深圳盈科律师事务所（精装房有质量问题）

随着房地产市场的发展，为了迎合深圳快节奏的生活需求，越来越多的精装房出现在市面上。地产界的“金九银十”月也正是交付房屋的繁忙时候，很多业主朋友反映，收到的自家精装房和当初看的样板间简直有点“天差地别”。有着很高期待或者强迫症的业主不免有些失望，因为门框是松动的、入户门是有高差的、地板是有翘边的、飘窗台大理石是有裂纹的、灯带是歪的、卫生间是漏水的……

很多业主“迷失”在“精装”房里，迟迟不肯签收，半个月后物业来催缴物业管理费，开始疑惑：我还没有收房，应该交物业费吗？

一、关于购房与物业服务合同的签订

根据购房流程，业主与开放商签订的《商品房买卖合同》中一般会有如此约定“出卖人应当于xxxx年x月x日前向买受人交付该商品房，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，合同附件N约定本项目的物业服务企业为xxx物业服务有限公司……”。另外，该物业服务公司会与开发商签订《前期物业服务合同》，约定物业费标准以及缴付时间等。

二、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力

根据《民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

物业服务合同可以分成两类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会的决议，与物业服务人签订的物业服务合同。前期物业服务合同侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为将入住的业主提供服务等，另外包括管理遗留的扫尾工程、空置房出租或者看管、协助办理业主入住等事项。普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等，目的系为业主正常的日常起居生活提供服务。

三、物业服务合同纠纷与房屋质量纠纷并非同一种法律关系

1、业主在未收房时已享受了物业服务

西安市万科物业服务有限公司与夏某物业服务合同纠纷一审民事判决书显示，“开发商于2018年6月取得《竣工备案验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》并通知业主收房，业主以房屋楼梯衔接存在问题、客厅水管不平、车位存在问题为由未收房，后业主认可上述问题整改后于2019年12月30日接收案涉房屋。”物业公司以业主未缴纳2018年7月9日起开始拖欠的各项费用。

法院经审理认为，“物业在前期物业服务合同履行期间,已依约为夏某等业主提供了物业服务,故其有权向夏某收取相应的物业服务费。且物业服务费是用于保障房屋共用部位和共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、消防管理、公共绿化以及物业服务企业办公费用、服务人员工资等项目开支,没有相应费用或费用不足,客观上均可能影响物业管理服务水平和服务质量。夏某作为案涉房屋业主,理应按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。”

2、关于物业费起算时间的确定

无证据证明房屋存在质量问题，则需按照约定的时间缴纳物业费。如物业服务公司能够提供证据，证明房屋已达到合同约定的交付标准（上文提到的“两书一表”、房屋测绘报告），则业主应当按照约定的收房时间起算物业费。

四、房屋出现严重的质量问题，可向开发商主张延迟交付的违约责任

上海金叠房地产开发有限公司与刘某商品房预约合同纠纷案显示，刘某因系争房屋书房门口地板松动，并存在高低；客卧新风口地板松动；主卧地板靠浴缸边松动，右侧新风处地板松动；吊顶局部涂料需修补，客卫排气不明等装修质量问题，拒绝接收系争房屋，并向法院请求开发商延迟交付的违约责任。开发商则主张“系争房屋已通过了竣工验收备案和取得了《住宅交付使用许可证》，实际上亦不存在结构问题。业主所述质量等问题，不是房屋整体大面积出现的严重问题，按照常理判断，根本对业主的正常使用不会造成影响。如业主以上述问题为由，即可有权主张拒绝收房，则对开发商不公。”

法院经审理认为，“系争房屋为全装修房，该房屋的交付不仅应满足开发商已取得交付使用许可证等条件，而且应满足预售合同中有关装修部分如何验收的约定”，“系争房屋存在的装修质量问题显然是无法满足业主正常居住使用，以及在预售合同中约定被上诉人不得以存在瑕疵为由拒绝受领房屋，有失公允”，最后判决开发商承担延期交房的违约责任，二审也维持了该判决。

综上，通过以上案例可知，房屋质量问题与物业费缴纳是两个不同的法律关系。业主在收房的时候，如认为交付的房屋存在严重质量问题无法入住，在要求开发商整改的同时，一定要保存好相关证据，以备日后不时之需。根据笔者的经验，如房屋存在较小质量瑕疵并已整改完成、不影响居住的，可以同开发商以及物业公司进行协商，这样既能争取物业费的减免，也能减少相关诉累。