招商依山郡】是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。 深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。

【万科四季花城】好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。【泰和花园】罗湖布心片区前景不看好，首先这两个区域都是沉没板块。 再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望。但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。

这3个楼盘关注学位和自住建议首选招商依山郡。

3、问：大江您好！我想买深圳的房子，手里还剩一个名额，请问南山的育才学位房或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井、松岗、光明相比，哪个的投资价值更高？谢谢建议！

答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。

学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

4、问：付费咨询，大江老师您好！我在南山后海有一套两房，自住，带学府中学学位，目前市值大概760W，欠款160万。手上现在有现金240W，家庭月收入在7万左右。我现在纠结的是要不要卖掉现房，再加上现在的存款，置换其他小区三房以获得本部好学位，同时也兼顾了好房产升值大。虽然现在不是南二外本部学位，但也是学府中学学位。后海本部学位的单价都14万以上了，也不知还能否继续保持较高水平的升值。如果不换房，再买一套房，二套房又得7成，240万存款貌似又微不足道。请老师指点，谢谢！

答：你好，感谢付费咨询，二套首付7成都可以做到3成。这种操作方式很成熟了。不用担心，很多专业机构都可以做。现在有三种方式：1、自住+学位+学位打法：把现在住的卖掉，可以在南山入手一套总价1500W好的学位房自住，再到福田投资一套总价500W小户型的学位房出租，并且还留有将近150W作为防火墙。2、自住+学位打法：把现在住的卖掉，换到南二外本部买一套自住，这种就没什么压力。3、纯投资打法：学府中学虽然现在跟本部有差距，但是南山整体生源都在往上走，不出几年肯定也会好起来。保留现住，用现有资金去福田投资一套小户型学位房出租。学位房一直都是最好的投资产品。这样在生活上和居住上就没有大的改变，只适合求稳。

5、问：你好，大江，请问小产权、农民房、旧改这些可以入手吗？

答：你好，尽管小产权、农民房等房子的单价比红本商品房便宜，但是由于杠杆不足，付出的首付可能未必少。杠杆不足导致它们的金融属性不强，加上涨幅较慢，投资回报率相对较低。如果是旧改博拆迁，一是周期较长，二是有一定风险，普通买房者不建议入手，除非有确切的消息。

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