杨在明律师事务所（被行政机关认定的）

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在行政诉讼中，经常会遇到这样一种案件，那就是行政机关先作出《限期拆除决定书》，认定涉案房屋属于违法建筑，要求当事人自行拆除；若到期未拆，行政机关发布《强制拆除决定书》，根据该决定将当事人的房屋强制拆除。

当事人的房屋被以违建的名义拆除，此时该如何救济自己的权利，认定为违建就真的属于违法建筑吗？本文就针对此种情况进行阐述。

基本案情

王某的房屋位于北京市怀柔区某村，多年前，王某与村委会签订《土地租赁养奶牛合同书》，租赁地块用于养殖奶牛，并开始建设涉案建筑用于养殖。涉案合同本身就约定涉案土地用于养殖，王某也一直将其用于养殖工作。

2021年7月22日，镇政府针对王某作出《限期拆除决定书》，认定王某的房屋属于违法建筑，并限王某于7月25日前将其建筑物及地上附属物全部自行拆除。

2021年8月3日，镇政府作出《强制拆除决定书》称将于2021年8月6日对案涉房屋进行强制拆除。2021年8月11日，镇政府未经任何法定程序，对王某的房屋实行强制拆除，给王某造成了巨大的经济损失。

王某不服，最终诉至法院。

案情分析

第一，王某与村委会签订的《土地租赁养奶牛合同书》中约定租赁地块用于养殖奶牛，王某遂开始建设涉案建筑用于养殖。合同本身就约定涉案土地用于养殖，王某也一直将其用于养殖工作。

根据《土地利用现状分类和《土地利用现状分类》规定，以及《自然资源部、农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》（自然资规〔2019〕4号）第一条规定，设施农业用地包括农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施农业用地。

由此可明确，涉案土地属于农用设施用地，应当明确土地的性质为农用设施用地。

第二，根据《城乡规划法》第四十二条的规定，“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可”，涉案建筑所在的土地类别用途为农用地，不属于建设用地。

根据该文件可知，城乡规划主管部门不得在农用地上作出规划许可，即在设施农用地上，是不需要办理规划许可证的。

因此被告依据《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款的规定：本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。

规划许可证件包括选址意见书、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证和相应的临时规划许可证。因此，涉案建筑无需办理许可证，该案中认定涉案建筑为违法建筑是错误的。

第三，涉案建筑建成时间在2007年前，关于农用地的相关规定最早形成于2007年。因此，原告在建设时本不需要进行审批。

第四，根据《国土资源部、农业部关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发〔2007〕220号）第三条第一款、第三款，《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）第三条、《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）第三条的相关规定，认为原告建造的建筑物要合法均需要经过审批、备案或经乡镇政府、农村集体经济组织同意后才能签约。

也就是说，设施农用地的使用需经过相关行政机关的同意。

但是，相关规定最早出台时间也是2007年，并无溯及既往的效力，涉案建筑在2007年以前建成，在建设时是不需要审批的。所以，涉案建筑属于合法建筑。

第五，原告一直将涉案建筑实际用于养殖，满足了养殖产业发展的需要，并且涉案建筑的形成是基于政府同意的规模化养殖，根据当时的政策，允许出现这样的情况。

原告也是基于对政府的信任，响应政府号召，通过土地租赁的方式建设了养殖场。同时，原告已提供照片证明该地块一直用于养殖，在案也无其他证据证明其改变相关土地从事或服务于农业生产的农业用途，可以认定其对利用涉案建筑合法开展养殖存在一定程度的信赖。

不能简单将其认定为违法建筑，否则有损公民对政府的信赖利益。

第六，本次强拆名为拆除违建，实质是为了使原告腾退而采取的违法手段。

2016年11月，北京市怀柔区人民政府下发了禁养的通知，涉案房屋被列入禁养范围，当时仅对动物进行了清退，地上物尚未按照相应文件规定予以补偿。地上物补偿已被搁置，现被告却意图以违建名义实施腾退。

因此，被告采用违建的名义作出强拆行为，不具备合法的行政目的。

综上，根据最高人民法院（2019）最高法行申4750号《行政裁定书》的裁判意旨，涉案的建筑形成于2007年以前，法无溯及既往的效力。更何况，在被认定为违法建筑之前，原告一直在进行养殖，被告也一直对养殖予以支持。

所以，基于法理、情理以及对政府的信赖，涉案建筑不应属于违法建筑。

任何行政主体都应该遵照法定的程序和职权作出行政行为，涉案房屋是当事人的合法财产，包括镇政府在内的任何单位，未经法定程序和法律的授权均无权强制拆除其房屋。被告未经调查核实，就以违建的名义强制拆除当事人房屋，其强制拆除行为严重违法。

律师提示

提醒广大当事人，在面临强拆时，要学会通过合理合法的途径维护自己权益。即使被“官方”认定为违法建筑，并不意味着真就属于违法建筑。

一旦被行政机关以违法建筑为由进行强制拆除，最后会降低，甚至不予补偿。所以，及时采取法律手段维护自己的权益显得格外重要，如果自己解决不了，务必第一时间咨询专业律师帮忙。

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