江苏高瞻律师事务所（凶宅）

高瞻曾经接到过这样一个案件

特别有意思

当事人求助到高瞻律所

说自己出卖的房屋被投诉为凶宅

但是完全是污蔑

这是怎么一回事呢？

快和高瞻小编来一探究竟！

01 案件回顾

请求法院判令：1、被告赔偿原告装修费、租房费等损失50000元；2、被告赔偿原告精神损害抚慰金100000元。被告被逼无奈之下求助到江苏高瞻律师事务所，高瞻律所的岳志祥律师受理了此案。

被告认为，在涉案房屋尚未向原告交付的情况下，其所有权仍归被告所有，被告有权在涉案房屋内设灵堂祭奠父亲，请求法院驳回原告的诉讼请求。

02 案件分析

首先，关于“凶宅”到底是怎么定义的，历来还是疑云重重。

办案律师主要从以下三个方面着手受理此案：

一、原告称被告父亲在涉案房屋中去世，未经原告同意在涉案房屋在摆设灵堂，严重违背公序良俗，其认识与事实不符。

1、原告称被告父亲在涉案房屋中去世与事实不符，事实是被告父亲在病重时被送到医院住院治疗，后在医院去世。

2、原告称被告未经其同意在涉案房屋中摆设灵堂办丧事，严重违背公序良俗，原告的这种要求和认识是完全错误的。

因为老人的病逝，对其家人来说是最大的事情，也是应该得到社会的同情和哀悼的。被告父亲既未在涉案房屋中去世，骨灰也没有被放在灵堂，灵堂中只是放置了被告父亲的遗像，被告的做法应该说是合情合理的。

二、原告称侵害了其合法权益，对其物质和精神造成严重的损害，无事实和法律依据。

1、原告要求被告赔偿装修费、租房费5万元，无事实和法律依据。

第一，原告提起本案诉讼时，被告并不负有向原告交付涉案房屋的合同义务，也就是说，被告对涉案房屋仍享有居住使用的合法权利。被告在其有权使用的涉案房屋中为其父设灵堂悼念，属于正常使用房屋的一种特殊形式，与原告无关，原告无权干涉。

第二，在原告提起本案诉讼之后，双方按合同约定履行了涉案房屋的交付义务。根据合同约定，原告应在核验房屋无误后，当天交付物业交割保证金给被告，并接收房屋，因此，原告接收房屋，是经过核验房屋无误的，即原告认可被告交付的是合格的房屋，何来侵权之说，要求赔偿装修费、租房费更是无稽之谈。

第三，原告的诉状中没有说明要求赔偿装修费、房租费的理由和法律依据，也没有提供装修费、租房费的相关证据。

2、原告要求赔偿精神损害费用10万元，没有事实和法律依据。

原告说被告交付房屋为“凶宅”，这个“凶宅”就应该画一个问号？所谓“凶宅”一般指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋。在现实生活中，一般是当“凶宅”出卖人故意隐瞒“凶宅”的负面信息，在房屋交付后，买受人得知“凶宅”的负面信息，产生心里不安，影响身心健康，买受人请求赔偿，司法机关根据出卖人违背公序良俗，违反诚实信用原则，从而支持买受人的相应请求。

而涉案房屋并不是“凶宅”，且在房屋交付前，原告就已知道被告在涉案房屋内为父亲设灵堂，但其并没有提出解除合同的请求，充分说明，原告是愿意接受涉案房屋的，何来精神损害，况且：

根据最高人民法院《关于确定民事请求精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条规定，因侵权致人精神损害，但未造成严重后果，受害人请求赔偿精神损害的，一般不予支持。

三、原告要求被告赔偿的另一理由是涉案房屋已登记到了她的名下。

其言下之意，就是原告对涉案房屋已拥有完全的所有权，被告在涉案房屋中设灵堂就是侵权。但这条是有违事实依据。

第一，根据房屋买卖合同第七条（一）的约定涉案房屋应在付清全部房屋后五日向原告交付，而原告实际支付剩余房款的时间是2019年7月5日，就是说被告应在2019年7月5日后的五个工作日内向原告交付涉案房屋，而在此之前被告是拥有完全的使用权的，涉案房屋只是能算挂名在原告的名下。

第二，房屋买卖合同第七条（五）约定，房屋毁损、灭失的风险自房屋交付之日起转移给乙方（原告）。根据该条约定，房屋即使登记到原告名下，但在未交付前，被告还要承担相应的义务，那么，根据对等原则，在房屋交付前，被告当然应该拥有正常使用的权利。原告不可以仅因涉案房屋登记到其名下即提起本案诉讼。

此次案件本所律师有理有据，驳回了原告的诉讼请求。

03 那么在房屋买卖中，什么样的房子会被法院认定为凶宅呢？

情形一，传闻房屋“闹鬼”，法院一般认为纯属子虚乌有的封建迷信，所以也不可能认定为“凶宅”。

情形二，如果是因为房屋本身材质问题（如建材中含有放射性物质），法院一般会认定出卖人需承担瑕疵担保责任。

情形三，如同《安家》里发生过命案等非正常死亡的房屋，一般会认为是“凶宅”，当然法院一般要求出卖人对非正常死亡的相关信息进行披露，否则可能承担相应后果。

情形四，生老病死自然规律，正常死亡不算凶宅。

情形五，凶宅构成合同标的物重大瑕疵，买卖合同因存在欺诈而撤销。

04 高瞻结语

高瞻这里提醒消费者，一般来说房屋的使用价值和居住功能涉及居住者的切身利益，而且房屋的价值大，购买房屋成本高，所以购房者在购买房屋过程中要谨慎，卖房者在交付房屋时候也要尽到必要的审查义务，深入了解房源情况，尽可能地为顾客提供全面的房屋信息。