违法建设（究竟是无证房屋还是违法建设）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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房子一碰到拆迁就算违建？补偿决定没见到直接收到了责令限期拆除决定？不错，“以拆违替代拆迁”一直以来都是最令被拆迁人头疼的问题之一。我主张我的房子只是无证房屋，拆迁方却言之凿凿说我这就是违法建设，到底谁的更占理？无证房屋与违法建设在本质上究竟有何区别，又会面临怎样的结局呢？本文，在明律师就为大家浅析这个大家都很关心的问题。

首先需要说明的是，这里所说的“违法建设”不应包括违反《土地管理法》规定的违法占用耕地等农用地建房行为。

在自然资源部持续对违法占地行为予以最高压打击的状态下，违法占地的建筑几乎没有逃脱查处的可能性。

根据《土地管理法》的规定，其只有两种结局：责令限期拆除或者没收。罚款是并处，不能“以罚代管”，罚完了照样要拆或者没收。

尽管近一段时间查处、整治过程中的矛盾问题仍然很多，但我们不得不告诉广大农民朋友的是，无论你是企业厂房还是养殖场、住宅，只要建在了耕地上，尤其是永久基本农田上，那么被拆除将是不可避免的事情。

不能违法乱占耕地建房，这是农民需要融入血液里的东西，没有“搞变通”的空间了。

【令人挠头的《城乡规划法》第64条】

《城乡规划法》第64、65条是绝大多数违建查处案件的直接依据：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的……尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

以上两条几乎“定死了”违法建设的认定标准——有证，合法建筑；没证，违法建筑。至少大多数情况下，自然资源和规划部门、乡镇政府或者街道办事处是这样认为的。

不过根据多年办理此类案件的经验，在明律师提示大家注意以下4种特殊情形。在这些情况下，你的房子虽然没有证，但却有可能够不上违法建设，还有权在征收拆迁中拿到一定数额的补偿。

1. 依法改正后补办规划许可证件。符合“尚可采取改正措施消除对规划影响”这一条件的房屋，存在部分拆除、改正后重新申办规划许可手续的可能性，从而有可能转变为合法建筑。

这里需要啰嗦的一点是，交过罚款可不等于已经改正过了。改正与否主要看对规划实施的影响，比如是否超出经审批的用地范围，是否超高等等。

2. 建造年代久远的历史遗留建筑。仍能居住使用的建筑，上溯至晚清民国的有，建国初期的也有，改革开放前的甚至还为数不少。这些建筑都可算得上是历史遗留原因形成的无证状态，不是现在的权利人的过错所形成的。

2008年《城乡规划法》施行，才有了上述第64、65条的规定。一个简单的逻辑是，如果涉案房屋建造于2008年以后却仍然没有证，就很难符合“历史遗留原因形成的”这一条件了。总不能去年新建的，也算“历史建筑”吧？

3. 符合“一户一宅”原则，且系当事人一家唯一合法住处。相较于城市，对农村的违建认定的确应当持更加宽松、人性化的态度。毕竟农村长期以来存在用地、建房的行政管理缺位，如今无证房到处都是的锅不能全让老百姓去背。

对于农村房屋而言，在明律师认为起码应符合以下几方面条件：

（1）没有违法占用耕地的情形存在；

（2）符合“一户一宅”原则；

（3）是当事人一家的唯一合法住宅房屋；

（4）房屋及院落的占地面积、建筑面积和高度等没有明显超过当地的宅基地管理、建房规定。

符合上述条件，也不意味着涉案无证房屋能够与有证房屋获取同等的补偿，但起码有了依法争取的可能性。

4. 房屋未办理规划许可、产权证件系由于行政机关的原因所致。有些地方过去曾存在以各种理由不办理乡村建设规划许可证的情况，导致大量的房屋都没有证件。

如果涉案房屋的建造符合国土空间规划和乡村庄规划，得到了村民委员会或者农村集体经济组织的许可，甚至已经经过了乡镇、街道的部分批准，仅因差最后一步而没能办下来证件本身，那么涉案房屋不仅不应被认定为违建，反而有可能作为合法建筑获取相对完整的补偿。

当然，要符合这种情况，被拆迁人必须自行提供相当充分的证据，证明自己在建造房屋前后始终积极履行办证、报批的义务。仅凭一份向村委会提交的占地建房申请是远远不够的。

在明律师最后要提示大家的是，尽管无证房屋不同于违法建设，是有可能获取一定的补偿的。但是，房屋“无证”终究是一种非正常状态，也会令涉案房屋的拆迁补偿利益处于巨大的风险之中。故此，及时改正违法状态、补办证件对被拆迁人而言十分必要。否则，即使涉案房屋无任何客观上的违法情形，就是比有证房屋缺一个证，也有可能因为这一点瑕疵而被补偿方案“卡”死，最终只能接受在补偿安置结果上的巨大折扣。

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